Immobilier : les prix en Ile-de-France rurale peinent à remonter

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03 Décembre 2018 - Si les prix de l'immobilier parisien et de la petite couronne crèvent tous les plafonds, ce n'est pas du tout la même situation dès qu'on s'éloigne de 50 kilomètres. Ils ont à peine retrouvé leurs niveaux de 2008.

Les prix de l'immobilier en Ile-de-France font le grand écart. Paris intra-muros avec ses 9 500 €/m2 résonne un peu partout, en revanche il y a peu d'échos sur les prix de l'immobilier en Ile-de-France rurale. D'après les chiffres des Notaires de Paris-Ile-de-France, cette zone péri-urbaine n'a toujours pas rattrapé les niveaux de 2008. « Aujourd'hui un propriétaire qui vend peut au mieux ne pas espérer de plus-value ou pire vendre à perte », précise Thierry Delesalle, notaire à Paris. Et d'ajouter : « cela fait onze ans que cela dure ».

Trois marchés. L'étude couvre Paris et tous les départements franciliens sans distinction. Trois grands marchés ont été identifiés. Ils présentent des caractéristiques communes (population, distance à Paris, revenu médian des ménages...) : un pôle urbain, très central et comportant quelques grandes agglomérations isolées, une zone péri-urbaine intermédiaire et une zone rurale.

Un vaste territoire. L'Ile-de-France ne se résume pas à Paris et à sa proche banlieue. Une zone vaste rurale agricole périphérique parsemée de bourgs et de villages couvre 60 % de la superficie de la région mais n’accueille que 6 % des 12 millions de Franciliens. Cette faible densité favorise l’habitat individuel : on y vend cinq maisons pour un appartement, contre deux appartements pour une maison, en moyenne en Ile-de-France. Les acquéreurs cadres sont peu présents alors que les acquéreurs ouvriers et employés y sont sur-représentés. Des personnes qui bien souvent travaillent à Paris ou en proche banlieue.

© Chambre des notaires-Paris-Ile-deFrance

La crise de 2008. Selon les indices élaborés par la chambre des Notaires d'Ile-de-France, la crise financière de 2008 s’est traduite par une baisse brutale des prix des maisons pendant quelques trimestres puis par un rebond à partir de mi-2009. Même si les différents secteurs ont ensuite connu des évolutions assez parallèles, cet écart n’a jamais été comblé.

Les prix n’ont pas retrouvé leurs niveaux d’il y a 10 ans. Après 10 ans d’alternance de hausses et de baisses, le prix des maisons en juillet 2018 a retrouvé le même niveau qu’en juillet 2008 pour l’ensemble de l’Ile-de-France. Mais les disparités demeurent avec des hausses de prix en 10 ans de 5,6 % pour les maisons situées en milieu urbain, de 1,3 % en zone péri-urbaine et une baisse de 7,3 % en zone rurale.

La courbe verte de la zone rurale n'a toujours pas retrouvé son niveau de 2008 contrairement à celle des pôles urbains.© Chambre des notaires-Paris-Ile-deFrance

La métropolisation en marche
Cette distorsion entre les prix ruraux et les prix urbains risque probablement de s'accentuer dans les prochaines années. La métropolisation de la France étendue par le Parlement à 22 grandes agglomérations va favoriser de grands pôles à l'échelle nationale. Une évolution qui s'accompagnera d' une forte concentration des activités économiques. Les marchés immobiliers locaux en subiront les conséquences. Ceux loin de l’influence des villes et de leur centralité risquent de rester atones tandis que les marché plus centraux augmenteront. La France des métropoles et la France périphérique, un sujet d'actualité…