Immobilier : premières prévisions pour 2016

Faire le lien entre l'ancienne et la nouvelle année… C'est avec quelques mois d'avance que le Crédit Agricole se plie à l'exercice du traditionnel bilan de fin d'année et à celui des prévisions pour l'an à venir. Sur la base d'une récente étude, Olivier Eluère, directeur des études économiques du groupe, livre ses perspectives sur l'immobilier résidentiel. « Si 2015 a été l'année d'un menu rebond, 2016 devrait être celle de la stabilisation voire d'un léger repli. Elle serait en tout cas « à deux vitesses » avec un marché de l'ancien stable et un marché du neuf en reprise », prophétise le professionnel. La tendance sera donc un peu différente de celle des années 2012-2014. Pourtant la plupart des facteurs conjoncturels et structurels vont continuer à jouer dans le même sens.

Logement ancien : en voie de stabilisation ?

Sur 2015, la reprise des transactions dans l'ancien est bien réelle. L'étude relève en effet une hausse des ventes d'environ 10 % sur un an. Selon Olivier Eluère, plusieurs facteurs expliquent l'inflexion du marché. Et notamment, les taux de crédit habitat proches d'un plancher. Ils ont encore baissé au premier semestre 2015. A très court terme, le risque qu'ils remontent débloque certains projets et stimule les ventes. Mais il s'agit là d'un effet d'aubaine pointe la note de conjoncture des Notaires de France.

En 2016. Les volumes de vente dans l'ancien seraient en léger repli, environ 4 %. A l'instar des prix qui, toujours selon le Crédit Agricole, devraient amorcer une baisse d'environ 1 % par an dès la fin de l'année. Ce qui aboutirait à une baisse cumulée de 9 % entre 2011 et 2016. Des signes de raffermissement sont toutefois à prévoir sur la région Ile-de-France où les Notaires ont constaté un fléchissement quasi nul du prix des appartements sur un an (- 0,5 %).

Immobilier neuf : vers une reprise ?

Le marché du neuf se redresse depuis le début de l'année avec au premier semestre des volumes de vente en progression de 19 % sur un an dans le segment promoteurs et de 16 % dans les maisons individuelles hors promoteurs. Entre juin et août 2015, le nombre de logements autorisés augmente de 8,7 % par rapport au trimestre précédent. Les mises en chantier sont en hausse de 0,7 %. Du côté des réservations, les clients semblent être de retour dans les bureaux de vente puisque les réservations ont progressé de 21,8 % sur un an. Le prix de vente moyen au mètre carré des appartements est également en légère hausse au deuxième trimestre 2015.

En 2016. Les volumes de transaction dans le neuf devraient afficher une hausse de 8 %. Olivier Eluère y voit notamment l'effet du plan de soutien du gouvernement pour le logement neuf, effectif depuis début 2015 : l'élargissement de l'accès au PTZ d'une part, la mise en place du dispositif Pinel, qui contrairement à son prédécesseur, le Duflot, séduit les investisseurs. Sans oublier enfin l'abattement de 30 % sur les plus-values de cessions de terrains, qui durera jusqu'à la fin de l'année. L'expert ne livre en revanche aucun pronostic de prix dans le secteur. Bémol : la dernière enquête promoteurs de l'Insee, parue le 27 octobre 2015, indique une baisse de la demande de logements neufs. Selon certains professionnels (Nexity, Eiffage Immobilier), la rentrée 2015, en termes de ventes, manque de vigueur alors que le premier semestre a été plutôt bon.

Taux d'intérêt : hausse en vue ?

Le marché ne doit son salut qu'à la faiblesse des taux de crédit immobilier et aux stratégies des différents établissements bancaires souligne le courtier Empruntis. Les taux de crédit qui ont imprimé une légère baisse au premier trimestre selon l'Observatoire Crédit Logement, joueront sans surprise un rôle déterminant. Au 26 octobre, le taux fixe moyen sur quinze ans s'établit à 2,20 % précise le courtier Meilleurtaux.

En 2016. La remontée des taux est quasi certaine sur une période plus longue. En liaison avec la légère hausse attendue des taux OAT 10 ans, cette remontée pourrait contribuer à un certain attentisme et à un tassement des ventes notamment dans l'ancien. Olivier Eluère détaille à ce sujet « l'effet d'aubaine va disparaitre, les coûts d'acquisition vont remonter. La réaction des acheteurs est incertaine. Certains estimeront que les taux restent bas et attractifs et qu'il est opportun d'acheter avant qu'ils ne remontent davantage. Mais face à la remontée des taux et au niveau élevé des prix, d'autres devraient être moins pressés d'acheter, plus hésitants ».

Et si les taux baissaient en 2016 ? Les courtiers ne partagent pas cet avis. Après Pascal Beuvelet, président d'In&Fi, qui estimait il y a quelques jours que les taux allaient rester très bas en 2016, c'est au tour de Sandrine Allonier, directeur des relations banques chez Vousfinancer.com, d'insister : « les conditions de financement vont rester très favorables. La BCE poursuit sa politique de taux bas et de liquidités abondantes, il n'y a pas d'inflation… Les banques, qui ont des objectifs commerciaux ambitieux, sont prêtes à baisser leurs tarifs pour séduire de nouveaux clients ».