Immobilier : où en est le pouvoir d'achat ?

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04 Janvier 2019 - Entre 2016 et 2018, le pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs a baissé en raison de la hausse continue des prix des logements anciens selon une étude qui vient de paraître.

Périodiquement le courtier Meilleurtaux.com calcule le pouvoir d’achat immobilier pour 1.000 € de mensualité sur 20 ans. Le courtier vient de dresser le bilan des deux dernières années. « La situation s’est globalement détériorée en raison des évolutions des prix des deux dernières années avec évidemment toujours de fortes disparités selon les agglomérations », précise Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com. Manifestement la faiblesse des taux n'a pas compensé la hausse continue du mètre carré.

Des prix qui augmentent un peu partout. D'après le Conseil supérieur du notariat qui vient de dresser le bilan de l'année immobilière 2018, les prix ont augmenté un peu partout en France. Bordeaux caracole toujours en tête. Les prix y ont bondi de 18,6 % en un an, pour s'établir à 4. 250 €/m2 contre 2.250 € en 2006 ! Lyon est sur la deuxième marche du podium avec un mètre carré qui a augmenté de 9,2 % en un an pour s'établir à 3.890 €. Grenoble et Saint-Etienne sont les deux seules métropoles régionales à voir leurs prix baisser. La capitale dauphinoise a enregistré un recul de 3,9 % en un an (2.110 €/m2) et Saint-Etienne s'affirme comme la grande ville la moins chère de France à 860 €/m2 avec un mètre carré en baisse de 2,1 % en un an !

L'équivalent d'une chambre en moins. Meilleurtaux confirme l'analyse des notaires. En deux ans, le pouvoir d'achat a globalement diminué. « Près de la moitié des 20 grandes villes de France perdent l’équivalent d’au moins 1 chambre, soit entre 9 et 14 m2 selon les villes concernées », constate Maël Bernier. « En moyenne, la baisse du pouvoir d’achat immobilier en 2018 s’établit à 1 m2 pour l’ensemble des 20 grandes villes de France, mais ce chiffre cache de très fortes disparités entre les agglomérations », explique Maël Bernier.

Les perdants de l'année. Selon Meilleurtaux, Angers aurait ainsi perdu 10 m2 de pouvoir d'achat en une année, soit la plus grosse perte du classement. Viennent ensuite Montpellier et Lyon qui perdent 5 m2 de pouvoir d’achat entre décembre 2017 et décembre 2018 ; Bordeaux, Rennes et Marseille perdent 4 m2, Lille, Nîmes, Reims et Nantes 3 m2. Pour finir, Grenoble, et Nice ne perdent que 2 m2 tandis que Paris, Strasbourg, Toulouse, Dijon et Le Havre ne perdent qu’1 m2.

Le pouvoir d’achat baisse, les ventes augmentent !
La baisse de pouvoir d’achat immobilier ne freine pas le marché. 2018 pourrait même s’avérer comme un millésime exceptionnel. Selon les estimations du Conseils supérieur du notariat, près de 970.000 transactions dans l’ancien auraient été recensées l’an dernier. A comparer au chiffre de 2017 (968.000 ventes), une année qui avait enregistré le meilleur score… depuis que les statistiques officielles existent !

Trois villes gagnent du pouvoir d'achat immobilier. Pour voir plus grand avec le même budget en 2018, seules trois villes ont vu leur pouvoir d’achat immobilier s’apprécier entre décembre 2017 et décembre 2018, mais à l’exception notable du Mans (19 m2), l’amélioration est minime car on compte 2 m2 en plus à Saint-Etienne et 3 m2 en plus à Toulon.

Un bilan globalement négatif sur deux ans. A l'exception de Toulon, aucune des vingt premières villes de France n'a vu le pouvoir d'achat de ses acquéreurs augmenter. Sans surprise, les acquéreurs bordelais sont les grands perdants avec - 14 m2 de pouvoir d'achat immobilier. Plus surprenant, Le Mans a vu aussi son pouvoir d'achat immobilier baisser de 14 m2. Mais elles sont suivies de près par Rennes (- 11 m2) et Angers (-10 m2). Au rayon perte élevée on peut aussi signaler Nîmes (- 13 m2), Lyon, Montpellier et Marseille (- 9 m2), Nantes et Lille (- 8 m2), Strasbourg, Reims et Le Havre (- 6 m2), Grenoble et Dijon (- 5 m2), Toulouse. Paris ne s'en sort pas si mal avec seulement - 4 m2.

Et en 2019 ? Tous les spécialistes du crédit sont unanimes, les taux d'intérêt ne vont pas augmenter au moins pendant le premier semestre. Pas de reprise économique franche, une inflation encore très limitée et une politique toujours accommodante de la Banque Centrale Européenne grâce au taux directeur à 0 % au moins jusqu’à l’été 2019. « Concrètement, cela nous permet d’anticiper des taux de crédits immobiliers moyens toujours sous la barre des 2 % sur les durées allant jusqu’à 25 ans, au moins jusqu’au printemps 2019, les banques n’ayant comme lors des dernières années que le crédit immobilier comme outil pour capter des nouveaux clients », conclut Maël Bernier.

Côté prix... Le mètre carré pourrait bien se stabiliser cette année. Il faut dire qu'il monte de façon continue depuis la mi-2015. Mais attention : toutes les villes ne seront pas logées à même enseigne. Sur les métropoles dynamiques, la progression devrait se poursuivre, mais sur un rythme moins soutenu qu'en 2017 et 2018. D'autres adresses, notamment les communes moyennes et les secteurs ruraux, pourraient enregistrer des baisses. mais ces prévisions restent globales et tout dépendra de la qualité du bien et de l'emplacement.

Comment augmenter un peu son pouvoir d'achat ?
« Les emprunteurs, même en période de taux bas, doivent faire jouer la concurrence pour optimiser leur pouvoir d’achat  », explique Cécile Roquelaure, directrice communication & études chez Empruntis. « Chaque centime compte : quel que soit le profil, la négociation permet de réduire le coût du crédit, et donc d’optimiser le pouvoir d’achat de l’emprunteur, même s’il ne peut compenser la hausse des prix ! »
Choisir une délégation d'assurance, autrement dit sortir du contrat groupe proposé par l'établissement prêteur est également un bon moyen de diviser par deux le coût de l'assurance décès-invalidité. A condition naturellement que les garanties proposées soient équivalentes.
Autre option : allonger la durée de remboursement. Pour 1.000 € par mois, on emprunte 162.271 € sur 15 ans. Un capital qui passe pour la même mensualité à 238.662 € à 1,90 % sur 25 ans. Une formule qui remporte un franc succès. En 2018, 39 % des crédits sont souscrits sur plus de 25 ans contre 26 % en 2017 selon l'Observatoire Crédit Logement /CSA.