Immobilier : les crédits à 25 ans font la loi

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19 Juillet 2019 - Les crédits à 25 ans et plus séduisent de plus en plus d’emprunteurs qui deviennent propriétaires de leur logement en dépit de la hausse des prix. Mais ces projets immobiliers demeurent plus coûteux à financer.

Des durées de prêts qui s’allongent, un apport personnel en baisse, des projets immobiliers plus chers à financer… Ce sont les nouvelles habitudes des emprunteurs comme l’a révélé l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui publie aujourd’hui son étude consacrée à la production de crédits du deuxième trimestre 2019.

Des crédits plus longs. Bénéficiant de conditions de financement toujours aussi attractives – les taux d’intérêt ont atteint 1,25 % en juin 2019 soit un niveau 4,5 fois inférieur à celui du début 2001 – les emprunteurs en ont profité pour s’endetter sur des durées plus longues. En juin 2019, les prêts de 25 ans et plus ont constitué 42,3 % de la production des établissements bancaires. Le crédit de moins de 15 ans ne représentant que 8,5 % des encours. Cet allongement de la durée du crédit a permis aux ménages de concrétiser leur projet immobilier malgré leur capacité financière pénalisée par la hausse du prix de l’immobilier et la réduction des aides publiques. Que ce soit la suppression de l’APL accession ou la réduction du montant du prêt à taux zéro (PTZ).

Avantage aux primo-accédants. Parmi les emprunteurs, ce sont les moins de 35 ans qui ont montré le plus d’appétence pour ces longues durées. 52 % d’entre eux ont opté pour un crédit de 25 à 30 ans contre 19 % en juin 2014. Les moins de 35 ans ont ainsi recouru d’avantage au crédit cette année qu’en 2017 retrouvant leur niveau des années 2010-2011. Cette ressource financière a également solvabilisé les accédants les plus modestes, la part des ménages gagnant moins de 3 Smic, soit 41 % des emprunteurs en juin 2019 contre 35 % en 2015 !

Moins d’apport personnel. Les emprunteurs ont aussi réduit leur apport personnel dans leur plan de financement grâce à l’assouplissement des critères d’octroi des banques. Ces dernières, aidées par des ressources bancaires bon marché, se sont montrées moins exigeantes vis-à-vis de leurs clients. Conséquence : leur taux d’apport personnel n’a représenté que 14,2 % du plan de financement en juin 2019 contre 24 % pour la période 2007-2014. Une tendance qui s’inscrit à la baisse depuis 2014.

Des projets plus chers. Les acquisitions immobilières ont également coûté plus cher aux Français, soit une hausse de 3,5 % au premier semestre 2019 par rapport au premier semestre 2018. Ce coût équivaut à 4,4 années de revenus au deuxième trimestre 2019 contre 4,3 années au deuxième trimestre 2018. La faiblesse des taux d’intérêt n’a pas compensé la hausse des prix de l’immobilier. Les ménages n’ont pas pu compter non plus sur la progression de leurs ressources pour atténuer le renchérissement de leur acquisition. Leurs revenus ayant augmenté en moyenne de seulement 0,2 % au premier semestre 2019.

Des banques très sélectives
Si les taux de crédits immobiliers ont baissé en juin, la tendance devrait être plutôt à la stabilité pour les prochains mois car les banques ont atteint leurs objectifs commerciaux. « Même si septembre reste toujours un mois phare pour la production de crédits, il ne faut pas s’attendre à des baisses importantes », prévient Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier en crédits immobiliers Vousfinancer.com. « Elles pourraient atteindre 0,05, voire 0,10 % au maximum ».
Des décotes à la carte. Si les banques continueront bien évidemment de prêter, elles se montreront en revanche plus sélectives. Et n’accorderont des conditions de financement exceptionnelles qu’aux meilleurs profils qu’elles souhaitent capter. Elles peuvent ainsi prêter à 0,80 % sur 20 ans alors que le taux moyen s’établit à 1,4 % ! « Elles privilégient aussi les dossiers faciles comme les primo-accédants n’ayant pas la revente d’un logement à financer », explique Sandrine Allonier.
Une négociation difficile. Forts d’un taux d’intérêt très compétitif, les acquéreurs éprouveront cependant des difficultés à négocier les autres postes de leur offre de financement, à commencer par l’assurance du crédit. Les banques se montrent particulièrement réticentes quand leur client demande une délégation d’assurances pour réaliser des économies. Idem pour les frais de dossier. Dans un contexte de taux bas où les banques prêtent avec une marge réduite, ces frais représentant en moyenne entre 200 et 1.000 €, constituent une source de revenus non négligeable ! Une somme à laquelle les banques renoncent difficilement. Certains établissements exigent même des frais représentant 1 % du capital emprunté. « Mais si l’emprunteur accepte de souscrire l’assurance habitation auprès de la banque et de rapatrier une partie de son épargne, les frais de dossier pourront être diminués », conseille Jérôme Robin, P-DG de Vousfinancer.com



© Observatoire du crédit logement

Sources L'Observatoire Crédit Logement / CSA et LPI