Souscrire une assurance pour le compte de son locataire défaillant

Charlie Cailloux
Mis à jour par
le 31 mars 2016
Juriste chez PAP.fr

C'est l'une des nouveautés de la loi Alur ! Le propriétaire peut souscrire une assurance multirisque habitation à la place de son locataire lorsque celui-ci est défaillant et récupérer dans les charges le montant de la prime d'assurance. Inconvénient majeur du dispositif : le bailleur doit dès lors renoncer au bénéfice de la clause résolutoire du contrat.

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S'assurer contre les risques locatifs, c'est une obligation essentielle du locataire. Face à un locataire récalcitrant, l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 offre un choix au propriétaire. De manière classique, le propriétaire peut demander la résiliation du bail si le locataire ne justifie pas de la souscription d'une assurance. En pratique, cela exige une procédure judiciaire longue et coûteuse et le locataire est finalement rarement sanctionné. La loi Alur offre une alternative au propriétaire en lui permettant de souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte du locataire. Le bien est alors assuré et le propriétaire peut exiger du locataire le remboursement de la prime d'assurance.

Et en colocation ? Là aussi, la loi Alur a innové en permettant au bailleur et aux colocataires de prévoir dans leur contrat que le propriétaire souscrira une assurance pour compte. Dans ce cas, il ne s'agit pas de pallier la défaillance des locataires mais d'organiser une situation qui peut être confuse : est-ce que les colocataires s'assurent ? Est-ce qu'ils prennent une assurance commune ? Sur leurs parties privatives ou également sur les parties communes ? Comment fait-on en cas de congé donné par un colocataire ? Toutes ces questions sont effacées si le bailleur souscrit lui-même l'assurance et se fait rembourser la prime dans les charges récupérables.

La mise en œuvre de l'assurance pour compte du locataire

C'est à la suite d'une mise en demeure demeurée infructueuse que le propriétaire peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

  • la mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire
  • la souscription de l'assurance pour compte est ouverte si le locataire n'a pas réagi un mois après la mise en demeure.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Attention ! En souscrivant une assurance pour compte du locataire, le propriétaire renonce au bénéficie de la clause résolutoire, il ne peut pas en parallèle tenter de casser le bail pour ce motif. Autrement dit, l'assurance pour compte permet une sécurité patrimoniale mais empêche de sanctionner le locataire.

Le montant récupérable de l'assurance pour compte du locataire

C'est le montant total de la prime d'assurance annuelle qui est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. La loi précise que ce montant peut être majoré par le bailleur de 10 % au maximum (décret n°2016-383 du 30 mars 2016).

L'extinction de l'assurance pour compte du locataire

Une fois souscrite, l'assurance pour compte du locataire peut être remise en cause car le locataire qui a été défaillant a l'occasion de rentrer dans le rang. En effet, l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit in fine : « lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».


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