Depuis l’été 2012, dans les 1.149 villes de la zone tendue (1) (voir notre calculette pour savoir si vous êtes concerné), la fixation du loyer pour une location d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou pour un bail mobilité est :
- libre s’il s’agit d’une première location (ou d'un logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois) ;
- encadrée s’il s’agit d’une relocation (sauf rares exceptions).
Ce dispositif annuel d'encadrement des loyers est une nouvelle fois reconduit pour un an, soit jusqu’à l’été 2022 (du 1er août 2021 au 31 juillet 2022).
(1) les 28 agglomérations de métropole concernées sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Le principe de l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue
Rappelons que dans les 1.149 communes de la zone tendue, lorsque le logement est reloué, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » : en clair, en zone tendue, le loyer ne peut tout simplement pas être augmenté lors d'un changement de locataire. Cette règle s'applique aux baux vides et meublés à usage de résidence principale du locataire ainsi qu'aux baux mobilité.
Si aucune indexation du loyer n'a été effectuée au cours des douze mois précédant la signature du nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être, par rapport au loyer du locataire sortant, majoré de la variation de l'IRL qui existe sur un an au moment de la signature (actuellement + 0,09 %).
Dans les villes qui choisissent d'appliquer le plafonnement du loyer prévu par la loi Elan (Paris l'applique depuis de 1er juillet 2019 et Lille depuis le 1er mars 2020 et Plaine Commune depuis le 1er juin 2021), encadrement à la relocation et plafonnement se juxtaposent et doivent donc l'un et l'autre être respectés.
Les exceptions à l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue
La loi prévoit deux exceptions à l'encadrement du loyer à l'occasion de la relocation d'un logement : la réalisation de gros travaux d'amélioration et la sous-évaluation du loyer. Dans les deux cas, la loi subordonne le déplafonnement du loyer à une performance énergétique minimale du logement.
Cette « éco-conditionnalité », motivée par la volonté de lutter contre le changement climatique et les émissions de gaz à effet de serre, s'applique aux loyers des baux habitation signés depuis le 1er janvier 2020 s'agissant des travaux et depuis le 1er janvier 2021 s'agissant de la sous-évaluation du loyer.
La réalisation de travaux d'amélioration qui permettent d'atteindre une performance énergétique minimale
Lorsque le propriétaire a fait réaliser, pendant le bail précédent ou après le départ du locataire sortant, des travaux d'amélioration (1) ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
Le dernier loyer du locataire sortant était de 500 €. Le montant des travaux d'amélioration est de 4.000 €. Le loyer du nouveau locataire ne pourra pas dépasser 500 + ((4.000 X 15 %)/12) = 550 €.
(1) Les travaux d'amélioration s'entendent de ceux qui ont pour objet d'apporter à un logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (installation d'une cuisine équipée, d'une porte blindée, du double-vitrage, etc.). Les travaux d’entretien et de réparation, les peintures par exemple, ne sont donc pas concernés !
Si les travaux d'amélioration ont été effectués depuis moins de six mois et sont d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, alors le loyer du nouveau bail peut être librement réévalué. En clair, les propriétaires qui réalisent beaucoup de travaux d'amélioration sont récompensés !
Le loyer manifestement sous-évalué
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Le dernier loyer du locataire sortant était de 500 €. La moyenne des références obtenues est de 600 €. Le loyer du nouveau locataire ne pourra pas dépasser 500 + ((600-500)/2) = 550 €.
En pratique, cette exception à l'encadrement à la relocation se rencontre infiniment peu compte tenu de la complexité de sa mis en œuvre. En effet, trouver des références de loyers pour des logements comparables (situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique) s'avère pénible et fastidieux !
En pratique, seules les propriétaires dont le loyer du locataire sortant est très bas par rapport au marché (par exemple parce que le locataire sortant était dans les lieux depuis plusieurs décennies) auront intérêt à entamer la démarche. Attention, cela peut prendre du temps !
L'obligation absolue d'atteindre une performance énergétique minimale
La réalisation d'importants travaux d'amélioration ou la preuve de la sous-évaluation du loyer ne permettent d'échapper à l'encadrement du loyer à la relocation qu'uniquement si :
- les travaux permettent d'atteindre une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E, attestée par un diagnostiqueur ;
- le logement a déjà, avant travaux, une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an attestée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) Cette condition est présumée remplie lorsque l'atteinte de ce niveau de performance énergétique a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.
Les logements qui, à l'issue des travaux, ont une étiquette énergie F ou G (soit environ 20 % du parc immobilier) ne peuvent donc plus échapper à l'encadrement du loyer ni grâce aux travaux réalisés, même si ceux-ci répondent aux critères de nature et de montant prévus ni grâce à la preuve de leur sous-évaluation.
En subordonnant la hausse de loyer à la justification par le propriétaire bailleur du respect d'exigences en matière de performance énergétique, la réglementation se met en cohérence avec les objectifs de la loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 et ceux de la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets en cours de discussion au Parlement dont l'un des buts est la lutte contre les « passoires énergétiques ».
Reste qu'existe également le risque de découragement pour les bailleurs qui réaliseront que de très coûteux travaux ne suffiront pas nécessairement à leur permettre d'augmenter leur loyer ; il est à parier que l'on évoquera encore l'effet pervers de la baisse des travaux effectués dans les logements loués...
Les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement du loyer à la relocation en zone tendue
Si le loyer fixé excède le montant du loyer précédent sans que ce dépassement puisse se justifier par l'une des rares exceptions prévues par la loi, le locataire peut demander à tout moment, amiablement puis en justice, que le loyer soit ramené à son juste montant ainsi que le remboursement du trop-perçu.
Pour tout savoir sur l'encadrement du loyer à la relocation dans les zones tendues, vous pouvez consulter notre article et notre vidéo :
Sources :
- Décret n° 2021-852 du 29 juin 2021 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- Décret n° 2020-1818 du 30 décembre 2020 relatif au critère de performance énergétique conditionnant l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail ;
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail ;
- Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat.
