Immobilier et logement : que prépare le gouvernement ?

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29 Août 2017 - Le gouvernement présentera son plan logement courant septembre. Ses objectifs : créer un choc d’offre pour faire baisser les prix, mieux loger les plus fragiles et réformer les aides au logement.

Le gouvernement va rendre public son plan logement courant septembre 2017, comme l’a expliqué le Premier ministre Edouard Philippe dans une conférence de presse donnée le 28 août, à l’issue du séminaire gouvernemental de rentrée. Un grand chantier qui réaffirme trois des priorités figurant dans le programme d’Emmanuel Macron pour les présidentielles.

Chantiers. Il s’agit avant tout de « créer un choc d’offre pour construire plus, plus vite, moins cher et là où la situation est la plus tendue » a martelé Edouard Philippe. Deuxième chantier : mettre en place le programme Logement d’abord pour mieux loger les populations les plus fragiles. Enfin, les aides au logement vont être modernisées avec comme objectif de faire mieux pour moins cher.

Délais. Très attendu, le Plan logement suscite déjà bien des interrogations. A commencer par le fameux choc d’offre. En zone tendue, produire du logement neuf prend beaucoup de temps. En général, quatre ans sont nécessaires pour livrer un programme immobilier. Il en faut souvent deux ou trois de plus dans les secteurs à forte demande et une dizaine à Paris.

Outils. Certes, le gouvernement compte booster la production de nouveaux logements tout en réduisant les coûts. Ses outils : la simplification des normes techniques, l’accélération des autorisations de construire et la limitation des recours abusifs contre les permis de construire. Mais il semble difficile d’inonder le marché immobilier de nouveaux logements -et donc de faire baisser les prix- à court ou à moyen terme.

Baisse. Les seuls moments où les prix du neuf ont effectivement baissé, c’est entre 2007 et 2008 et dans la première moitié des années 1990. Des périodes de crise pour le secteur. Les promoteurs devaient faire face à une forte proportion de logements neufs terminés invendus, un « stock physique » lourd à porter sur le plan financier. Ce qui les a poussés à réajuster leurs tarifs.

Rabot. Surtout, les professionnels du neuf ne construisent que ce qu’ils vendent. Or le gouvernement compte réformer les aides au logement. Dans sa ligne de mire : le PTZ et plus encore l’avantage fiscal Pinel. Le premier pourrait être recalibré, le second serait raboté et/restreint aux secteurs les plus tendus. Problème : ces deux aides sont directement à l’origine de deux tiers des transactions dans le neuf.

Raté ? Un tour de vis trop serré provoquerait un recul des ventes que la remontée des taux d’intérêt envisagée pour 2018 pourrait accélérer. Comme toujours, les promoteurs s’adapteront et freineront sur les lancements de nouveaux programmes, de peur de se retrouver avec un stock physique trop important. Conséquence directe : un recul de l’offre, soit l’inverse de l’effet recherché.

Priorité. On n’en est pas là. Surtout, les détails du plan logement ne sont pas encore connus et il n’est pas question de pleurer avant d’être battu. On peut aussi considérer que le secteur n’est pas à l’abri d’une bonne surprise. Après tout, le gouvernement, comme le Président de la République font du logement abondant et bon marché une de leurs priorités.

Participation. Et puis cette politique est menée dans un esprit de concertation. Le ministre de la Cohésion des Territoires Jacques Mézard a récemment lancé une consultation pour « identifier des idées concrètes et propositions d’amélioration et de simplification qui enrichiront le contenu et le sens du projet de loi logement. » Les professionnels, jamais à court d’idées, auront sûrement fait assaut de suggestions constructives. Reste à savoir s’ils seront entendus… 

Pinel, PTZ : les dates limites pour 2017
Le gouvernement compte réformer les aides au logement en 2018. Parmi les dispositifs qui pourraient être reformatés voire rabotés en 2018, Le Pinel et sans doute le PTZ figureraient en bonne place. Quelles sont les dates limites pour en profiter dès 2017 ?
Investir en Pinel en 2017. L’acte authentique du logement doit être signé devant notaire avant le 31 décembre 2017. Dans ces conditions, l’avant-contrat devra être signé pour la fin octobre voire, pour les cas les plus extrêmes, la mi-novembre. Le Pinel est une réduction d’impôts égale à 12% du prix du logement sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. Réservée à l’investissement locatif dans le neuf, elle est accordée moyennant le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Obtenir un PTZ en 2017. L’offre de prêt doit être éditée pour le 31 décembre 2017. L’avant-contrat, la promesse de vente ou le contrat de construction doivent être signé un mois et demi avant, ce qui porte la date limite à la mi-octobre voire à début novembre. Le PTZ est un crédit gratuit réservé aux primo-accédants dans le neuf ou dans l’ancien avec de gros travaux. Attribué sous conditions de ressources, son montant (138.000 € maximum) dépend de l’adresse du projet et de la composition de la famille.