Immobilier : les acquéreurs votent pour les villes moyennes

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15 Juin 2021 - Les Français ont redécouvert les villes moyennes ! Les ventes de logements ont connu en 2020 une croissance importante dans de nombreuses communes appréciées pour leur qualité de vie et des prix de l’immobilier accessibles. Une tendance renforcée par la crise sanitaire de la Covid-19.

 

© Conseil supérieur du notariat

Les villes moyennes séduisent les Français ! Les ventes de logements y ont été dynamiques selon le 2 ème «  Baromètre de l’immobilier des villes moyennes Notaires de France/Action Coeur de Ville » qui passe au crible les transactions dans ces 222 communes bénéficiant du programme national Action Coeur de Ville. Ce dernier ayant pour objectif de revitaliser ces territoires via la construction d’équipements publics, la rénovation de l’habitat.

Des ventes de logements doublées. En 2020, 296 160 biens ont été vendus soit une hausse de 4,5 % après une progression de près de 9 % en 2019 alors que le marché immobilier avait baissé de 4 % en 2020 à l'échelle de la France. Et dans certaines communes, le marché a flambé comme à Pau où les ventes ont doublé entre 2018 et 2020, à Sète où les transactions ont bondi de 64 % ! Le secret de cette attractivité ? Un coût de la vie plus abordable que dans les grandes villes, une offre de services et une bonne desserte avec les villes où l’on travaille. Sans oublier un prix de l’immobilier plus abordable qui permet de profiter d’une surface habitable plus grande, d’un jardin ou d’une terrasse. Des atouts qui ont fait mouche auprès de ménages très éprouvés par la crise sanitaire souhaitant bénéficier d'une meilleure qualité de vie offerte par ces villes moyennes.

Une érosion des prix arrêtée. Selon le Baromètre, le prix médian des logements était de 1385 € le m² en 2020 soit une hausse de 7 % par rapport à 2018, la moitié des transactions s’effectuant à un prix inférieur à 1385 et l’autre moitié à un prix supérieur. Une évolution marquante pour les notaires qui y voient un arrêt de la baisse des prix de certains logements dégradés ou inoccupés et une garantie pour les familles souhaitant se loger d'une plus-value à terme. « Cette évolution est également très intéressante pour les investisseurs ayant notamment opté pour le Denormandie qui peuvent avoir une perspective de rentabilité tout à fait raisonnable », observe Rollon Mouchel-Blaisot, directeur du programme ACV. Encore faudrait-il connaître le nombre exact de contribuables ayant bénéficié de ce dispositif fiscal créé en 2018 par l’ancien ministre du logement, Julien Denomandie, pour évaluer son impact sur le marché immobilier. Ce qui n’est toujours pas possible! Ce dispositif fiscal permet d’obtenir une réduction d’impôt à condition de réaliser des travaux dont le montant équivaut au moins à 25 % du prix total de l’opération.

Un rééquilibrage à poursuivre. Si le programme national Action Coeur de ville commence à porter ses fruits avec le développement du marché immobilier des communes moyennes comme l’a rappelé Rollon Mouchel-Blaisot, le rééquilibrage entre l’agglomération et la ville centre n’est pas encore une réalité. Pour 41 % des villes du programme, les ventes de logements sont plus dynamiques dans la périphérie que dans la ville centre qui voit son activité immobilière se maintenir voire diminuer. « Il ne s’agit pas d’entraver le développement des communes de l’agglomération mais de rééquilibrer les choses », explique le patron du programme ACV. « Le développement doit être piloté par la ville centre où se concentrent les équipements sportifs, les services publics, les écoles. Il faut continuer à investir dans  ces villes centres pour lutter contre l’étalement urbain ».

Construire dans le tissu existant. Le développement d’une offre de logements passera par la rénovation du parc existant - plus de 50 000 rénovations ont été engagées -  et la construction de programmes dans des dents creuses localisées dans le tissu urbain. Sans oublier les friches qui représentent un potentiel important. 70 % des demandes adressées au fonds friches pour bénéficier de subventions destinées à dépolluer ces terrains émanent de communes participant au programme ACV. Cette offre doit être d’ailleurs suffisamment conséquente aux yeux de Rollon Mouchel-Blaisot pour maîtriser les prix des logements, seule solution pour que l’immobilier demeure accessible à tous aussi bien aux locaux qu'aux arrivants.

Les parisiens s’éloignent
Les communes moyennes ont eu les faveurs des acquéreurs franciliens ! Dans son Baromètre, les notaires ont passé au crible les ventes de maisons au 3 ème trimestre 2020. Si les habitants de la région parisienne ont privilégié les départements proches de l’Ile-de-France comme l’Orne 21 % des acquéreurs (+ 6 points), l’Yonne 27 % des acheteurs ( + 9 points), d’autres se sont éloigné. Les départements du Limousin et du Centre sont devenus leurs terres d’élection. « Il ne s’agit pas d’un exode mais d’un déplacement du marché. Des parisiens ont vendu leur appartement et ont acheté un pied à terre dans la capitale et un logement en province, le prix moyen atteignant 200 000 € dans les villes moyennes », précise Peggy Montesinos, membre du bureau du conseil supérieur du notariat en charge de l’expertise immobilière. 

 

 

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