Immobilier : l’Ile-de-France limite les dégâts

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25 Février 2021 - La crise sanitaire s’est fait sentir sur le marché immobilier d’Île-de-France. Les ventes ont baissé et les prix semblent marquer une pause.

Presque un an que l’Île-de-France vit au rythme de la Covid-19. Cette crise sanitaire inédite a provoqué un choc sur le marché du logement en 2020. Les stop and go qui se sont succédés au rythme des confinements/déconfinements et des couvre-feux ont eu des conséquences sur le marché immobilier. Mais contre toute attente, la catastrophe annoncée par de nombreux spécialistes ne s’est pas produite. Si le marché immobilier francilien a fléchi, il ne s’est pas rompu. Mieux, il a limité la casse avec une baisse des ventes de seulement 12 % par rapport à 2019 (qui rappelons-le était un excellent millésime). Avec près de 160 000 logements anciens vendus en un an, l'Île-de-France retrouve des niveaux similaires à l’année 2016.

Des ventes qui ont plutôt bien résisté. Si les transactions se sont effondrées lors du premier confinement (- 33 % en mars, - 70 % en avril), le quatrième trimestre 2020 a permis de modérer l'impact de la crise sanitaire sur l'activité annuelle. En fin d'année, la dynamique haussière des prix s'est prolongée. Le prix des logements franciliens a augmenté de 6,4 % du quatrième trimestre 2019 au quatrième trimestre 2020 (contre 6,1 % le trimestre précédent). Un bémol cependant, le marché est plus touché à Paris (- 16 % sur douze mois) que sur l’ensemble de la région.

© Chambre des Notaires du Grand Paris

Dans la capitale, les prix font une pause. À Paris, la hausse des prix ralentit. « Le cap symbolique des 11 000 € le mètre carré ne sera pas franchi », annonce Thierry Delesalle, notaire à Paris. En témoigne l’évolution constatée par les notaires entre le troisième et le quatrième trimestre 2020 : le prix moyen est passé de 10 790 à 10 770 €/m2. « Les prix, qui augmentaient encore de 8 % par an au premier trimestre 2020, de 7,8 % au deuxième puis de 7 % au troisième n’étaient plus qu’en hausse annuelle de 5,4 % au quatrième trimestre 2020 », précise-t-il. D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, dans Paris, le mouvement légèrement baissier se prolongerait début 2021 pour laisser un prix au mètre carré attendu à 10 600 € en avril 2021.

Effet tache d’huile ? Si le ralentissement des prix est perçu dans la capitale, les notaires constatent sa diffusion au-delà du périphérique. D’après eux, de janvier à avril 2021, cet infléchissement graduel se généraliserait, avec des prévisions de baisses trimestrielles des prix de vente de 0,5 % pour les appartements et de 1 % pour les maisons. « On attend en avril 2021 une hausse des prix de 4,2 % en un an pour les appartements en petite couronne et de 2,5 % en grande couronne. Pour la maison, elle serait ramenée à 5,2 % en petite couronne et à 5,6 % en grande couronne », déclarent les notaires du Grand Paris.

Un marché encore solide mais qui évolue. De nombreux professionnels décrivent un marché francilien qui résiste plutôt bien compte tenu du contexte économique, psychologique et social particulièrement lourd et anxiogène. La situation sanitaire, les confinements et le développement du télétravail semblent accélérer les choix de vie. Mais comme les notaires le pointent du doigt se pose aujourd’hui la question d’une moindre attractivité de l’Île-de-France et plus particulièrement du cœur de l’agglomération.

La maison grande gagnante de la crise sanitaire. Le marché de la maison bénéficie d’une attractivité renforcée à la faveur d’un appétit de vert de la part des Parisiens et des Franciliens en général. La croissance des volumes de ventes, de 8 %, est tirée principalement par la Grande Couronne (+ 13 %), où l’offre est abondante et les prix plus modérés. D’ailleurs les notaires implantés en grande couronne indiquent rencontrer davantage d’acquéreurs parisiens et de la petite couronne qu’auparavant. Il faut dire qu’avec un budget parisien, ils peuvent acheter une grande et belle maison avec un jardin.

Le neuf chute aussi. Le marché du neuf en région parisienne vit quant à lui une période délicate. 15 300 logements y ont été mis en vente en 2020, une dégringolade de 45 % par rapport à 2019 révèle l’observatoire Capem de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France. « Si on regarde les autorisations de permis de construire, nous avons une baisse régulière depuis trois ans », pointe Marc Villand, le président de cette organisation. « En 2020, nous avons produit 22 000 logements neufs de moins qu’en 2017. »

Les ventes baissent de 44 %. Toujours en 2020, les promoteurs ont enregistré 21.000 réservations de logements neufs, contre 38.000 en 2019. Une chute de 44 % ! « La demande reste importante mais s’exerce sur un choix moindre », analyse Marc Villand. Lequel d’ajouter : « le taux de désistement augmente en 2020, lié à un financement bancaire plus difficile ». L’an dernier, les banques ont serré la vis sur les durées des prêts, les taux d’effort et l’apport personnel, ce qui a bloqué de nombreux projets.  

Moins d’offre en Île-de-France. Avec des ventes de logements neufs qui restent supérieures aux mises en vente, l’offre disponible baisse de 25 % entre décembre 2019 et décembre 2020. À cette dernière date, elle s’établit à 17.300 logements (15.800 appartements, 1.100 biens en résidences services et seulement 400 maisons). De quoi assurer dix mois de fonctionnement du marché alors qu’un délai de douze mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande. De fait, les besoins sont loin d’être satisfaits…  

Pas de baisse de prix. Pour Marc Villand, « on est en train de créer le choc de la pénurie de l’offre. Cela va se répercuter sur le prix du foncier et des logements, cela va désolvabiliser une partie des Franciliens ». Une situation qui pourrait s’aggraver avec la hausse du coût des matières premières. À fin décembre 2020, le mètre carré moyen en collectif atteint 5.094 €, en hausse de 2,31 % sur un an, les maisons s’établissant à 375.451 € (+ 8,32 % sur un an) selon le ministère de la Transition écologique.  

Nouvelle donne ? Chez les constructeurs de maisons individuelles, les ventes 2020 reculent de seulement 3,7 % par rapport à 2019 (source : CGI Bâtiment/Caron Marketing). Ce marché est pénalisé par la rareté et la cherté des terrains. Si les constructeurs actifs sur l’Île-de-France enregistrent dans les 8.500 ventes annuelles, près de 30 % concernent des projets qui verront le jour dans les départements limitrophes de la région, là où le foncier est plus abordable révèle le baromètre Domexpo/Caron Marketing.

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