Marché immobilier : vers un nouveau départ ?

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27 Avril 2021 - Malgré deux confinements et une activité économique atone, le marché immobilier aura déjoué tous les pronostics en 2020. Avec plus d’un million de transactions, l’année passée est même un excellent millésime. Reste qu’un an après le début de la crise sanitaire, une nouvelle page semble aujourd’hui s’écrire, souvent à l’encre de la hausse des prix.

Et si le fameux « monde d’après » post-Covid, tant décrit, avait déjà commencé ? En tout cas, la dernière note de conjoncture des Notaires de France le laisse entendre. « La crise sanitaire aura-t-elle joué un rôle ou, plutôt, joue-t-elle un rôle d’accélérateur de décision ? Il est clair que les cartes se brouillent ! », s’interrogent les notaires dans leur note de conjoncture trimestrielle du 26 avril 2021.

Côté chiffres, tout va bien. Avec plus d’un million de transactions comptabilisées en 2020 (1 024 000 exactement), le marché immobilier a enregistré l’une de ses plus belles performances. On n’est pas loin du score de 2019, l’année du record absolu avec 1 059 000 ventes dans l’ancien. Reste que le marché s’est déplacé et il n’est plus là où on l’attendait !

Le marché se déplace vers plus de nature. « Ce qui a pu passer pour une réaction quasi physiologique des premiers temps de confinement traduit-il, une année plus tard, des comportements plus pérennes ? », se demandent les notaires. La pandémie semble en tout cas avoir accéléré la recherche d'un meilleur cadre de vie hors des grandes agglomérations, avec une nature plus présente, des logements plus grands et moins chers. Un indice qui laisse deviner ce mouvement centrifuge : en 2021 les prix des appartements n’augmenteraient « plus » que de 3,2 % contre 6,3 % pour les maisons.

La locomotive francilienne s’essouffle. Fait marquant de 2020, le nombre de ventes de logements anciens a chuté de 12 % en Île-de-France. Une première depuis bien longtemps ! Ce n’est plus la région-capitale qui tire le plus le marché ; ce sont clairement les régions qui ont pris le relais.

A Paris, les prix marquent le pas. Dans la capitale intra-muros, les prix ont fait une pause dès le troisième trimestre 2020 et le ralentissement semble se confirmer selon les indicateurs avancés des avant-contrats. D’après les notaires, le prix des appartements anciens amorcerait même un mouvement baissier, passant de 10 850 €/m2 (prix moyen) en novembre 2020 à 10 600 €/m2 en avril 2021. Là encore, une tendance inédite depuis bien longtemps.

Régions : la hausse des prix s’accélère. Les prix sont le résultat de la loi de l’offre et de la demande. Si en Île-de-France ils sont toujours en nette hausse (+ 6,4 %), entre le 4e trimestre 2019 et le 4e trimestre 2020, ils augmentent maintenant plus vite en régions (+ 6,5 %). Certaines villes battent des records. À Angers par exemple, la hausse de prix des appartements est de + 20 % depuis le 1er trimestre 2020, Caen affiche de son côté une augmentation des prix de ses appartements de 11 % sur 2020 !

Le neuf est à la peine. Si l’ancien se porte plutôt bien, le neuf, lui, souffre. Trois indicateurs essentiels sont dans le rouge. Sur un an, seulement 377 600 logements ont été autorisés à la construction (- 16,3 %), les mises en chantier ont chuté de 11,3 % (soit 44 000 logements de moins). Quant aux ventes, avec 26 605 réservations au 4e trimestre 2020, elles enregistrent une baisse de 25 % par rapport à la même période de 2019. Sur l’ensemble de l’an dernier, 99 500 logements neufs ont été réservés en France métropolitaine, soit 31 500 de moins qu’en 2019 (- 24,1 %) selon l’Enquête ECLN du ministère de la Transition écologique.

Une explication parmi d’autres ? Principalement concentré dans les grandes agglomérations, le neuf s’insère dans un modèle urbain qui présente souvent plus de désagréments (rapport prix/surface, pollution…) que d’avantages pour de nombreux Français. La promotion immobilière semble faire les frais de cette volonté grandissante de nature. Autre explication : avec des mises en vente inférieures aux réservations en 2020 d’après l’enquête ECLN, l’offre baisse de 9 % en 2020. Et moins d’offre, c’est moins de choix donc moins de ventes…

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