Loi Climat : les propriétaires bailleurs face à la lutte contre les passoires énergétiques

Mis à jour par
le 24 août 2022
Juriste chez PAP.fr

La loi Climat consacre la lutte contre les passoires énergétiques en interdisant la location des logements les plus énergivores, progressivement à compter du 1er janvier 2023. L’interdiction de la hausse des loyers des passoires thermiques s’applique depuis le 24 août 2022. Les locations saisonnières à vocation touristique ne sont pas concernées.

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La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et résilience » (ou simplement « loi Climat »), est la traduction législative de la Convention citoyenne pour le climat de 2020.
Ce très long texte, qui s'appliquera progressivement, concerne de nombreux domaines tels les transports, la publicité, l’emploi, l’énergie ou l’assainissement… mais aussi l’immobilier et le logement. L'objectif est notamment « d'accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 – le bâtiment représentant un quart des émissions annuelles de la France – et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été. L’objectif (...) est d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici à 2050 ».
Les propriétaires bailleurs sont particulièrement concernés. En effet, la lutte contre les « passoires énergétiques » (on dit aussi « passoires thermiques »), en clair les logements les plus énergivores, va durement s’intensifier :

  • par des interdictions de mise en location pour éradiquer l’ensemble des passoires thermiques d’ici à 2028 ;
  • par des interdictions d’augmentation et d’indexation du loyer dès 2022 ;
  • par une information du locataire toujours plus précise dans l'annonce et le contrat de location dès 2022.

La lutte contre les passoires énergétiques se durcit aussi sous l'effet de la loi du 16 août 2022 pour le pouvoir d'achat qui interdit dorénavant tout « complément de loyer » pour les logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

L’interdiction progressive de la location des passoires énergétiques dès 2023

En matière de location, la loi Climat nous fait passer rapidement du « laissez-faire » énergétique à la lutte résolue contre les passoires thermiques.

La performance énergétique n’est pas un critère de décence en 2022

Aujourd’hui, pour être mis en location à usage de résidence principale du locataire, un logement, qu’il soit vide ou meublé, doit être décent. Or cette notion cardinale ne comprend actuellement aucune obligation en matière d’écologie puisqu’il n’existe pas d’obligation d’atteindre un seuil de performance énergétique minimal ni de plafonnement du coût de l’énergie dépensé par le locataire. Cela explique que des passoires énergétiques puissent encore être valablement mises en location.

Les logements les plus énergivores de la classe G interdits dès le 1er janvier 2023 !

Si la loi Climat de 2021 fixe très clairement la première échéance à 2025 (voir ci-dessous), la loi Climat de 2019 et son texte d'application de début 2021... fixe une première échéance au 1er janvier 2023, date à laquelle seront déjà interdits à la location les logements dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an, soit une large partie de la classe énergie G (on évoque 70.000 logements environ dans le parc privé).
Alors que certains espéraient encore un report de cette échéance jugée intenable, le ministre en charge du logement, Olivier Klein, a confirmé qu'elle devrait être respectée ! Bonne nouvelle, cette règle le concernera pas les baux en cours comme l'indique le ministre dans son interview au Parisien le 3 juillet 2022 : « Cette règle s’applique quand il y a un changement de locataire et évidemment, personne ne sera mis à la porte, ce serait absurde ! L’objectif est bien d’interdire la relocation de biens très indécents que l’on peut qualifier de taudis, notamment ceux interdits à la location en janvier 2023. ».

Un logement énergétiquement décent dès 2025

A compter de 2025, un niveau de performance énergétique minimal deviendra un critère de décence, donc un impératif pour qu’un logement soit valablement loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. Ce niveau de performance minimal sera progressivement rehaussé. Ainsi, Le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

En métropole :

  • À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G (environ 600.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location ;
  • À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F (environ 1.200.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location ;
  • À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. À cette date, les logements classés E (environ 2.600.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

  • À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
  • À compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.

Les locations touristiques pas concernées ! A la question de savoir si les locations touristiques seraient elles-aussi concernées par la lutte contre les passoires énergétiques et les impératifs de rénovation énergétique, le Ministère chargé du logement a clairement répondu « non » dans une réponse publiée le 14 avril 2022. Selon le ministère, « le niveau de performance minimal pour caractériser la décence d'un logement (...) ne s'applique effectivement que pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Les meublés touristiques ne sont donc pas soumis à cette obligation. Ces logements sont loués de manière ponctuelle et ne mettent pas leurs locataires en situation de précarité énergétique. Le Gouvernement n'envisage donc pas de revoir les obligations de performance minimale fixées pour le parc locatif. ».
Cette position est bien évidemment susceptible d'évoluer à l'avenir...

 Voici résumé les échéances (1) auxquelles les passoires énergétiques seront interdites à la location :

  1er janvier 2023 1er janvier 2025 1er janvier 2028  1er janvier 2031  1er janvier 2034
Location à usage de résidence principale en métropole Interdiction de louer si  consommation > 450 kWh/m²/an (2) Interdiction de la classe G Interdiction de la classe F Non concerné Interdiction de la classe E
Location à usage de résidence principale en outre-mer Non concerné Non concerné Interdiction de la classe G Interdiction de la classe F Non concerné
Location touristique Non concerné Non concerné Non concerné Non concerné Non concerné

(1) Ces échéances découlent du droit en vigueur issu des lois « énergie-climat » de 2019 et « climat et résilience » de 2021. Le maintien, l'accélération ou le report de tout ou partie de ces échéances dépendra des orientations prises par le Gouvernement, un plan de « sobriété énergétique » est prévu pour l'automne 2022, mais aussi du niveau des aides aux travaux qui existeront à l'avenir et de la disponibilité d'une main d’œuvre suffisante pour réaliser les travaux de rénovation énergétique.
(2) La consommation d'énergie du logement, exprimée en kWh/m²/an, figure dans le DPE.

Rappelons que le classement d'un logement résulte du diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Les catégories et le classement associé sont les suivants (1) : 

 Logement extrêmement performant  A
 Logement très performant  B
 Logement assez performant  C
 Logement assez peu performant  D
 Logement peu performant  E
 Logement très peu performant  F
 Logement extrêmement peu performant  G

(1) La classification de A à G de la performance énergétique du logement est définie selon la consommation totale d'énergie et la quantité d'émissions de gaz à effet de serre. Pour connaître les seuils en kWh/m²/an et en kg CO2/m²/an, il faut consulter l'annexe 5 de l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine (voir pages 19 et suivantes du document).

Un DPE plus fiable et plus lisible. Le diagnostic de performance énergétique a fait l'objet d'une refonte applicable depuis le 1er juillet 2021 : son contenu se veut plus précis et complet et sa présentation plus pédagogique. Pour un exemple de DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021, vous pouvez consulter le dossier du ministère de l'Ecologie (pages 20 à 27). Les DPE réalisés antérieurement, moins fiables, restent cependant encore valables un certain temps (article D126-19 du Code de la construction et de l'habitation) :

  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Le DPE nouvelle formule a fait l'objet d'un démarrage laborieux et sa méthode de calcul a dû être modifiée en urgence en octobre 2021. Depuis le 1er novembre 2021, les DPE sont, enfin, fiables !

Des sanctions en cas de non-respect du seuil minimal de performance énergétique

À compter de 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimal de performance énergétique devenu critère de décence, le locataire disposera d'un recours contre son bailleur. Il s'agira bien évidemment tout d’abord de demander au propriétaire la mise en conformité du logement par la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d'isolation. À défaut d’accord amiable ou à défaut de réponse du propriétaire dans les deux mois, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation. Cette saisine ne constituera pas un préalable obligatoire à la saisine du juge.

Des sanctions sévères. Si le juge constate que le logement ne satisfait pas au seuil minimal de performance énergétique requis, il pourra :

  • contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires ;
  • imposer la réduction de loyer à accorder au locataire ;
  • imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.

Des exceptions. Pourront échapper à l'obligation d'effectuer des travaux leur permettant d'atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis :

  • Les logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
  • Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Attention : si les travaux ne pourront pas être ordonnés par le juge dans ces deux hypothèses, celui-ci pourrait néanmoins imposer une baisse de loyer et accorder des dommages intérêts au locataire.

L’interdiction de la hausse des loyers des passoires thermiques depuis le 24 août 2022

La loi climat contient toute une série de mesures visant à interdire la hausse du loyer des logements énergivores classés F et G, au moment de la signature d’un nouveau contrat de location comme en cours de bail. Toutes ces mesures, présentées sommairement ci-dessous, s’appliquent aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire conclus, renouvelés ou tacitement reconduits :

  • un an après la publication de la loi climat, donc depuis le 24 août 2022, en métropole ;
  • après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

L’interdiction de l'augmentation du loyer à la relocation pour les logements énergivores classés F et G

Auparavant, l’augmentation du loyer à la relocation était déjà très encadrée dans les 1.149 villes de « la zone tendue » puisqu’elle ne s’y faisait non seulement que sous condition de travaux ou de sous-évaluation du loyer, mais aussi sous condition que le logement dispose d’une étiquette énergie de A à E, ce qui excluait les logements classés F et G. En revanche, hors zone tendue, lors d'un changement de locataire, le loyer d'un logement pouvait être fixé entièrement librement.

Depuis le 24 août 2022, l’écoconditionnalité s’applique sur tout le territoire. Ainsi, hors zone tendue, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En clair, il est désormais impossible d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'un changement de locataire, et ce quelle que soit la commune de France dans laquelle se situe le logement. 

L’interdiction de l’indexation du loyer des logements énergivores classés F et G

Tous les baux d’habitation à usage de résidence principale du locataire, que le logement soit vide ou meublé, contiennent une clause d’indexation. Celle-ci permet la révision du loyer chaque année à compter de la date anniversaire du bail, et ce, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee et calculé en fonction de l’augmentation générale des prix.
Jusqu'au 23 août 2022, la performance énergétique du logement ne conditionnait pas l'indexation du loyer.

Depuis le 24 août 2022, cette indexation du loyer ne peut plus être appliquée pour les logements des classes F et G. Le loyer de ces logements ne peut donc plus augmenter en cours de bail ; il sera en quelque sorte figé.

L’interdiction de la majoration du loyer malgré une clause travaux pour les logements énergivores classés F et G

Bien que cette possibilité se rencontre rarement en pratique, la loi permet d’inclure dans un bail d’habitation à usage de résidence principale du locataire une « clause travaux ». Il s’agit de prévoir, dès la signature du bail ou dans un avenant ultérieur, que le loyer sera majoré à la suite de la réalisation de travaux d’amélioration, par exemple à compter de l’installation d’un ascenseur.

Depuis le 24 août 2022, cette majoration du loyer ne peut plus être appliquée pour les logements de la classe F ou de la classe G, même si la clause figure et que les travaux d'amélioration sont réalisés.

L’interdiction de l’augmentation du loyer dans le cadre du renouvellement de bail pour les logements énergivores classés F et G

Bien que cette procédure soit très peu utilisée tant elle est laborieuse, longue et incertaine, un propriétaire bailleur peut proposer à son locataire en place une augmentation de loyer s'il prouve, par des références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables, qu’il est manifestement sous-évalué. Lorsqu’une telle demande aboutit, elle se concrétise par un renouvellement de bail, c’est-à-dire la signature d’un nouveau bail avec un locataire déjà en place.

Depuis le 24 août 2022, un renouvellement de bail avec augmentation du loyer pour sous-évaluation du loyer ne peut plus être proposé au locataire pour les logements classés F ou G.

L’interdiction du complément de loyer pour les logements classés F ou G depuis le 18 août 2022

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat liste les caractéristiques d’un logement qui interdisent dorénavant l’application d’un complément de loyer ; parmi celles-ci figure le logement classé F ou G (les fameuses « passoires énergétiques »).

Dans les vingt-quatre villes qui appliquent l’encadrement des loyers, au sens de plafonnement, il est possible de fixer le loyer au-dessus du plafond si le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui le distinguent des logements du voisinage ; le surplus de loyer est alors appelé « complément de loyer » et son montant comme ses justifications doivent être mentionnés dans le bail.

Cela signifie que pour les baux signés depuis le 18 août 2022 tout complément de loyer est prohibé si le logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), signe qu’il est très peu voire extrêmement peu performant sur le plan énergétique et climatique.
En conséquence, quels que soient la nature, la localisation et le confort du logement, le loyer d'une « passoire thermique » doit, au maximum, correspondre au plafond (le « loyer de référence majoré ») ; à défaut, le complément de loyer est abusif et contestable par le locataire.

Annonce et contrat de location stigmatisent les passoires énergétiques dès 2022

Progressivement, l'annonce et le contrat de location contiennent des informations relatives à la performance énergétique du logement, de manière à inciter les propriétaires à la réalisation de travaux et donc à aider à la suppression des passoires thermiques. Ainsi :

  • S'agissant de l'annonce :
    • depuis le 1er juillet 2021, l'annonce doit mentionner la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement. A défaut, le particulier encourt une amende pouvant atteindre 3.000 € ;
    • depuis le 1er janvier 2022, l'annonce doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le diagnostic de performance énergétique et préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
    • depuis le 1er janvier 2022, l'annonce doit mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique est excessive ;
    • à compter du 1er janvier 2028, l'annonce devra mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi.
  • s'agissant du contrat de location :
    • depuis le 1er janvier 2022, le bail doit mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le DPE et préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
    • depuis le 1er janvier 2022, pour les logements classés F et G, le bail doit mentionner que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l'étiquette E ;
    • à compter du 1er janvier 2028, le bail devra mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi.

Les conséquences de la lutte contre les passoires énergétiques pour les propriétaires bailleurs

Conséquence de la loi Climat, la « valeur verte » des logements, c'est-à-dire l’impact de la consommation énergétique d’un bien sur son prix de vente et son loyer, va s'accroire fortement ; d'ailleurs les notaires notent déjà que les passoires énergétiques se vendent moins vite et moins chère. De même, les banques prendront de plus en plus en compte l'étiquette énergie pour octroyer un crédit immobilier aux investisseurs. En conséquence :

  • pour les futurs investisseurs, il convient dès à présent de prendre en compte dans l'évaluation du prix d'achat d'un logement la classe énergie du DPE et négocier (fortement) le prix à la baisse pour les biens énergivores (F et G notamment). En effet, des travaux de rénovation s'imposeront rapidement pour louer, ce qui diminuera la rentabilité locative. Il est recommandé de se faire remettre un DPE établi postérieurement au 1er juillet 2021 (et même postérieurement au 1er novembre 2021 pour les bien construits avant 1975). Si le vendeur vous fournit un DPE établi antérieurement, nous vous conseillons de financer vous-même la réalisation d'un nouveau DPE. En effet, le mode de calcul du nouveau DPE est ainsi fait que certains logements se trouvent mieux classés que précédemment... mais d'autres moins bien classés (1). Pour les logements F et G, la banque pourra conditionner l'octroi du prêt à l'engagement de réaliser des travaux d'économie d'énergie ; en conséquence, il faudra prendre soin de bien faire évaluer ceux-ci par un professionnel.
  • pour les actuels propriétaires bailleurs, il conviendra de faire réaliser un DPE nouvelle formule (1) pour connaître précisément le classement de vos logements au regard de la performance énergétique et, le cas échéant, de se préparer aux futures échéances en faisant réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour les appartements, il conviendra, en concertation avec le syndic et le conseil syndical, de porter à l'ordre du jour la question de la réalisation d'un audit énergétique puis de la réalisation de travaux.

(1) A la question sur le nouveau diagnostic de performance énergétique « Les nouveaux seuils conduiront-ils au reclassement de certains logements ? », le ministère de la Transition écologique a répondu : « Le nombre de passoires énergétiques global n’évolue pas avec la réforme ; on en conserve 4,8 millions. De plus, près de 60 % des logements conservent la même étiquette, et 40 % évoluent d’une classe énergétique.
L’introduction du critère climatique entraîne une augmentation du nombre de logements très émetteurs de gaz à effet de serre dans les classes les moins performantes. Ainsi, 600.000 logements chauffés au fioul deviennent des passoires énergétiques puisque ce mode de chauffage est particulièrement polluant, ainsi que près de 200.000 logements chauffés au gaz. A l’inverse, ce sont 600.000 logements chauffés à l’électricité qui sortiront du statut de passoire énergétique, et 200.000 logements chauffés au bois, puisque ces modes de chauffage émettent moins de gaz à effet de serre. ».
Certains professionnels de l'immobilier affirment toutefois que le DPE nouvelle formule est plus sévère que l'ancien et que le nombre de logements considérés comme passoires énergétiques a augmenté.

Des conseils et financements existent pour lutter contre les passoires thermiques

Si les travaux de rénovation énergétiques peuvent être coûteux et le temps de retour sur investissement conséquent, des aides existent pour les propriétaires bailleurs, sous conditions, comme les aides de l'Anah ou MaPrimeRénov’. Pour vous y retrouver dans le maquis des aides, vous devez consulter « France Rénov’ », le service public de la rénovation de l’habitat, qui depuis le 1er janvier 2022 est devenu le point d’entrée unique pour tous les parcours de travaux : les informations et conseils délivrés par France Rénov’ sont neutres, gratuits et personnalisés, afin de sécuriser le parcours de rénovation énergétique, faciliter la mobilisation des aides financières et mieux orienter les ménages vers les professionnels compétents. Le dispositif s'appuie sur :

  • le site internet france-renov.gouv.fr ;
  • un numéro de téléphone national unique (0.808.800.700) pour joindre les « conseillers France Rénov’ » ;
  • un réseau de plus de 450 guichets uniques « Espaces Conseil France Rénov’ », répartis sur l’ensemble du territoire, pour informer et conseiller les ménages.

Sources :


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