A Paris, l’encadrement des loyers s’appliquera début 2019

Publié par le

11 Décembre 2018 - Le Conseil de Paris a aujourd’hui voté le rétablissement de l’encadrement des loyers dans Paris intra-muros. La mesure n’y sera effective que début 2019, une fois les plafonds de loyers publiés par le Préfet.

L’encadrement des loyers va donc bien de nouveau s’appliquer dans la capitale comme en a décidé le Conseil de Paris ce 11 décembre 2018.
Il ne s’agit toutefois pas d’une surprise puisque cette décision avait été annoncée depuis plusieurs mois. Elle est aujourd’hui rendue possible par la publication récente de la loi Elan qui permet l’expérimentation de l’encadrement des loyers dans la zone tendue.

Les plafonds de loyers devraient s’appliquer au courant du 1er trimestre 2019 (la date précise est inconnue à ce jour).

D’autres villes sont candidates ! Une trentaine de villes, majoritairement de la proche banlieue parisienne, se sont déclarées volontaires pour appliquer l’encadrement des loyers. 

Le mécanisme de l’encadrement des loyers à Paris

Rappelons que l’encadrement des loyers, créé initialement par la loi Alur, a déjà été en vigueur à Paris pendant 28 mois, du 1er août 2015 au 28 novembre 2017, date de son annulation par la justice administrative.

Le mécanisme qui va s’appliquer est strictement identique. En pratique, le loyer d’une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou d’un bail mobilité ne devra pas dépasser un plafond de loyer dit « loyer de référence majoré ». Ce plafond, fixé par le préfet au vu des relevés effectués par l’observatoire des loyers, variera en fonction :

  • du nombre de pièces du logement ;
  • de son époque de construction ;
  • du caractère vide ou meublé de la location ;
  • de l’adresse du logement.

Un outil didactique sera très probablement mis en ligne pour calculer immédiatement le loyer maximal applicable à un logement comme ce fut le cas précédemment.

Ce plafonnement du loyer devra se combiner avec l'encadrement du loyer à la relocation. En clair, si le loyer du locataire sortant est inférieur au plafond de loyer, le loyer fixé dans le nouveau bail ne pourra pas être porté au plafond, sauf rares exceptions (réalisation de très gros travaux d'amélioration notamment).

Dépasser le plafond. Le plafond de loyer pourra être dépassé par l’application d’un « complément de loyer » qui doit se justifier par une ou des caractéristiques de confort ou de localisation du logement un peu exceptionnelles (par exemple une grande terrasse en étage avec une jolie vue dégagée). Attention : pendant les trois premiers mois du bail, le complément de loyer pourra être contesté par le locataire.

Des sanctions en cas de non-respect de l'encadrement. Pour être mieux respecté que lors de sa première expérimentation, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

  • le préfet pourra exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
  • si le bailleur refuse, le préfet pourra le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
  • le locataire pourra saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

L'encadrement des loyers ne s'appliquera qu'aux baux conclus après son entrée en vigueur (la publication des plafonds) ; les baux signés antérieurement ne seront pas concernés.

Bénéfices et critiques de l’encadrement des loyers à Paris

L'encadrement des loyers est une mesure « clivante » qui suscite espoirs, craintes et critiques. Les 28 mois d'application de l'encadrement entre 2015 et 2017 n'ont pas totalement permis de se faire une idée définitive...

Les bénéfices attendus de l'encadrement des loyers

Si la ville de Paris a demandé « à l’Etat dans les meilleurs délais la mise en place d’un dispositif expérimental d’encadrement des loyers », c’est parce que pour elle, « dans un contexte marqué par une forte tension sur le marché locatif parisien (...), l’encadrement des loyers participe ainsi au maintien des familles et des ménages de la classe moyenne à Paris tout en étant un outil supplémentaire favorisant la mixité sociale ».

La mairie de Paris mise donc beaucoup sur l'encadrement des loyers pour juguler la hausse des loyers, voire en faire baisser certains afin qu'une large part de la population puisse résider à Paris alors que les loyers aujourd'hui (très) élevés mettent à mal ce souhait. Elle s'appuie sur certains analystes qui indiquent que l'encadrement a produit les effets escomptés et qu'après son annulation la hausse a été plus forte.

Les critiques de l'encadrement des loyers

Les critiques de l'encadrement sont multiples : découragement de bailleurs qui retireraient leurs logements du marché locatif ou se tourneraient vers la location de courte durée, moindre réalisation de travaux en raison d'une moindre rentabilité locative ; bref, les effets pervers seraient importants. D'autres contestent l'effet modérateur de l'encadrement en insistant sur l'autorégulation du marché.

Sur les discussions autour des effets de l'encadrement, notre article : Immobilier : polémique sur l’encadrement des loyers à Paris.

Un point incontestable : la complexité d'un dispositif que bailleurs et locataires ont eu les plus grandes peines à s'approprier. La notion de complément de loyer, totalement floue et parfaitement insécurisante, n'a malheureusement pas été clarifiée par la loi Elan et sera, de nouveau, source d'inquiétudes et contentieux...

Sources :