Investissement locatif : la défiscalisation modère les loyers

Publié par le

09 Septembre 2020 - Les dispositifs fiscaux dédiés à l’investissement locatif ont largement contribué au développement du parc locatif privé construit depuis 2005. Cette nouvelle offre conséquente pourrait aussi avoir modéré les loyers des logements construits avant cette date.

 

Alors que les dispositifs fiscaux dédiés à l’investissement locatif sont régulièrement épinglés pour leurs coûts sur les finances publiques et leur supposé effet inflationniste sur les loyers, l’étude de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) contrebalance cette vision.

Impact positif de la défiscalisation. Les données collectées en 2018 par les observatoires locaux des loyers concernant 25 agglomérations montrent en effet la contribution importante des dispositifs fiscaux au développement de l’offre locative. Et l’arrivée sur le marché de ces logements construits après 2005 n’a pas tiré les loyers vers le haut, loin s’en faut ! Selon l’Anil, ces biens se louent dans la plupart des agglomérations observées à des loyers équivalents aux biens similaires construits précédemment.

La défiscalisation : moteur de la construction. Les incitations fiscales à l’investissement locatif ont représenté une part importante du parc locatif privé construit après 2005. 700 000 à 800 000 ont bénéficié de ces mesures sur un total de 820 000 logements loués vides selon un recensement effectué en 2016. Cette offre récente qui représente à l’échelon national 16 % du parc locatif privé, est conséquente notamment dans les agglomérations du littoral atlantique comme Nantes ou encore Bayonne dans le Pays Basque.

Attirer des habitants. Ce nombre important de programmes de logements s’explique notamment par les politiques menées par certaines collectivités pour attirer de nouveaux habitants sur leurs territoires. A l’inverse, la construction impulsée par les dispositifs fiscaux est faible dans certains secteurs géographiques comme Saint-Etienne où la demande est moins conséquente ou Nice-Menton où les terrains sont difficiles à trouver et chers.

Plus de logements en périphérie. La production de ces logements neufs a migré en périphérie délaissant le centre-ville, une évolution majeure observée depuis une quinzaine d’années dans l’ensemble des agglomérations. L’exemple lillois illustre à merveille cette tendance. La construction de biens situés en périphérie est ainsi passée de 41 % pour la période 1991-2005 à 69 % depuis 2005.

Pourquoi ? Tout simplement car cette réorientation géographique de la production assure aux investisseurs une rentabilité supérieure à celle qu’ils obtiendraient en achetant au centre-ville. En périphérie, le prix des logements neufs est inférieur à celui des programmes implantés au cœur des moyennes et grandes agglomérations car le terrain acheté par le promoteur y est moins cher. Le plafonnement des loyers instauré par les dispositifs de défiscalisation bénéfice par ailleurs aux investisseurs. Les loyers plafonnés des biens qu’ils soient situés au centre-ville ou en périphérie sont effet proches. Or les loyers de marché des premiers sont supérieurs à ceux des seconds. Les loyers plafonnés des biens en périphérie se rapprochent plus des loyers de marché, selon l’Anil.

Le studio marginalisé. Les deux et trois pièces ont pris une part plus importante dans l’offre au détriment des studios. Dans l’agglomération de Strasbourg, les studios ne représentent plus que 7 % de l’offre depuis 2005 contre 20 % durant la période 1991-2005. Une nouvelle répartition qui a été impulsée par les promoteurs. Ce segment de biens est en effet soumis à une très forte concurrence qui émane autant des résidences étudiantes positionnées sur le haut de gamme que des résidences services dédiées aux étudiants.

La concurrence de la colocation. La colocation de grands appartements comme des trois pièces s’impose aussi comme un redoutable adversaire du studio offrant aux locataires une surface plus généreuse à partager et au bailleur un loyer plus élevé. Cet écart est d’ailleurs d’autant plus élevé que les loyers des petites surfaces sont plus strictement plafonnés par les systèmes de défiscalisation.

Des loyers similaires. A structure comparable, l’écart de loyers entre les logements récemment construits et ceux sortis de terre pendant la période 1991-2005 est faible si on ne tient pas compte de la typologie des biens, de la surface et de leur localisation. Mais la situation est radicalement différente dans les marchés où la demande locative est réduite à l’image de Saint-Etienne, Brest ou encore La Roche-sur-Yon. Les loyers du parc récent y sont supérieurs de 7 et 10 % à ceux de la génération 1991-2005. Preuve selon l’Anil que dans ces secteurs caractérisés par une production de logements faible et des loyers bas, cet écart de prix traduit une qualité supérieure de ces nouveaux biens plus économes en énergie et plus confortables.

Les bailleurs arbitrent. Dans d’autres agglomérations, les logements récents se louent quant à eux à un loyer analogue à celui des appartements de la génération précédente qui sont de même superficie et situés dans les mêmes quartiers. Une situation qui pourrait résulter, selon l’Anil, de nouveaux arbitrages des bailleurs propriétaires de biens construits entre 1991 et 2005.

Loyers libres. Ces investisseurs ayant en effet bénéficié de dispositifs comme le Méhaignerie (1986-1997) ou le Périssol pouvaient fixer leurs loyers comme ils le voulaient, ces derniers n’étant pas plafonnés. Mais ces biens se sont trouvés en concurrence avec les logements récents construits dans le cadre de nouveaux dispositifs fiscaux initiés depuis 1999 comme le Besson ou le Scellier dont les loyers étaient désormais plafonnés. Ces derniers étaient moins élevés. Les bailleurs des logements construits entre 1991 et 2005 auraient alors, selon l’Anil, baissé leurs loyers pour attirer les locataires. Les politiques fiscales en faveur de l’investissement locatif privé auraient ainsi modéré depuis 2005 les loyers des logements construits avant cette date.

Comment investir ?
Quelle surface ? La part des studios dans les programmes s’est considérablement réduite. Logique car ce type de bien souffre d’une rotation de locataires importante. Des frais de remise en état sont à prévoir d’où un coût supplémentaire récurent qui pénalise la rentabilité. Autre écueil : lorsque vous revendrez ce bien à l’issue de la fin de la période de défiscalisation que vous aurez choisie, vous aurez un panel d’acquéreurs potentiels plus réduit. Ce sera en effet souvent un investisseur qui se montrera intéressé par votre bien avec le risque de vous demander une décote importante du prix.
Les atouts du trois pièces. Les deux et trois pièces s’imposent comme un choix plus judicieux si vos moyens vous le permettent. Les trois pièces peuvent séduire un panel de locataires plus large que ce soient des couples sans enfant ou des parents. Et à la revente, vous bénéficierez d’un nombre d’acquéreurs potentiels plus élevé.
Quel quartier ? Le centre-ville a ses adeptes : services publics, commerces, équipements culturels. Mais les prix des logements y est logiquement supérieur à celui de la périphérie, votre rentabilité locative sera donc inférieure. Mais si vous avez une belle adresse au cœur de ville, ce bien se revendra mieux. Une plus-value peut être cependant réalisée si vous achetez en périphérie dans un quartier faisant l’objet d’une restructuration urbaine. Cette dernière pouvant se traduire par une desserte en tramway et la création d’équipements commerciaux qui valoriseront ce secteur.
Quelle performance énergétique ? La consommation énergétique est devenue un critère de choix des locataires si vous souhaitez investir. Examinez le DPE du bien qui vous est proposé et privilégiez les logements les moins énergivores comme ceux classés avec l’étiquette énergétique A ou B. Si vous achetez dans le neuf, optez pour des logements qui seront conformes à la future réglementation environnementale, la RE 2020 applicable à l’été 2021.

Dernières actualités

Forum logement : PAP auprès des jeunes qui cherchent un logement

22 Septembre 2020

Le 26 septembre 2020 à Paris, PAP sera présent au Forum logement des jeunes. Jeunes actifs et...


Immobilier : les citadins rêvent d’un toit à la campagne

21 Septembre 2020

Les nouvelles tendances de l'immobilier après le confinement. La cote croissante des périphéries,...


Copropriété : une semaine pour tout comprendre

18 Septembre 2020

Tout savoir sur la semaine de la copropriété organisée par les agences départementales...


Immobilier : jusqu’où ira la hausse des prix ?

11 Septembre 2020

Tout savoir sur les grandes tendances de l'immobilier ancien. Les ventes, les prix, les prévisions...