Loyers commerciaux : report possible jusqu'au 10 septembre

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04 Juin 2020 - Les entreprises rencontrant des difficultés suite à l'épidémie de Covid-19 peuvent demander l'étalement du paiement des loyers ou un report intégral.

 

Les ordonnances n° 2020-316 du 25 mars 2020 et n° 2020-378 du 31 mars 2020 offrent la possibilité d'étaler ou de reporter le paiement des loyers commerciaux ou professionnels. Le report ou l'étalement des factures d'eau, de gaz et d’électricité est également autorisé. Il s'agit juste de différer le paiement.

Retard de paiement : pas de pénalités

Les ordonnances sont très claires : les locataires ne peuvent se voir poursuivis en justice pour les impayés de loyers ou de factures d'eau/gaz/électricité s'inscrivant dans la période d'état d'urgence qui a débuté le 24 mars et prendra normalement fin le 10 juillet prochain. La loi étend la protection à deux mois après la cessation de l'état d'urgence sanitaire, c'est la raison pour laquelle on retient la date du 10 septembre.

Important : pénalités, intérêts de retard, dommages et intérêts, astreintes, poursuites des cautions, acquisition de la clause résolutoire, coupures ne peuvent s'appliquer durant cette période.

Important : une Charte encadrant les reports et annulations de loyers pour la période de confinement et l'après jusqu'au 30 septembre 2020 a été élaborée par Bercy et présentée à la presse le 3 juin dernier. Dans cette charte, les bailleurs acceptent de reporter trois mois de loyers (deux au titre du confinement et un correspondant à un prorata des quatre mois de reprise jusqu'à septembre) pour les commerçants qui en ont besoin, quelle que soit la taille de leur commerce. Par ailleurs, il est précisé que le bailleur et son commerçant devront s'accorder avant le 30 juin sur le règlement des sommes reportées et sur l'échéancier de remboursement. Cette charte n'a pas rencontré le succès escompté... A suivre !

Quels sont les locataires bénéficiaires ?

L'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 portant création d'un fonds de solidarité précise que cette mesure bénéficie aux personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) et aux personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) exerçant une activité économique et remplissant les conditions suivantes :

  • l'effectif doit être inférieur ou égal à dix salariés ;
  • avoir débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
  •  le chiffre d'affaires hors taxes lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros et pour les activités plus récentes, 83 333 € ;
  • ne pas être en liquidation judiciaire ;
  • les entreprises doivent avoir reçu une interdiction administrative d'accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020 ou elles ont subi une perte de chiffre d'affaires supérieure à 50 % (initialement 70 %) pendant cette période par rapport à l'année précédente.

Une aide pour le paiements des loyers ? Le Fonds de solidarité créé par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 a donc prévu pour ces mêmes personnes une indemnisation d'un montant plafonné à 1.500 € pour les petites entreprises ayant subi au moins 50 % de baisse de chiffre d'affaires par rapport à mars et avril 2019. Comment a été utilisée cette aide ? L'esprit était de sauver l'entreprise... Et cela passe nécessairement par la préservation des locaux... l'avenir nous dira si cette aide a permis de faire face aux loyers. A suivre !

Quels justificatifs fournir pour être autorisé au report ou à l'étalement ?

Il s'agit principalement d'une déclaration sur l'honneur attestant du respect des conditions ci-dessus. Les entreprises peuvent également fournir le reçu de la demande d'éligibilité au fonds de solidarité pour bénéficier de l'indemnisation de 1.500 €.

Avis aux bailleurs ! Incitation à l'abandon de loyers

La loi de finance rectificative pour 2020 autorise les bailleurs à ne pas faire entrer les abandons de loyers dans l'assiette du revenu imposable, ce qui est fiscalement obligatoire en temps normal. Elle autorise par ailleurs les bailleurs à déduire intégralement les charges correspondant aux loyers abandonnés.

A noter : ne pas confondre abandon de loyers et loyers impayés, ces derniers ne rentrent jamais dans l'assiette imposable.

L'après Covid 19 ? Il est fort à parier que les tribunaux vont avoir à se prononcer sur les demandes d'annulation de loyers sur fondement de force majeure liées à l'état d'urgence sanitaire mais aussi à examiner des dossiers traitant des demandes de renouvellement avec révision à la baisse, le loyer n 'étant plus en adéquation avec la valeur locative des locaux (le Covid 19 ayant sévi entretemps !). Surveillons donc de près... En attendant, le report et l'étalement sont possibles sans pénalités. Et la bonne intelligence économique devrait inciter bailleurs et locataires à s'entendre.

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