Immobilier : en 2020, le marché de l’ancien résiste à la Covid-19 !

Les Notaires de France viennent de publier le bilan du marché immobilier de l’année 2020 et, malgré deux confinements, il aura plutôt bien résisté. Pour Frédéric Violeau, président de l’Institut notarial de droit immobilier du Conseil supérieur du notariat, « on devrait atteindre 970.000 à 980.000 transactions en 2020 ». Un niveau finalement pas si éloigné du record de 2019 qui avait dépassé le million. Un bilan tout à fait remarquable compte tenu des circonstances exceptionnelles que le pays traverse. Mais Frédéric Violeau de tempérer : « 2021 et surtout le second trimestre seront plus révélateurs ».

Un marché en dos de chameau. Début 2020, le flux d’actes de vente avait démarré sur les chapeaux de roue avec des hausses de 10 à 20 % selon les semaines comparativement à 2019. Durant le premier confinement et pendant quasiment deux mois, les transactions ont connu une chute brutale : 60 à 70 % de moins que le niveau de 2019. Dès la sortie du confinement mi-mai, une très forte reprise a eu lieu, qui dépassait le niveau de fin mai/mi-juin 2019. Après le creux du deuxième trimestre 2020 et un fort rebond au troisième trimestre 2020, le redressement est ensuite plus progressif pour un profil en « racine carré ».

L'ancien fait de la résistance.« Fin septembre 2020, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois n’accuse qu’une baisse de 5 % » précise Elodie Frémont Membre de la Commission des statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. Le volume de transactions de logements anciens cumulé sur douze mois s‘est établi à 990 000 au 30 septembre 2020, contre 986 000 en août et 983 000 en juillet. Pour mémoire, on rappellera que les ventes de logements anciens n’ont dépassé les 900.000 unités qu’en 2017, 2018, 2019 et donc 2020

© Notaires de France

L’immobilier valeur refuge. Pourquoi une telle résistance dans ce contexte anxiogène ? « La pierre coffre-fort valeur refuge, des taux très bas, le télétravail, le besoin d’espace et de verdure, et la signature à distance des actes notariés ont permis au marché de bien résister », explique cette résilience selon Elodie Frémont. Le durcissement des conditions de crédit n’a semble-t-il pas affecté les transactions. Depuis la fin 2019, les banques appliquent les consignes de réduction des risques édictées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). En particulier, la mensualité de crédit ne peut pas dépasser le tiers des revenus (règle des 33% de taux d’effort) et les durées sont plafonnées à vingt-cinq ans. 

Côté prix, l’heure reste à la hausse. Pour les appartements, la progression sur un an atteint 6,5%. L’Ile-de-France monte de 6,6%, les régions de 6,5%. « À fin janvier 2021, les projections indiquent des évolutions sur 1 an de +5,8% pour la France métropolitaine, +6,8% pour la Province et +4,6% pour l’Île-de-France » révèlent les notaires. Pour les maisons, la hausse s’accélère. Sur les trois dernières années, elles progressaient en moyenne de 2,5%. Toujours en rythme annuel, elles montent de 4,5% à fin septembre 2020. « À fin janvier 2021, d’après les projections, les évolutions sur un an atteindraient +6,8% pour la France métropolitaine, +6,7% pour la Province et +7,2% pour l’Île-de-France » ajoutent les Notaires.

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Un pouvoir d’achat qui baisse. Malgré des taux toujours historiquement bas, le pouvoir d’achat immobilier est globalement en baisse. « La hausse des prix explique ce recul généralisé du pouvoir d’achat. » explique Elodie Frémont. En moyenne, la surface finançable (mensualité de 800 € /mois pendant 20 ans et sans apport), d’un appartement ancien sur l’ensemble de la France s’établit à 55m² en 2020 (contre 56 m² fin 2019). Pour les maisons anciennes, la surface finançable moyenne pour mensualité de 1300 € /mois pendant 20 ans et sans apport à l’échelle de la France atteint 148 m², en diminution de 6%. Les plus fortes baisses annuelles (en nombre de m2) sont observées dans les agglomérations du Havre, Dijon et Strasbourg avec une perte de 10 m2

Les Franciliens à la recherche de verdure. Le chiffres des notaires confirment un flux des Franciliens. « Ce n’est pas un exode », précise toutefois Frédéric Violeau. « On a eu un petit vent de verdure, des Parisiens habitant le centre de Paris dans un appartement à quatre qui ont préféré la grande couronne », ajoute Elodie.

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Reste que la part des acquéreurs franciliens dans les régions limitrophes des marges ouest et sud a augmenté. En Normandie (Eure 22 % + 6 points, Orne 21 % + 6 points), Bourgogne (Yonne 27 % + 9 points) et Centre-Val-de-Loire (Loiret + 4 points). Feu paille ou tendance de fond ? Attendons 2021 pour y voir plus clair.

Et 2021 ? Des incertitudes planent sur 2021. Comment va évoluer la crise sanitaire ? Quelle sera l’ampleur de la crise économique ?). Les projections des notaires pour le quatrième trimestre 2020 laissent présager de la poursuite de la hausse, légèrement plus prononcée en Province qu’en Île-de-France (France métropolitaine + 6,6 %, province + 7,1 %, Île-de-France + 6,1 %). À fin janvier 2021, leurs projections indiquent des évolutions sur un an de + 5,8 % pour la France métropolitaine, + 6,8 % pour la province et + 4,6 % pour l’Île-de-France.