Les propriétaires de logements ou de tout autre bien immobilier bâti situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement sont incités à les mettre en vente par un nouveau coup de pouce fiscal : une diminution considérable de l'impôt sur la plus-value réalisée, et ce du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023.
L’objectif de la mesure relève tout à la fois de l'urbanisme, favoriser la réhabilitation et la revitalisation de certaines villes, et de l'écologie, lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols.
Ce dispositif a succédé à l’abattement qui a concerné pendant 3 ans les ventes de terrains à bâtir et qui prit fin le 31 décembre 2020.
Une baisse de l'impôt sur la plus-value pour les logements situés dans le périmètre d’une opération d’aménagement
Depuis le 1er janvier 2021, un abattement exceptionnel temporaire sur l'impôt sur la plus-value s'applique lors de la vente d'un bien immobilier bâti situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement si l'acheteur s'engage à construire un ou des bâtiments d'habitation collectifs dans un délai de quatre ans ; l'abattement concerne donc les opérations de démolition-reconstruction.
Une baisse d'impôt réservée à l'immobilier bâti
Pour bénéficier d'une baisse d'impôt sur la plus-value, il faut vendre un logement ou tout autre bien immobilier bâti : un local commercial, un entrepôt, etc. En revanche, la vente d'un terrain nu ne peut bénéficier de la mesure.
Une baisse d'impôt réservée aux biens situés dans une GOU ou une ORT
La réduction de l'impôt sur la plus-value ne concerne que les logements et autres locaux situés dans le périmètre d’une opération d’aménagement. Il s’agit plus précisément :
- du périmètre d’une opération de revitalisation de territoire (ORT)
Une opération de revitalisation de territoire (ORT) vise « à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain d'une ville pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance (...) ainsi que contre l'habitat indigne, réhabiliter l'immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d'innovation et de développement durable ».
Plus de 400 villes sont aujourd'hui concernées ; vous pouvez en consulter la liste sur le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales (une liste des ORT signées y est mise à jour). Sont par exemple éligibles à l’allègement de l'impôt sur la plus-value immobilière : Ajaccio, Bayeux, Bourges, Caen, Calais, Châteauroux, Cosne-Cours-sur-Loire, Limoges, Melun, Poitiers, Quimper, Saint-Lô ou Vitry-le-François.
- du périmètre d’une grande opération d'urbanisme (GOU)
Une grande opération d’aménagement (GOU) « concerne un projet urbain d’une certaine ampleur ou complexité porté au niveau intercommunal » en partenariat avec l’État. La GOU vise notamment à la réalisation, la construction, l’adaptation ou la gestion d’équipements publics. A ce jour, la mise en place des GOU en est à ses débuts et aucune liste officielle des villes concernées ne semble disponible (voir ce rapport du Ministère en charge du logement pour une ébauche de cartographie).
Interrogez le notaire ! Pour savoir si votre bien se situe dans une zone géographique où s'applique une ORT ou une GOU et si vous pourriez bénéficier de ce coup de pouce fiscal en cas de vente, nous vous recommandons très fortement d'interroger votre notaire qui connaît en temps réel les règles applicables localement.
Un abattement de 70 % minimum sous conditions de démolition puis de construction de logements
L'abattement sur la plus-value est de :
- 70 % si l'acheteur s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir la ou les constructions existantes puis à réaliser et à achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs ;
- 85 % lorsque l'acheteur s’engage à ce qu'il s'agisse de logements sociaux ou intermédiaires pour au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement s'applique à la totalité de la taxation : sur l'impôt proprement dit (impôt sur le revenu) mais aussi sur les prélèvements sociaux et sur l'éventuelle surtaxe.
L’abattement est subordonné au respect d’un critère de densité : la future construction doit avoir un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte du plan local d’urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.
Un logement acheté 220 000 € en avril 2012 est vendu 340 000 € en juillet 2022. L'impôt sur la plus-value s'élève à 20 502 €. Toutefois :
- si les conditions de l'abattement de 70 % sont réunies, l'impôt est ramené à 6 150 € ;
- si les conditions de l'abattement de 85 % sont réunies, l'impôt n'est plus que de 3 075 €.
L'acheteur doit s'engager à démolir puis à réaliser et à achever un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs. En pratique l'abattement concerne donc surtout les particuliers qui vendent leur logement à un professionnel, un promoteur par exemple, puisque la construction à réaliser est de l'habitat collectif dense et non une maison individuelle.
La réduction d'impôt ne s'applique pas si la vente se fait avec un membre de sa famille
Pour bénéficier du coup de pouce fiscal, la vente doit se réaliser hors du cercle familial. Ainsi, la réduction de l'impôt sur la plus-value ne s'applique pas aux ventes réalisées au profit :
- d'une personne physique qui est le conjoint du vendeur, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes ;
- d'une personne morale dont le vendeur, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette vente.
La réduction d'impôt est temporaire
Ce nouvel allègement de l'impôt sur la plus-value est exceptionnel et ne s'applique que de manière temporaire. Pour en bénéficier, il faut cumulativement :
- que la promesse ou le compromis de vente du terrain à bâtir soit signé devant notaire au plus tard le 31 décembre 2023 ;
- que l'acte authentique de vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse ou du compromis.
Il vous reste donc vingt mois pour trouver un acheteur et profiter de cette baisse d'impôt !
Seul l'acheteur est sanctionné en cas de non-respect de l'engagement de construire
Bonne nouvelle pour le vendeur, la réduction de l'impôt sur la plus-value est définitivement acquise ! En effet, en cas de manquement à l'engagement de construire des logements dans les quatre ans, c'est l'acheteur qui est sanctionné d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de vente.
La baisse de l'impôt sur la plus-value immobilière : une mesure écologique ?
L’objectif de la baisse d'impôt est de favoriser la réhabilitation et la revitalisation de certaines villes. Elle doit aussi pour le Gouvernement constituer « un signal en faveur de la sobriété foncière et participer activement à la lutte contre l’artificialisation des sols » et encourager « les opérations de recyclage urbain et la reconstruction de la " ville sur la ville ", en cohérence avec les engagements du Gouvernement en faveur du " zéro artificialisation nette " ».
Réduire l’impôt sur la plus-value se veut donc un outil de la politique pour la préservation de la biodiversité et la lutte contre le changement climatique.
Reste que le champ géographique d'application de la mesure, encore flou et limité, et la condition de densification, stricte, condamnent sans doute la mesure à n'avoir qu'une portée limitée.
Sources :
- Article 150 VE du Code général des impôts, issu de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 ;
- Amendement présenté par le Gouvernement pour la création de l'article 150 VE du Code général des impôts.
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