Immobilier : la vérité sur le choc d’offre et les prix

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31 Octobre 2018 - C’est une analyse du logement à 360 degrés que plusieurs chercheurs viennent de dévoiler dans une revue de l’Insee. De l’accession à la propriété à l’offre de logements en passant par les droits de mutation.

 

Si la thématique du logement vous intéresse, le nouveau numéro de la revue Economie et statistiques de l’Insee deviendra votre livre de chevet. Dans cette étude disponible en ligne, universitaires et chercheurs ont passé au crible aussi bien l’accession à la propriété, l’offre de logements que l’évolution des prix. Des résultats intéressants et parfois surprenants !

Un choc d’offre inefficace. Le choc d’offre promu par Emmanuel Macron peut-il faire baisser fortement le prix des logements ? Rien n’est moins sûr ! Les experts ont calculé qu’une hausse de 10% du nombre de logements construits entraînerait une baisse de 3,6% du prix des terrains à bâtir dans les communes les plus denses. Le coût du foncier pour un programme neuf représentant en moyenne entre 30 et 50% du prix de vente final selon l’implantation de l’opération, cette hausse sera insuffisante pour redonner du pouvoir d’achat aux ménages.

Accession à la propriété : avantages aux ménages aisés. Les inégalités d’accès à la propriété se sont aggravées entre les jeunes ménages les plus modestes et les plus aisés. Alors que la part des propriétaires a progressé chez ces derniers passant de 45% en 1973 à 66% en 2013, la proportion des ménages les plus modestes achetant leur résidence principale a reculé. Elle est en effet passée de 32% en 1973 à 16% en 2013. L’explication ? La part croissante des familles monoparentales qui ont des difficultés à décrocher un crédit pour devenir propriétaires. Certains ménages ont également profité d’une aide de leur famille pour financer leur projet immobilier. Dans les années 2000, quatre propriétaires sur dix en ont bénéficié, un ratio qui a augmenté chez les ménages les plus aisés creusant ainsi l’écart avec les ménages les plus modestes accédant à la propriété.

Droits de mutation : les départements gagnants. Proposée par le gouvernement aux départements pour compenser la hausse des dépenses sociales, la possibilité d’augmenter les droits de mutation à partir du 1er mars 2014 a surtout été une bonne affaire pour les collectivités locales. Moins pour les particuliers. En tenant compte de la hausse des droits de mutation portés de 3,80 à 4,50% au maximum, les scientifiques ont évalué un effet d’anticipation. De nombreux acquéreurs ayant avancé leur projet afin d’éviter de payer cette hausse. Mais cet afflux de transactions n’a pas suffi à compenser la baisse des ventes constatée après l’entrée en vigueur de cette mesure votée par de nombreux départements. Sur les trois premiers mois, le volume des ventes a ainsi diminué de 6%. Preuve que cette mesure a dissuadé plus d’un acquéreur de passer à l’action !