Immobilier : les taxes foncières s’envolent depuis 2008

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15 Octobre 2019 - Depuis 2008, les taxes foncières ont progressé de 34,7 %. Les départements et l’Etat ont en effet augmenté les taux sur le foncier bâti. Une fiscalité locale qui pèse sur les primo-accédants et les bailleurs.

Etre propriétaire d’un bien immobilier coûte de plus en plus cher ! Si les taux des crédits sont orientés à la baisse depuis plusieurs années, les taxes foncières sont en revanche abonnées à la hausse comme le révèle la 13e édition de l’observatoire national des taxes foncières de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Cet impôt local a en effet augmenté de 34,7 % entre 2008 et 2018, soit un rythme 3,5 fois plus élevé que l’inflation. La responsabilité de cette hausse est collective car le calcul de cette taxe locale incombe à plusieurs acteurs : Etat, commune, département et intercommunalités.

L’Etat révise à la hausse les valeurs locatives. La base d’imposition de la taxe foncière sur le bâti sur laquelle les collectivités locales appliquent leur taux est en effet composée de la valeur locative cadastrale définie par l’administration fiscale. Ces valeurs en vigueur depuis 1971 sont révisées chaque année par l’Etat. Or ce dernier a eu la main lourde depuis quelques années. Ces valeurs ont bondi de 14,6 % entre 2008 et 2018 contre une hausse de 4,5 % entre 2013 et 2018. La taxe foncière qu’ont dû acquitter les propriétaires a donc mécaniquement augmenté quelle que soit la décision prise par les collectivités locales.

© UNPI

Les départements votent la hausse de la taxe foncière. Mais ces dernières ont été nombreuses à moduler à la hausse le taux de la taxe foncière pour engranger plus de recettes. Selon l’UNPI, les départements ont augmenté leur taux de 14,6 % entre 2008 et 2018. Ce sont les Yvelines qui se sont montrées les plus gourmandes avec une hausse de 73 % entre 2013 et 2018. La Haute-Corse a fait preuve de modération avec une inflation de 3,8 %. Une décision censée contrebalancer en vain la majoration des valeurs locatives qui était survenue entre 2013 et 2018. Certaines villes n’ont pas hésité non plus à monter leur taux à l’image de Lille, Créteil, Limoges ou Villeurbanne.

Pouvoir d’achat rogné pour les primo-accédants. Cette hausse de la fiscalité locale n’est pas sans conséquences sur les acquéreurs notamment pour les primo-accédants dont le plan de financement est souvent serré. Le courtier Meilleurtaux.com a ainsi calculé que les taxes foncières pouvaient représenter jusqu’à l’équivalent de deux mensualités de crédit supplémentaires. C’est notamment le cas pour les propriétaires ayant acheté au Havre, à Saint-Etienne et à Nîmes. L’impact est en revanche moindre pour les acquéreurs lyonnais où la fiscalité locale représente la moitié d’une échéance de crédit supplémentaire.    

Un parc immobilier dégradé. Christophe Demerson, président de l’UNPI, a également souligné l’incidence d’une fiscalité locale inflationniste sur les bailleurs. Selon lui, la hausse de la taxe foncière explique en partie la baisse des travaux effectués par les propriétaires lors de la relocation de leur bien. Seuls 13,3 % des appartements étant concernés selon l’association Clameur, un chiffre en forte baisse depuis plusieurs années. « C’est une source d’inquiétude car les biens seront dégradés et leur valeur vénale ne sera plus la même. En ajoutant les prélèvements sociaux aux taxes foncières, un tiers du loyer est absorbé avant le paiement de l’impôt sur le revenu. »

Un nouvel impôt en vue ? Et la perspective de la suppression de la taxe d’habitation effective en 2023 pour l’ensemble des contribuables n’est pas faite pour rassurer ce professionnel. Certains élus pourraient être tentés d’augmenter de nouveau le taux de la taxe foncière pour compenser ce manque à gagner. A moins qu’un nouvel impôt ne voit le jour. C’est en tout cas une piste explorée par l’association France urbaine qui fédère les maires des grandes villes. Cette dernière réfléchit en effet à une contribution résidentielle qui aurait comme assiette les valeurs locatives réactualisées. Cet impôt progressif serait calculé selon les revenus des habitants.

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Des taxes foncières à scruter pour investir
La fiscalité locale est rarement prise en compte par les investisseurs achetant un logement pour le louer. Si le dynamisme du marché immobilier, les prix des logements, sont des critères essentiels du cahier des charges, la taxe foncière peut aussi influer sur la rentabilité locative. Paris et Boulogne-Billancourt affichent le taux de taxe foncière les plus bas avec respectivement 14,15 et 15,74 %. Inversement, ce dernier atteint 56,42 % à Angers. Concrètement, un bailleur parisien devra consacrer en moyenne un mois de loyer pour s’acquitter de cet impôt contre plus de trois mois pour un bailleur angevin ! Une fiscalité élevée peut ainsi réduire la rentabilité même si les prix de l’immobilier sont attractifs et la demande locative au rendez-vous.