La loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite « loi Macron » vient d'être publiée le 7 août 2015. Si ce texte est médiatiquement connu et a fait couler beaucoup d’encre, c’est pour des sujets autres qu’immobiliers : les conditions d’exercice des professions réglementées du droit (notaires, avocats, etc.), le travail dominical et en soirée, etc. Cette loi tentaculaire de plus de 300 articles contient néanmoins un passage relatif à l’immobilier qui concerne tout particulièrement la location d’habitation. La loi contient ainsi des mesures touchant aux locations d'habitation vides et meublées à usage de résidence principale du locataire.
Les dispositions de la loi Macron concernant la location vont s'appliquer dès le 8 août 2015, le lendemain de la publication de cette loi qui a préalablement fait l'objet d'une examen par le Conseil constitutionnel pour d'autres dispositions.
Alors que particuliers et professionnels multiplient les efforts pour comprendre et appliquer au mieux les dispositions de la loi dite « Alur » (ou dite « Duflot ») de mars 2014, l’idée d’une nouvelle réforme peut faire frémir ! Pas d’inquiétude toutefois, il s’agit seulement d’apporter quelques corrections et précisions pour améliorer la sécurité juridique des propriétaires et locataires.
Clarification et simplification sont en effet les deux objectifs clairement annoncés : « renforcer la sécurité juridique (...) modifier les conditions d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions sujettes à de nombreuses difficultés d’interprétation qui nuisent à la bonne application des textes (...) contribuer à l’accessibilité et l’intelligibilité de la loi ».
Que la loi soit accessible et intelligible, voilà bien le souhait des particuliers ! Dommage qu'il faille s'y reprendre à plusieurs fois...
La première impression laissée par ce texte est contrastée : point très positif, la loi entend clarifier certains points de la loi Alur et en simplifier utilement l’application dans le temps (ainsi, l'essentiel de la loi Alur va s'appliquer dès le 8 août aux contrats signés avant son entrée en vigueur, même s'ils n'ont pas été encore reconduits depuis) mais la modification si rapide d'un texte lui-même fort complexe risque de renforcer un sentiment d'insécurité juridique déjà présent.
Les mesures que la loi contient visent donc à adapter les règles relatives aux rapports entre propriétaires bailleurs et locataires ; Ces dispositions permettent notamment :
- de préciser les règles de congé en cas d'acquisition d'un bien occupé ;
- de préciser que seul l'état des lieux d'entrée peut être complété ;
- de rapprocher encore les règles de la location meublée de celles de la location vide ;
- de préciser les conditions d'application dans le temps des nouveautés issues de la loi Alur ;
- de dispenser expressément les baux signés avant l'encadrement des loyers du respect de celui-ci.
Rappelons que la loi Alur du 24 mars 2014 à procédé à une profonde refonte des baux d’habitation vides et meublés à usage de résidence principale du locataire : pour en savoir plus, notre dossier sur ces nouveaux baux et ce qui a changé au 1er août !.
Location vide et meublée : ce qui change pour les congés
D'une part, le congé pourra être remis en mains propres contre récépissé ou émargement en meublé alors que cette possibilité n'était jusqu'alors réservée qu'aux locations vides : ceci, afin d'uniformiser les règles qui s'appliquent à ces deux types de location.
On n'est jamais trop prudent ! nous recommandons très fortement aux locataires et surtout aux propriétaires qui souhaitent donner congé d’utiliser un modèle type de congé conforme à la loi Alur et à jour de la loi Macron.
La loi Alur a prévu des contrats types de location aussi bien en location vide, en location meublée qu'en colocations. Les nouveaux modèles-types à jour du décret du 29 mai 2015 en fixant le contenu sont à utiliser impérativement depuis le 1er août dès lors que le logement est loué à titre de résidence principale du locataire !
D'autre part, le délai de restitution du dépôt de garantie est également uniformisé : il est réduit à un mois si le logement est rendu en bon état par le locataire à son départ, quelle que soit la date de signature du bai : avant ou après la loi Alur, et quel que soit le type de location (vide ou meublée).
Enfin, le délai de préavis est uniformisé pour toutes le locations vides.
Zones « tendues » : un préavis réduit à un mois pour tous les locataires
La loi Alur a mis en place de nouvelles modalités pour donner congé ; le préavis réduit à un mois au lieu de trois pour les locations vides en zone tendue (28 agglomérations de métropole) en est la plus emblématique. Toutefois, dans la version de la loi Alur qui s'appliquait jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi Macron, ce nouveau délai de préavis ne s'appliquait qu'aux nouveaux contrats, c'est-à-dire à ceux signés, reconduits ou renouvelés depuis le 27 mars 2014.
La loi Macron revient sur cette règle : elle permet à tous les locataires d'un logement loué vide situé en zone tendue de bénéficier de ce préavis réduit à un mois, qu'elle que soit la date de signature de leur bail, avant ou après la loi Alur !
De manière générale, l'idée est, pour plus de simplicité, d'appliquer l'essentiel des dispositions de la loi Alur à tous les contrats de location, sans tenir compte de leur date de signature. En effet, comme l'énonce la Commission spéciale du Sénat, « pour rendre le droit intelligible, la priorité est ici d'éviter de prolonger trop longtemps la coexistence simultanée de plusieurs régimes locatifs différents ».
Encadrement des loyers : pas applicable pour les contrats signés avant le 1er août 2015
La loi Macron est catégorique sur l'application de l'encadrement des loyers : il ne s'applique qu'aux contrats signés après l'entrée en vigueur des plafonds de loyers, soit à compter du 1er août 2015 pour Paris. Autrement dit, les contrats de location vide et meublée signés avant cette date ne seront pas contraints de les respecter, même s'ils se reconduisent tacitement après l'entrée en vigueur de l'encadrement.
Rappelons que le plafonnement des loyers ne s'applique dans un premier temps qu'à Paris intra-muros, et ce à depuis le 1er août 2015.
Si l'encadrement du loyer selon des loyers de référence à respecter ne concerne pas les contrats de location signés avant le 1er août 2015 à Paris, rappelons que dans les zones « tendues », le loyer des locations vides et meublées est encadré à la relocation, et ce depuis 2012 en location vide et 2014 en location meublée.
Délai de rétractation pour l'achat d'un logement : de 7 à 10 jours
Cela fait maintenant près de quinze ans que les particuliers qui achètent un logement, qu'il soit neuf ou ancien, bénéficient tous d'un délai de rétractation postérieurement à la signature de la promesse ou du compromis de vente. Ce délai, jusqu'à présent de sept jours, leur permet de renoncer à l'acquisition en toute tranquillité, c'est-à-dire sans motivation ni pénalité. C'est un outil puissant qui vise à protéger l’acheteur en l'obligeant à réfléchir et donc, in fine, à lutter contre le surendettement.
Malgré l'efficacité de la mesure en place, la loi Macron l'a réformé et a porté ce délai de rétractation à dix jours. Certains hésitants s'en félicitent : trois jours de plus pour réfléchir, compulser le compromis et ses très nombreuses annexes (diagnostics, documents relatifs à la copropriété, etc.) et interroger notaire, proches et professionnels, c'est bon à prendre ! Toutefois, dans un contexte d'allongement de la durée des transactions, notamment sous l'effet des nouveaux documents à fournir suite à la loi « Alur », d'autres s’inquiètent d'un nouveau frein bien inutile et décourageant qui ralentira un peu plus encore la vente. Seule la pratique dira si les effets bénéfiques l'emporteront sur les effets néfastes.
Sources :
- Articles 82 et 210 de la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques
- Exposé sommaire de l'amendement n° 1624 présenté par le Gouvernement
- Étude d'impact - Tome I du projet de la loi pour la croissance et l'activité
- Rapport fait au nom de la commission spéciale du Sénat par Mmes Catherine DEROCHE, Dominique ESTROSI SASSONE et M. François PILLET, Sénateurs
- Rapport fait au nom de la commission spéciale de l'Assemblée Nationale par M. Richard FERRAND, Rapporteur général et MM. Christophe CASTANER, Laurent GRANDGUILLAUME, Denys ROBILIARD, Gilles SAVARY, Alain TOURRET, Stéphane TRAVERT, Mmes Cécile UNTERMAIER et Clotilde VALTER, Rapporteurs thématiques
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