Les Notaires de France viennent de publier le bilan du marché immobilier de lannée 2020 et, malgré deux confinements, il aura plutôt bien résisté. Pour Frédéric Violeau, président de lInstitut notarial de droit immobilier du Conseil supérieur du notariat, « on devrait atteindre 970.000 à 980.000 transactions en 2020 ». Un niveau finalement pas si éloigné du record de 2019 qui avait dépassé le million. Un bilan tout à fait remarquable compte tenu des circonstances exceptionnelles que le pays traverse. Mais Frédéric Violeau de tempérer : « 2021 et surtout le second trimestre seront plus révélateurs ».
Un marché en dos de chameau. Début 2020, le flux dactes de vente avait démarré sur les chapeaux de roue avec des hausses de 10 à 20 % selon les semaines comparativement à 2019. Durant le premier confinement et pendant quasiment deux mois, les transactions ont connu une chute brutale : 60 à 70 % de moins que le niveau de 2019. Dès la sortie du confinement mi-mai, une très forte reprise a eu lieu, qui dépassait le niveau de fin mai/mi-juin 2019. Après le creux du deuxième trimestre 2020 et un fort rebond au troisième trimestre 2020, le redressement est ensuite plus progressif pour un profil en « racine carré ».
L'ancien fait de la résistance.« Fin septembre 2020, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois naccuse quune baisse de 5 % » précise Elodie Frémont Membre de la Commission des statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. Le volume de transactions de logements anciens cumulé sur douze mois sest établi à 990 000 au 30 septembre 2020, contre 986 000 en août et 983 000 en juillet. Pour mémoire, on rappellera que les ventes de logements anciens nont dépassé les 900.000 unités quen 2017, 2018, 2019 et donc 2020
Limmobilier valeur refuge. Pourquoi une telle résistance dans ce contexte anxiogène ? « La pierre coffre-fort valeur refuge, des taux très bas, le télétravail, le besoin despace et de verdure, et la signature à distance des actes notariés ont permis au marché de bien résister », explique cette résilience selon Elodie Frémont. Le durcissement des conditions de crédit na semble-t-il pas affecté les transactions. Depuis la fin 2019, les banques appliquent les consignes de réduction des risques édictées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). En particulier, la mensualité de crédit ne peut pas dépasser le tiers des revenus (règle des 33% de taux deffort) et les durées sont plafonnées à vingt-cinq ans.
Côté prix, lheure reste à la hausse. Pour les appartements, la progression sur un an atteint 6,5%. LIle-de-France monte de 6,6%, les régions de 6,5%. « À fin janvier 2021, les projections indiquent des évolutions sur 1 an de +5,8% pour la France métropolitaine, +6,8% pour la Province et +4,6% pour lÎle-de-France » révèlent les notaires. Pour les maisons, la hausse saccélère. Sur les trois dernières années, elles progressaient en moyenne de 2,5%. Toujours en rythme annuel, elles montent de 4,5% à fin septembre 2020. « À fin janvier 2021, daprès les projections, les évolutions sur un an atteindraient +6,8% pour la France métropolitaine, +6,7% pour la Province et +7,2% pour lÎle-de-France » ajoutent les Notaires.
Un pouvoir dachat qui baisse. Malgré des taux toujours historiquement bas, le pouvoir dachat immobilier est globalement en baisse. « La hausse des prix explique ce recul généralisé du pouvoir dachat. » explique Elodie Frémont. En moyenne, la surface finançable (mensualité de 800 /mois pendant 20 ans et sans apport), dun appartement ancien sur lensemble de la France sétablit à 55m² en 2020 (contre 56 m² fin 2019). Pour les maisons anciennes, la surface finançable moyenne pour mensualité de 1300 /mois pendant 20 ans et sans apport à léchelle de la France atteint 148 m², en diminution de 6%. Les plus fortes baisses annuelles (en nombre de m2) sont observées dans les agglomérations du Havre, Dijon et Strasbourg avec une perte de 10 m2
Les Franciliens à la recherche de verdure. Le chiffres des notaires confirment un flux des Franciliens. « Ce nest pas un exode », précise toutefois Frédéric Violeau. « On a eu un petit vent de verdure, des Parisiens habitant le centre de Paris dans un appartement à quatre qui ont préféré la grande couronne », ajoute Elodie.
Reste que la part des acquéreurs franciliens dans les régions limitrophes des marges ouest et sud a augmenté. En Normandie (Eure 22 % + 6 points, Orne 21 % + 6 points), Bourgogne (Yonne 27 % + 9 points) et Centre-Val-de-Loire (Loiret + 4 points). Feu paille ou tendance de fond ? Attendons 2021 pour y voir plus clair.
Et 2021 ? Des incertitudes planent sur 2021. Comment va évoluer la crise sanitaire ? Quelle sera lampleur de la crise économique ?). Les projections des notaires pour le quatrième trimestre 2020 laissent présager de la poursuite de la hausse, légèrement plus prononcée en Province quen Île-de-France (France métropolitaine + 6,6 %, province + 7,1 %, Île-de-France + 6,1 %). À fin janvier 2021, leurs projections indiquent des évolutions sur un an de + 5,8 % pour la France métropolitaine, + 6,8 % pour la province et + 4,6 % pour lÎle-de-France.
Les chiffres clefs de limmobilier en 2020
+ 6,5 % : l'évolution sur un an de lindice de prix des appartements anciens en France métropolitaine
+ 4,2 % : lévolution sur un an de lindice de prix des maisons anciennes en France métropolitaine
- 5% : pour le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois en France
55 m2 : la surface finançable dun appartement ancien sur lensemble de la France (mensualité de 800 pendant vingt ans et sans apport), quasi stable (- 1 m²) sur un an
148 m2 : la surface finançable dune maison ancienne sur lensemble de la France (mensualité de 1.300 pendant vingt ans et sans apport), en diminution de 6 m² sur un an.