Depuis l’été 2012, dans les 1.149 villes de la zone tendue (1) (voir notre calculette pour savoir si vous êtes concerné), la fixation du loyer pour une location d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire est :
- libre s’il s’agit d’une première location (ou d'un logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois) ;
- encadrée s’il s’agit d’une relocation (sauf rares exceptions).
Ce dispositif annuel est une nouvelle fois reconduit pour un an, soit jusqu’à l’été 2019 (du 1er août 2018 au 31 juillet 2019).
(1) les 28 agglomérations de métropole concernées sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Rappelons que dans ces 1.149 communes, lorsque le logement est reloué, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » : en clair, en zone tendue, le loyer ne peut tout simplement pas être augmenté lors d'un changement de locataire.
La loi prévoit néanmoins deux exceptions : la sous-évaluation du loyer et la réalisation de gros travaux d'amélioration.
Le loyer manifestement sous-évalué. Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Le dernier loyer du locataire sortant était de 500 €. La moyenne des références obtenues est de 600 €. Le loyer du nouveau locataire ne pourra pas dépasser 500 + ((600-500)/2) = 550 €.
En pratique, cette exception à l'encadrement à la relocation se rencontre infiniment peu compte tenu de la complexité de sa mis en œuvre. En effet, trouver des références de loyers pour des logements comparables (situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique) s'avère pénible et fastidieux !
En pratique, seules les propriétaires dont le loyer du locataire sortant est très bas par rapport au marché (par exemple parce que le locataire sortant était dans les lieux depuis plusieurs décennies) auront intérêt à entamer la démarche. Attention, cela peut prendre du temps !
La réalisation de travaux d'amélioration
Lorsque le propriétaire a fait réaliser, pendant le bail précédent ou après le départ du locataire sortant, des travaux d'amélioration (1) ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.
Le dernier loyer du locataire sortant était de 500 €. Le montant des travaux d'amélioration est de 4.000 €. Le loyer du nouveau locataire ne pourra pas dépasser 500 + ((4.000 X 15 %)/12) = 550 €.
(1) Les travaux d'amélioration s'entendent de ceux qui ont pour objet d'apporter à un logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (installation d'une cuisine équipée, d'une porte blindée, du double-vitrage, etc.). Les travaux d’entretien et de réparation, les peintures par exemple, ne sont donc pas concernés !
Si les travaux d'amélioration ont été effectués depuis moins de six mois et sont d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, alors le loyer du nouveau bail peut être librement réévalué. En clair, les propriétaires qui réalisent beaucoup de travaux d'amélioration sont récompensés !
Dans les villes qui choisiront d'appliquer le plafonnement du loyer prévu par la loi Elan (Paris est sur les rangs), encadrement à la relocation et plafonnement se juxtaposeront et devront donc l'un et l'autre être respectés.
Pour tout savoir sur l'encadrement du loyer à la relocation dans les zones tendues, vous pouvez consulter notre article et notre vidéo :
Source : décret n° 2018-549 du 28 juin 2018 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail.
