Encadrement des loyers à Paris : feu vert du Gouvernement
Le Gouvernement donne aujourd'hui son autorisation au rétablissement de l’encadrement des loyers dans Paris intra-muros. La mesure y sera effective d'ici l'été 2019, une fois les plafonds de loyers publiés par le préfet.
Lencadrement des loyers va donc bien de nouveau sappliquer dans la capitale ! Ce 13 avril 2019, le Gouvernement donne son accord à son application sur tout le territoire de la ville de Paris. Cette autorisation fait suite à la décision favorable du Conseil de Paris le 11 décembre 2018.
Il ne sagit toutefois pas dune surprise puisque l'encadrement des loyers est rendu possible par la loi Elan qui en permet lexpérimentation dans toute la zone tendue et que la mairie de Paris milite ardemment depuis plusieurs mois pour son application.
Les plafonds de loyers devraient sappliquer d'ici l'été 2019 (la date précise est encore inconnue)...donc à ce jour, pas de plafonnement !
Dautres villes sont candidates ! Une trentaine de villes, majoritairement de la proche banlieue parisienne, se sont déclarées volontaires pour appliquer lencadrement des loyers.
L'autorisation du Gouvernement à l'encadrement des loyers à Paris
Par un décret publié au Journal officiel le 13 avril 2019, le Gouvernement autorise la mise en place de l'encadrement des loyers prévu par la loi Elan « sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris. ».
Si cette décision est prise, c'est que le Gouvernement constate que sont réunies les quatre conditions nécessaires à la mise en place du dispositif :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.
Cette décision est lillustration que l'application de l'encadrement des loyers est soumise non seulement au volontariat de chaque la commune mais aussi à la constatation objective d'un marché immobilier local très tendu. Des villes candidates pourraient donc en théorie se voir refuser l'encadrement des loyers...
Le mécanisme de lencadrement des loyers à Paris
Rappelons que lencadrement des loyers, créé initialement par la loi Alur, a déjà été en vigueur à Paris pendant 28 mois, du 1er août 2015 au 28 novembre 2017, date de son annulation par la justice administrative.
Le mécanisme qui va sappliquer prochainement est strictement identique. En pratique, le loyer dune location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou dun bail mobilité ne devra pas dépasser un plafond de loyer dit « loyer de référence majoré ». Ce plafond, fixé par le préfet au vu des relevés effectués par lobservatoire des loyers, variera en fonction :
- du nombre de pièces du logement ;
- de son époque de construction ;
- du caractère vide ou meublé de la location ;
- de ladresse du logement.
Un outil didactique sera très probablement mis en ligne pour calculer immédiatement le loyer maximal applicable à un logement comme ce fut le cas précédemment.
Ce plafonnement du loyer devra se combiner avec l'encadrement du loyer à la relocation. En clair, si le loyer du locataire sortant est inférieur au plafond de loyer, le loyer fixé dans le nouveau bail ne pourra pas être porté au plafond, sauf rares exceptions (réalisation de très gros travaux d'amélioration notamment).
Dépasser le plafond. Le plafond de loyer pourra être dépassé par lapplication dun « complément de loyer » qui doit se justifier par une ou des caractéristiques de confort ou de localisation du logement un peu exceptionnelles (par exemple une grande terrasse en étage avec une jolie vue dégagée). Attention : pendant les trois premiers mois du bail, le complément de loyer pourra être contesté par le locataire.
Des sanctions en cas de non-respect de l'encadrement. Pour être mieux respecté que lors de sa première expérimentation, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :
- le préfet pourra exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
- si le bailleur refuse, le préfet pourra le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
- le locataire pourra saisir la justice d'une action en diminution de loyer.
L'encadrement des loyers ne s'appliquera qu'aux baux conclus après son entrée en vigueur (la publication des plafonds) ; les baux signés antérieurement ne seront pas concernés. Pour savoir comment fixer son loyer à Paris d'ici lapplication de l'encadrement, notre article : Comment fixer le loyer à Paris ?
Bénéfices et critiques de lencadrement des loyers à Paris
L'encadrement des loyers est une mesure « clivante » qui suscite espoirs, craintes et critiques. Les 28 mois d'application de l'encadrement entre 2015 et 2017 n'ont pas totalement permis de se faire une idée définitive...
Les bénéfices attendus de l'encadrement des loyers
Si la ville de Paris a demandé « à lEtat dans les meilleurs délais la mise en place dun dispositif expérimental dencadrement des loyers », cest parce que pour elle, « dans un contexte marqué par une forte tension sur le marché locatif parisien (...), lencadrement des loyers participe ainsi au maintien des familles et des ménages de la classe moyenne à Paris tout en étant un outil supplémentaire favorisant la mixité sociale ».
La mairie de Paris mise donc beaucoup sur l'encadrement des loyers pour juguler la hausse des loyers, voire en faire baisser certains afin qu'une large part de la population puisse résider à Paris alors que les loyers aujourd'hui (très) élevés mettent à mal ce souhait. Elle s'appuie sur certains analystes qui indiquent que l'encadrement a produit les effets escomptés et qu'après son annulation la hausse a été plus forte.
Les critiques de l'encadrement des loyers
Les critiques de l'encadrement sont multiples : découragement de bailleurs qui retireraient leurs logements du marché locatif ou se tourneraient vers la location de courte durée, moindre réalisation de travaux en raison d'une moindre rentabilité locative ; bref, les effets pervers seraient importants. D'autres contestent l'effet modérateur de l'encadrement en insistant sur l'autorégulation du marché.
Sur les discussions autour des effets de l'encadrement, notre article : Immobilier : polémique sur lencadrement des loyers à Paris.
Un point incontestable : la complexité d'un dispositif que bailleurs et locataires ont eu les plus grandes peines à s'approprier. La notion de complément de loyer, totalement floue et parfaitement insécurisante, n'a malheureusement pas été clarifiée par la loi Elan et sera, de nouveau, source d'inquiétudes et contentieux...
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Sources :
- Décret n° 2019-315 du 12 avril 2019, Jo du 13 avril, autorisant l'application de l'encadrement des loyers dans tout Paris.
- Projet de délibération demandant lapplication de lencadrement des loyers sur le territoire parisien ;
- Articles 139 et 140 de la loi Elan ;
- Étude des effets de l'encadrement des loyers par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) + article du Figaro ;
- Interview en faveur d'une application rapide de l'encadrement des loyers, Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris chargé du logement, France Info, 3 avril 2019.
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