Immobilier : investir en Denormandie ancien, un bon plan ?

Le ministère des Finances a mis en ligne, le 6 mars dernier, une nouvelle fiche Bercy Infos. Au sommaire : un article qui donne de nombreuses précisions sur le dispositif Denormandie, une nouvelle réduction d’impôts qui encourage la réhabilitation de l’habitat indigne dans les centres-villes anciens. Grâce à ces informations que le ministère présente comme « 100 % fiables et 100 % utiles », nous décryptons ce mécanisme dédié aux investisseurs particuliers dans l’immobilier ancien. Des données que nous accompagnons d’une évaluation de ses performances, mais aussi de conseils pour permettre aux investisseurs d’éviter certains pièges.

Nouvel avantage fiscal : comment ça marche ? Vous achetez un logement ancien dégradé dans une commune bien précise (voir ci-dessous). Vous le rénovez et le mettez en location. Avec le Denormandie ancien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. « L’objectif est d’accélérer la rénovation des logements en mauvais état pour répondre aux besoins en logement des populations, dans la continuité du Plan national de lutte contre l’habitat insalubre », explique Bercy Infos. A noter : le dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2019 et s’arrêtera au 31 décembre 2021.

Denormandie : quelle est la liste des villes concernées ? Il s'agit des 222 communes de France qui bénéficient du Programme national Action cœur de ville. La liste, accompagnée des mesures de ce plan de revitalisation des centres anciens, est disponible dans cette plaquette éditée par le ministère de la Cohésion des territoires. Entre autres communes concernées, citons Quimper (29), Arras (62), Perpignan (66), Chambéry (73), Meaux (77) ou encore Cayenne (97). Des adresses très variées, tant en métropole qu’outre-mer, à découvrir dans ce document du ministère de la Cohésion des territoires. A noter : les communes qui mettent en place une opération de revitalisation de leur territoire pourront elles aussi être éligibles au Denormandie ancien. 

Réduction d’impôts : quel montant ? Le Denormandie représente 12 % du prix de revient net du logement travaux inclus si vous louez six ans, 18 % pour une location de neuf ans ou 21 % pour un bail de douze ans. Le montant est calculé sur un plafond de 300 000 € travaux inclus (les sommes qui dépassent ce plafond ne sont pas prises en compte). Pour un investissement de 300 000 €, l’avantage s’élève à 54 000 € sur neuf ans, soit 6 000 € par an. Avec le prélèvement à la source, le fisc vous verse cette somme en deux fois : 60 % en janvier et 40 % en septembre. Le Denormandie ancien entre dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an.

Denormandie ancien : travaux obligatoires

Denormandie : quels travaux pour investir ? Pour profiter du dispositif, vous devez faire des travaux. Leur montant doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix du logement + travaux). Pour un bien de 100 000 €, ils comptent donc pour 33 333 € minimum, soit un total de 133 333 €. Autre condition : les travaux doivent améliorer la performance énergétique de 30 % minimum ou porter sur deux types d’ouvrages parmi les cinq suivants : isolation des murs, des combles, changement de chaudière, nouvel appareil de production d’eau chaude, isolation des fenêtres. Pour bénéficier du Denormandie, « l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du logement concerné », précise le C de l’article 199 novovicies du Code général des impôts.

Chantier : quelles règles suivre ? Les travaux doivent être faits par une entreprise. Elle doit être certifiée RGE (Reconnu garant de l’environnement) pour les ouvrages concernant l’amélioration de la performance énergétique. Vous devrez faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant de lancer les travaux pour identifier les caractéristiques du logement à rénover et choisir les solutions techniques. Un deuxième DPE sera réalisé une fois le chantier terminé pour s’assurer que la nouvelle performance respecte les règles du dispositif. Vous conserverez ces documents à titre de justificatifs. Vous les transmettrez à l’administration fiscale si elle vous le demande.

Des conditions de loyers et de ressources du locataire

Locataire : quelles conditions respecter ? Pour bénéficier du Denormandie, il faut louer. Mais sous certaines conditions. Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale. Les revenus de ce même locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ce sont les mêmes que ceux du dispositif Pinel dans le neuf. Et ils n’ont rien de dissuasif : 80 % des Français peuvent devenir locataires Denormandie. A Grasse (06), une commune bénéficiaire du Plan action cœur de ville située en zone A du Pinel, le revenu fiscal de référence, pour un couple, ne doit pas dépasser 57 146 € en 2019. 

Denormandie : quels loyers demander ? Autre condition pour investir en Denormandie ancien : respecter des plafonds de loyers. Là encore, ils sont identiques à ceux du dispositif Pinel dans le neuf. Ils sont calculés pour être inférieurs d’environ 20 % aux loyers du marché libre pour permettre au plus grand nombre de se loger à un prix raisonnable. Toujours à Grasse, le plafond de loyer est fixé à 12,75 €/m² (chiffre 2019). La location est obligatoirement vide. Du coup, Le Denormandie se place sous le régime des revenus fonciers. Le meublé n’est donc pas possible avec cet avantage fiscal.

Rentabilité et subtilités fiscales

Investissement : quel rendement locatif espérer ? Pour évaluer le potentiel du Denormandie, la Fnaim a testé six des 222 communes éligibles. En prenant en compte les loyers, la réduction d’impôts, le prix du logement hors frais de notaire et le montant des travaux, cette organisation aboutit à des rendements locatifs bruts annuels plutôt intéressants. Sur neuf ans (avantage fiscal à 18 % du prix de revient), Saint-Nazaire (44) rapporte 5,5 %, Grasse (06) 5,7 %, Voiron (38) 5,9 %. Pau (64) monte à 6,7 %, Auxerre (89) à 7,3 % et Carcassonne (11) culmine à 8,2 %. De très bonnes performances… Qui appellent certains commentaires.

Rentabilité : les vrais calculs. Le rendement locatif brut ainsi calculé donne une bonne indication du potentiel de ce type d’investissement. Pour une vue plus précise, vous devrez aussi prendre en compte toutes les questions de fiscalité (déduction des intérêts d’emprunt, impact des loyers sur le taux d’imposition, etc.). En d’autres termes, il ne faut pas s’arrêter au rendement locatif brut. Une simulation précise et objective s’impose pour calculer la rentabilité nette-nette, laquelle tient compte de votre situation fiscale. Cette simulation plus précise vous permettra aussi de calculer votre effort de trésorerie. Les loyers étant plafonnés, ils ne couvriront pas la totalité de la mensualité de crédit et vous devrez rajouter au pot chaque mois.

Denormandie : travaux et déficits fonciers. Autre point important : vous devrez calculer avec précision le montant des travaux. Ils doivent impérativement représenter au moins 25 % du coût total de l’opération hors frais de notaire. Si vous êtes en dessous, vous ne bénéficierez pas du Denormandie (attention au redressement). A l’inverse, un montant de travaux très important ne devrait pas être pénalisant. Certes, les 25 % ne sont pas déductibles des revenus fonciers (alinéa F de l’article 199 novovicies du Code général des impôts). Mais le surplus, lui, devrait bien être déductible, ce qui optimiserait votre fiscalité. Rappelons ce principe de la fiscalité immobilière : sous le régime classique de la location vide, les travaux sont déductibles des loyers, ce qui diminue la base imposable, donc les impôts.

Denormandie ancien : investir avec discernement

Loyers : des plafonds à maîtriser. On l'a dit, l'investisseur ne peut profiter du Denormandie ancien que s'il respecte des plafonds de loyer. En 2019, ils s'établissent à 17,17 €/m² en zone Abis, 12,75 €/m² en zone A, 10,28 €/m² en zone B1, 8,93 €/m² en zones B2 et C. Un coefficient multiplicateur est prévu pour tenir compte du fait que les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes. Surtout, la majorité des communes éligibles au Denormandie se situe dans des secteurs détendus, avec une offre de logements souvent supérieure à la demande. Les loyers de marché peuvent ainsi être inférieurs aux plafonds du nouvel avantage fiscal. Bre, l'investisseur a intérêt à faire les bons calculs ! 

Investir : choisir la bonne adresse. Réussir un investissement locatif passe par la sélection d’une bonne adresse. Le Denormandie ancien n’échappe pas à la règle. Vous, en tant qu’investisseur, devez choisir une adresse attractive. Pas évident : le Denormandie concerne justement des secteurs en perte de vitesse. Un logement remis à neuf sera certainement apprécié par les locataires, mais quid du quartier ? Autre question : au moment de la revente, le quartier aura-t-il retrouvé suffisamment de lustre pour séduire les acquéreurs ? Si c’est le cas, la transaction sera facilitée et les plus-values immobilières seront au rendez-vous. Mais sur les secteurs fragiles de villes en quête d’attractivité, le Denormandie ancien pourrait bien prendre des allures de pari risqué sur l’avenir.