Immobilier : menaces sur les copropriétés

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16 Mai 2019 - Les copropriétés sont de plus en plus fragilisées. Les impayés de charges se multiplient, les travaux de rénovation sont en panne. A la clé, une dégradation des immeubles.

 

Des impayés de charges en hausse de 27 % en dix ans, des travaux de rénovation sans cesse repoussés, un bâti qui se dégrade…  La situation des copropriétés se détériore depuis plusieurs années, un constat partagé par de nombreux acteurs. Pourquoi ?

Un budget trop juste. Certains copropriétaires qui se sont beaucoup endettés pour acheter n’ont plus les ressources financières pour payer les travaux de rénovation présentés en assemblée générale. Le refus de faire des travaux est aussi la conséquence de la confrontation d’intérêts divergents au sein des copropriétaires. Si certains, souhaitant améliorer leur confort, sont prêts à sortir le chéquier, d’autres comme les bailleurs refusent généralement de voter les travaux. Le fréquent turn-over constaté dans les résidences n’y est pas non plus étranger. « Les logements étant vendus en moyenne au bout de huit ans, les acquéreurs ne sont pas prêts à faire des investissements. Ils payent leurs charges mais pas les travaux », observe José Juan Mateo, directeur délégué Procivis Immobilier lors d’un petit-déjeuner organisé par l’association des journalistes de l'habitat et de la ville (Ajibat).  

Des travaux en panne. La rénovation sans cesse repoussée, le bâti se dégrade progressivement comme la performance thermique de l’immeuble. Les charges de chauffage augmentent, les impayés de charges finissent eux aussi par s’envoler. Et la situation de la copropriété peut vite devenir problématique avec les premières ventes comme l’a rappelé José Juan Mateo, directeur délégué de Procivis Immobilier : « Certains copropriétaires vendent moins cher pour trouver un acquéreur. Et on assiste à un déclassement progressif de la copropriété en cinq à sept ans. Les marchands de sommeil achètent et divisent un appartement pour le louer. Sans payer leurs charges de copropriété. D’autres copropriétaires partiront ensuite en vendant encore moins cher ».

Anticiper les difficultés. Pour éviter ce scénario catastrophe, le gouvernement a créé les VOC. Ces dispositifs de veille et d'observation des copropriétés (VOC) cofinancent une partie des observatoires créés par les villes. Ces structures permettent d’identifier les copropriétés qui présentent un risque de fragilité. « Les collectivités locales ont pris conscience qu’elles devaient également s’occuper du parc privé de logements et non plus seulement de leur parc social », explique Mathilde Agussol, adjointe au service étude et prospective de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui attribue ces aides. Les copropriétés ciblées peuvent alors bénéficier d’aides pour la réalisation de travaux dans le cadre d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH).

Amortir les équipements. Pour certains acteurs, le financement des travaux rendus indispensable par le vieillissement des copropriétés suppose de nouveaux outils. C’est la piste en tout cas défendue par Emile Hagège, directeur général de l’association des responsables de copropriété (ARC) qui milite pour un plan d’amortissement, un dispositif importé du Québec. Chaque propriétaire paierait chaque année un droit d’usage calculé sur la durée de vie de l’équipement. A l’issue, le financement serait ainsi garanti pour remplacer ce dernier. « Ce dispositif permettrait de faire face aux travaux d’entretien », conclut le responsable. Ce qui n’est pas le cas du fonds travaux institué par la loi Alur. Ce dispositif doit être abondé à hauteur de 5 % du budget de fonctionnement, un seuil respecté scrupuleusement par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Des sommes qui seront cependant insuffisantes pour financer des travaux conséquents.

La bombe à retardement des résidences neuves. Les résidences neuves sont quant à elles exemptées de la création du fonds travaux pendant les cinq années suivant la réception des travaux. Mais les copropriétaires ne se décident pas pour autant à programmer des travaux au-delà de cette date. Une politique de l’autruche condamnée par Emile Hagège qui s’inquiète de l’évolution du bâti dans la prochaine décennie : « On ne prépare pas l’avenir ! Comment les copropriétaires financeront-ils un ravalement ? ».

Des syndics spécialisés en redressement
Redresser une copropriété en difficulté n’est pas un long fleuve tranquille ! « C’est un métier très exigeant », note José Juan Mateo, directeur délégué Procivis Immobilier. Le syndic doit en effet passer beaucoup de temps dans la résidence, remobiliser le conseil syndical, recouvrir les impayés pour financer des travaux nécessaires… Pour valoriser ces professionnels, l’association QualiSR a créé la certification éponyme élaborée à partir d’un référentiel de 45 critères et de 220 points d’attente.
Des compétences garanties. Délivrée aux syndics, cette certification permet aux copropriétés en difficulté de bénéficier de prestations adaptées à leurs caractéristiques. C’est aussi une garantie pour les collectivités locales aidant ces copropriétés de travailler avec un professionnel dont les compétences ont été contrôlées. « Nous voulons structurer un réseau de syndics certifiés », annonce le responsable. Quatre professionnels sont actuellement certifiés, 18 sont en cours.