Prix du logement : l’impossible baisse ?

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18 Août 2014 - En France, les prix de l’immobilier reculent légèrement depuis un peu plus de deux ans. Mais ils sont loin de s’effondrer. Les logements pourraient même repartir à la hausse dès 2015 !

Une baisse timide qui n'a rien d'un effondrement. C'est la tendance actuelle pour les prix de l'immobilier. D'après le dernier indice Notaires/Insee, qui couvre le premier trimestre 2014, l'ancien recule de 1,4 % sur un an. Dans le neuf, les appartements (90 % de l'offre) ne bougent pas alors que les maisons montent de 2,3 % selon la dernière Enquête sur la commercialisation des logements neufs du ministère de l'Ecologie. Ces mouvements modérés n'effacent pas l'envolée de la période 1998/2011, qui a atteint près de 150 % dans l'ancien et plus de 80 % dans le neuf. 

Prix immobilier : les prévisions pour 2014 et 2015

Ancien : hausse en vue ? « Cette année, les prix de l'ancien baisseraient de 2,5 % en glissement annuel, après un recul de 1,4 % fin 2013, soit un repli cumulé de 6 % entre fin 2011 et fin 2014 », estime Olivier Eluère, économiste chez Crédit Agricole SA dans une étude du 18 juillet. Dans un document paru début août, l'agence de notation Standard & Poor's prévoit un recul de 4 % des prix de l'ancien en 2014. Après ? « En 2015, les prix baisseraient de 2 % dans l'ancien », répond Olivier Eluère. En revanche, Standard & Poor's table sur une hausse de 1 % en 2015 et de 2 % en 2016. Pour l'agence, c'est la conséquence du retour d'une faible croissance et d'une lente décrue du chômage.

Le neuf prisonnier de ses coûts. Dans le neuf, le mètre carré ne devrait pas bouger. « Les prix sont difficilement compressibles », pointe François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Terrains, coûts de construction, tarif des architectes et des bureaux d'études ou encore marges sont tous calculés au plus juste et les promoteurs ne vendent pas à perte. Seule une hausse massive du nombre de logements terminés invendus pourrait faire chuter les prix. Or ces derniers comptent actuellement pour environ 10 % de l'offre. Pas de quoi faire reculer le mètre carré comme en 1993. A l'époque, 35 % des 80.000 appartements en vente étaient achevés. Les professionnels ont alors baissé leurs tarifs de près de 10 % en quatre ans, ce stock physique leur étant financièrement insupportable. Ils ont d'ailleurs payé la note au prix fort, de nombreuses sociétés de promotion ayant disparu.

Les taux bas soutiennent le prix des logements

L'impact des taux sur le mètre carré. La moyenne des prêts immobiliers toutes durées confondues est tombée au niveau jamais vu de 2,70 % en juillet, contre un peu moins de 4 % en janvier 2012 d'après l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Entre ces deux dates, la capacité d'emprunt pour une mensualité de 1.000 € a bondi de 13,9 % selon le courtier Cafpi. Résultat : un pouvoir d'achat immobilier ragaillardi, qui progresse dans toutes les grandes villes de France sauf à Paris signale le courtier Meilleurtaux.com. En clair : cet argent bon marché soutient la demande donc maintient la fermeté des prix. Pour Standard & Poor's, seul un rebond brutal des taux d'intérêt pourrait contrecarrer cette tendance, un scénario que l'agence estime « peu probable ». Une opinion partagée par Pascal Beuvelet, président du courtier In&Fi Crédits. Pour lui, « la remontée des taux est inenvisageable tant que l'inflation sera inférieure à 2 % ».

La demande reste forte. Les Français ont la culture de la pierre. Pour eux, elle reste la valeur refuge par excellence. Seuls 63 % d'entre eux sont propriétaires d'un logement, contre 71 % en moyenne dans l'Union européenne selon Crédit Agricole SA. La croissance démographique, la décohabitation des jeunes, une augmentation du nombre de ménages proportionnellement supérieure à celle de la population accentuent la pression de la demande. Une reprise de l'économie, associée à un regain d'optimisme (le moral reste l'une des clés de la décision d'achat), a toutes les chances de faire revenir les Français vers l'immobilier. Ce qui ne peut que pousser le mètre carré à la hausse.

La crise de la construction empêche la baisse de l'immobilier

La construction en panne. 387.748 logements ont obtenu leur permis de construire entre juin 2013 et juin 2014, un plongeon de 20,2 % selon les dernières statistiques du ministère de l'Ecologie. Les mises en chantier frôlent les 305.000 unités, un recul de 10,7 % sur la période. Cette année, moins de 320.000 logements devraient être commencés. Problème : les besoins sont estimés à au moins 400.000 maisons et appartements par an et la France souffre d'un déficit estimé à 800.000 logements minimum. Avec une offre qui va rester nettement inférieure aux besoins, les prix auront bien du mal à perdre du terrain. Facteur aggravant : l'offre de logements neufs va baisser sous l'effet d'un reflux des mises en vente de près de 21 % sur un an selon le ministère de l'Ecologie. Du coup, nombre d'acquéreurs pourraient se replier sur l'ancien, qui repartirait alors à la hausse. « La pénurie de logements n'a jamais fait baisser les prix », résume François Payelle.

L'effet qualité dope le mètre carré. Avec des acquéreurs devenus très exigeants, seuls les logements anciens avec peu de défauts (en bon état, bien placés, etc.) se vendent sans décote majeure. Les autres doivent subir des rabais de plus grande ampleur s'ils veulent trouver preneurs. Autrement dit, les logements de bonne qualité et bien placés sont ceux qui résistent le mieux en termes de prix, ce qui se retrouve dans les chiffres. Selon l'indice PAP du 1er août dernier, les appartements anciens montent de 3,15 % sur un an, une progression ramenée à 1,20 % pour les maisons anciennes. Les marges de négociation s'établissent à 4,50 % pour les premiers et à 5,41 % pour les secondes, des chiffres stables depuis des mois. Or cet indicateur de marché porte sur les huit plus grandes agglomérations françaises, là où la demande est la plus forte, les décotes liées à l'éloignement les plus faibles et les prix les plus fermes.

Et si les prix des logements baissaient ?

Une conjoncture difficile. Pour Crédit Agricole SA, l'environnement économique (croissance, emploi, stagnation du pouvoir d'achat global) écarte une partie de la demande du marché. Le durcissement de la fiscalité et le rabotage des aides entamé depuis 2011 n'arrangent rien. Crédit Agricole SA constate également que les prix sont aujourd'hui surévalués par rapport à des revenus des ménages qui n'ont guère progressé. Une tendance que la baisse des taux et l'allongement des durées de remboursement des prêts n'a pas compensé. Au bout du compte, ces facteurs ne militent pas vraiment pour une hausse du mètre carré.

Les prix vont-ils monter ou baisser ? A court terme, tout le monde est d'accord pour parier sur un recul modéré dans un contexte de taux très bas. A plus longue échéance, la boule de cristal reste trouble. Surtout, l'histoire récente montre que les augures se sont souvent trompés. Rares sont ceux qui ont vu venir l'effondrement du début des années 90. Idem pour la période de forte hausse constatée lors de la première décennie du XXIe siècle. En 2009, juste après la crise des subprimes, la plupart des observateurs tablaient sur une baisse durable du mètre carré. Elle n'aura duré qu'une douzaine de mois dans l'ancien et n'aura touché le neuf que de façon très marginale...