L’assurance emprunteur plus chère que le crédit immobilier ?

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05 Mars 2021 - Face cachée des taux bas : l’assurance décès invalidité prend une place de plus en plus importante dans le coût global du prêt. Qui est pénalisé ? Quelles sont les solutions pour faire baisser la facture ?

Tous les acteurs du logement, vendeurs et acheteurs, se réjouissent du niveau actuel des taux immobiliers. Et on ne le répétera jamais assez, ils sont tombés à des niveaux rarement atteints. Sur vingt ans, par exemple, la moyenne brute hors assurance tourne actuellement autour de 1,20 %, autrement dit tout près des planchers historiques de la fin 2019. A l’époque, ce même vingt ans brut moyen s’établissait à 1,10 %. Mieux : ceux qui aujourd’hui présentent un bon dossier (20 % d’apport personnel minimum, situation professionnelle stable, comptes bien tenus, présence d’épargne résiduelle, etc.) peuvent emprunter, toujours sur vingt ans, à 0,80 % hors assurance !  

Chère assurance emprunteur. Effet pervers de cette situation, l’assurance décès invalidité, passage obligé pour emprunter, occupe une place de plus en plus importante dans le coût global du crédit. Le comparateur Magnolia.fr donne des chiffres édifiants : alors qu’en 2018, le poids de cette assurance n’était que de 74 % du coût global pour les profils quarantenaires, aujourd’hui, avec une assurance groupe fournie par la banque prêteuse, il dépasse les 102 %. Pour les seniors, une clientèle jugée à risque par les assureurs, le poids de l’assurance est passé de 110 % en 2018 à 174 % du coût global en 2020 ! Et si les taux immobiliers venaient encore à baisser, « même les trentenaires verront le coût de l’assurance groupe bancaire dépasser celui du crédit », estime Magnolia.fr 

Déléguer, c’est compliqué. Seule solution pour faire baisser la facture : la délégation d’assurance, autrement dit choisir le contrat d’un autre assureur, extérieur à la banque prêteuse, une possibilité instaurée en 2010 par la loi Lagarde. Mais les banques traînent des pieds : « elles margent en moyenne de 50 à 80 % sur leur contrat groupe d’assurance emprunteur et ce malgré une concurrence existante deux à quatre fois moins chère », pointe Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. « Les banques sont réticentes à accepter les substitutions car l’assurance emprunteur est un produit très rentable pour elle», confirme Emilie Ruben responsable marketing et communication chez Sécurimut, spécialiste du changement d’assurance en ligne.  

Changer d’assurance, c’est permis. Si la délégation d’assurance est légalement possible depuis les lois Lagarde, Hamon et Bourquin, certaines banques font feu de tout bois pour la compliquer, voire la rendre impossible. Sécurimut a ainsi recensé les pratiques les plus courantes dans l'une de ses études. Ainsi, la moitié des réponses bancaires arrive après les délais légaux (dix jours ouvrés à compter de la réception de la demande). Certains établissements refusent de garantir le taux du crédit si l’emprunteur ne choisit pas le contrat groupe. L’information donnée est souvent de mauvaise qualité et/ou partielle. La banque estime que le contrat individuel n'offre pas les mêmes garanties (l'équivalence de garanties) sans justifier sa décision. Récemment l’UFC Que Choisir a lancé une action de groupe contre une grande banque généraliste… 

Comment choisir un assureur tiers. Lorsque la banque réalise la première simulation de crédit immobilier, elle doit transmettre à l’emprunteur une fiche standardisée d’information (FSI). Ce document décrit toutes les garanties que le prêteur demande pour couvrir l’emprunt (invalidité permanente, incapacité de travail temporaire ou définitive, décès, etc.). La FSI compte au total dix-huit critères. Ensuite, l’emprunteur consulte un assureur extérieur dont le contrat doit couvrir au moins onze de ces dix-huit critères. Si la banque refuse, elle doit le mentionner par écrit et fournir des arguments solides puisque la délégation est, rappelons-le, permise par la loi. Alternative : prendre le contrat d’assurance groupe de la banque prêteuse puis, dans le mois qui suit la signature, le remplacer par une délégation obtenue auprès d’un assureur tiers, comme l’autorise la loi Hamon de 2014.

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