A quel nom investir ?

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Vous achetez un logement pour le louer. Allez-vous investir seul ou avec votre conjoint ou vos enfants ? Et pourquoi ne pas y associer vos parents ? Comment choisir ? Le point sur la question.

Vous êtes sur le point d'acquérir un logement que vous allez mettre en location. Au-delà des modalités pratiques et du choix du dispositif de défiscalisation auquel vous pouvez prétendre, vous devez répondre à une première question : à quel nom investir ?

La réponse paraît simple en apparence. Pour autant, elle mérite quelques précisions, car cette réponse peut avoir des répercussions en matière de fiscalité, qu'il s'agisse de défiscalisation, d'imposition des revenus ou de succession.

Immobilier : investir seul

Si vous achetez seul, parce que vous êtes célibataire par exemple, l'achat se fait évidemment à votre nom. Vous avez droit à tous les dispositifs de défiscalisation. Il n'y a rien de particulier dans ce cas-là.

Dans le cas d'époux mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, il arrive que l'un des époux souhaite, pour des raisons diverses, que le logement acquis grâce aux sommes qu'il a reçues en héritage ne tombe pas dans la communauté. En d'autres termes, il souhaite acheter seul le logement.

Pour ce faire, il doit faire figurer dans l'acte d'achat ce que l'on appelle une déclaration « d'emploi» s'il utilise de l'argent propre, qu'il a reçu en donation ou en héritage, ou de « remploi » s'il utilise des fonds provenant de la vente d'un bien propre.

Le plus souvent toutefois, vous envisagez d'acquérir le bien avec d'autres personnes, parce que tout simplement vous vivez en couple et vous souhaitez investir à deux, ou bien vous avez besoin d'une aide financière, par exemple de vos parents. Ou bien encore vous voulez aider vos enfants et leur transmettre un patrimoine. Dans ces hypothèses, la réponse à la question : « à quel nom investir ? » est alors essentielle.

Si vos parents souhaitent vous aider à devenir propriétaire, mieux vaut qu'ils vous fassent une donation de somme d'argent. Ils peuvent en effet vous donner tous les 6 ans jusqu'à 159.325 euros chacun, sans payer de droits de donation, pour vous permettre d'investir. L'acquisition se fait alors à votre nom. C'est la solution qu'il faut privilégier si vos parents disposent de liquidités et que vous souhaitez rester maître à bord.

Investir en indivision

Quelle que soit votre situation maritale, il faut savoir qu'un achat à deux, que vous soyez concubins, pacsés ou mariés, se fait toujours en indivision. Chacun devient propriétaire indivis du bien à hauteur de son apport dans l'acquisition. La répartition n'est pas nécessairement égale d'ailleurs. Elle est mentionnée dans l'acte de vente et elle doit correspondre à la réalité de vos apports respectifs, pour éviter tout conflit ultérieur avec votre partenaire.

Pierre et Nathalie achètent un 2 pièces de 200.000 euros. Nathalie apporte 50.000 euros d'économie et ils empruntent tous les deux le solde, soit 150.000 euros. Dans ce cas, Pierre est propriétaire à hauteur de la moitié du prêt, soit 75.000 euros et Nathalie à hauteur de 50.000 + 75.000 euros, soit 125.000 euros. Elle est donc propriétaire indivise à hauteur de 62,5 % et Pierre de 37,5 %. Lorsque le bien est acquis par les deux époux mais financé en partie par des fonds propres à l'un des époux, le notaire doit en être préalablement informé. A cet effet, l'acte précise que l'achat est réalisé en partie avec les fonds propres de l'un des époux et il contient une clause d'emploi ou de remploi (voir ci-dessus).

Avec vos parents. Si vos parents souhaitent devenir propriétaires avec vous, l'acquisition se fait alors également en indivision. Mais attention, dans ce cas, les décisions concernant le bien doivent être prises en concertation avec les autres indivisaires. Certes, la règle de l'unanimité a été assouplie et seule aujourd'hui la vente du logement nécessite l'accord de tous. Il n'empêche, pour envisager un achat en indivision avec ses parents, il faut être sûr de bien s'entendre et généralement, cette solution est déconseillée sur du long terme. Par ailleurs, s'agissant d'un investissement locatif, les loyers perçus sont partagés entre vous et vos parents au prorata de vos apports. Cela signifie que vos parents devront déclarer les sommes qui leur reviennent et qu'ils seront imposés à ce titre, ce qui peut ne pas leur convenir s'ils sont fortement imposés. Aucun dispositif de défiscalisation n'est exclu dans ce cas et l'avantage fiscal est proportionnel à la part indivise de chacun.

Le démembrement de propriété. Juridiquement, la pleine propriété d'un immeuble est constituée de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété. Le démembrement consiste à séparer ces deux droits. Ce mécanisme se retrouve par exemple à l'occasion d'une donation entre parents et enfants où l'usufruit est détenu par les uns et la nue-propriété par les autres. Mais vous pouvez aussi décider d'acquérir ensemble en démembrant dès le départ la propriété. Cela peut présenter quelques avantages en matière de succession mais le principal inconvénient de cette formule est que vous n'avez droit à aucun dispositif de défiscalisation (Robien, Scellier, Borloo par exemple).

Immobilier : investir en SCI

Si vous souhaitez investir pour transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants, la constitution d'une société civile immobilière (SCI) peut être une solution judicieuse. En utilisant ce montage juridique, ce n'est pas vous personnellement qui achetez, mais la société que vous avez créée. En d'autres termes, c'est la SCI qui est propriétaire du logement tandis que vous êtes simplement titulaire de parts sociales en proportion de votre apport. Tous les associés membres de la SCI sont logés à cette enseigne.

Comment créer une SCI ? La création d'une SCI est assez simple. Deux personnes suffisent sans qu'un capital minimal soit requis. Seules formalités : la rédaction des statuts et l'inscription de la société au Registre du commerce et des sociétés. Les frais peuvent atteindre 1.500 euros si vous vous faites assister par un notaire.

Comment fonctionne la SCI ? Ce sont les statuts qui « fixent les règles du jeu ». Autrement dit, vous avez toute liberté pour rédiger les clauses que vous désirez dès lors qu'elles sont conformes aux règles générales du Code civil. La SCI est donc une alternative efficace aux lourdeurs de l'indivision. Elle est dirigée par un gérant qui réunit une fois par an les associés en assemblée générale.

Les avantages de l'investissement en SCI

L'intérêt principal de la SCI réside dans la possibilité de se constituer progressivement un patrimoine immobilier en achetant des biens dans le cadre de la SCI et de le transmettre peu à peu à ses enfants en leur cédant des parts sociales, tout en restant maître à bord si vous êtes gérant, et ce en franchise de droits.

Donations. Le fractionnement du capital en parts sociales permet en effet de bénéficier pleinement et beaucoup plus aisément des abattements applicables aux donations (chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100.000 euros tous les quinze ans). Il est donc possible de transmettre progressivement et en toute simplicité son patrimoine en franchise de droits. Cela est d'autant plus facile que les parts de SCI ont une valeur moindre que l'immeuble qu'elle représente en raison de leur faible négociabilité (décote d'au moins 10 %) et de l'éventuelle prise en compte du passif (l'emprunt contracté par la SCI pour acquérir le bien). L'application de la décote permet, le cas échéant, d'alléger le poids de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Investir en SCI : quels inconvénients ?

Comme toute société, constituer et gérer une SCI entraîne un formalisme relativement lourd (rédaction de statuts, assemblées générales, comptabilité, etc.). En outre, la SCI peut limiter vos capacités de financement en interdisant l'utilisation de votre plan ou compte épargne-logement, du prêt à taux 0 % « plus », d'un prêt conventionné ou encore d'un prêt à l'accession sociale. Enfin, vous êtes tenu dans le cadre d'une SCI de louer les logements en location vide. La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale. Elle est donc exclue dans le cadre d'une SCI, sauf à être soumis à l'Impôt sur les sociétés.

Pour aller plus loin...

Quels avantages à la création d'une SCI ? Comment rédiger les statuts ? Quelles fonctions pour le gérant ? Sortir de la SCI ?