Immobilier, crédit : quelles prévisions pour 2015 ?

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 8 décembre 2014
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Neuf, ancien, construction de maisons, comment les marchés du logement vont-ils se comporter l’an prochain ? Les ventes vont-elles redémarrer ? Les prix vont-ils chuter ? Les taux d’intérêt vont-ils repartir à la hausse ? Comment tirer le meilleur parti de la conjoncture pour réussir vos projets immobiliers ?

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Prédire l’avenir est un jeu d’autant plus incertain que le futur est par nature imprévisible. Surtout en matière d’immobilier. Crise du début des années 90, reprise de 1998, krach de 2008, redémarrage de 2010, coup d’arrêt de 2012, rares sont ceux qui avaient tout prévu. Pour autant, en cette fin d’année, à l’heure où les tarots de Marseille et les boules de cristal ressortent des placards, grande est la tentation de jouer les pythies. Nous n’y avons pas résisté et nous vous proposons un peu d’anticipation très raisonnable sur les marchés immobiliers tels qu’ils pourraient se comporter en 2015, chiffres et références à l’appui. 

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Logement ancien : une croissance modérée ?

Aujourd’hui. Avec des taux historiquement bas et des prix qui perdent 1 % sur un an selon l’indice Notaires-Insee du 27 novembre dernier, le pouvoir d’achat augmente. Ce qui se répercute sur les ventes. 725 000 logements anciens ont trouvé preneurs entre octobre 2013 et septembre 2014, une progression de 5,4 % par rapport aux douze mois précédents d’après la note de conjoncture des Notaires de France du 4 décembre 2014. Une reprise ? Pas pour les notaires. Ils ont beau jeu de rappeler que le volume actuel de ventes reste inférieur de près de 10 % aux moyennes annuelles observées entre 1999 et 2007.

En 2015. « La lente érosion des prix ne devrait pas connaître de répit », prévoient les notaires. « Elle pourrait être plus marquée pour les biens présentant des défauts. » Les logements qui sont situés sur de belles adresses et qui sont en bon état résisteront. Au bout du compte, le timide recul du mètre carré associé au maintien très probable de taux très bas devraient requinquer le pouvoir d’achat. Le cap des 750 000 transactions dans l’ancien pourrait être passé. Une reprise plus forte du marché ferait repartir le mètre carré à la hausse, comme le prévoit Standard & Poor’s. Dans une note parue cet été, cette agence de notation table sur une progression de 1 % des prix en 2015. Le scénario le plus probable : une légère reprise des ventes associée à une timide baisse des prix.

Immobilier neuf : un redémarrage difficile ?

Aujourd’hui. Au troisième trimestre 2014, les ventes de logements neufs ont baissé de 8,1 % par rapport à la même période de 2013 note la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans une étude du 20 novembre. « Nous prévoyons près de 95 000 ventes en 2014, bien loin des 140 000 transactions produites annuellement par la profession au cours des quinze dernières années », pointe Alexandra François-Cuxac, présidente de l’observatoire de conjoncture de la FPI. Pour s’adapter à une demande en baisse, les promoteurs freinent sur les mises en vente : elles dévissent de 19 % au troisième trimestre 2014. L’offre se maintient aux alentours de 105 000 logements, un chiffre stable sur un an d’après le Commissariat général au développement durable. Le mètre carré moyen s’établit à 3 946 € sur la France entière, en hausse de 0,3 % sur un an précise la FPI.

En 2015. Le marché du neuf pourrait retrouver des couleurs. Outre le maintien de taux bas, il bénéficierait des premiers effets du plan de relance gouvernemental. Les investisseurs en locatif devraient revenir sur ce secteur grâce au nouvel avantage fiscal Pinel, à la refonte du PTZ+ (la principale aide à l’accession à la propriété dans le neuf) et à un recalibrage du zonage de ces coups de pouce. Dans le même temps, les prix ne devraient pas bouger. Grâce à ces facteurs favorables, la courbe de la baisse des ventes pourrait s’inverser. Une reprise plus franche conduirait à une accélération des délais de vente, à un assèchement des stocks et à une hausse du mètre carré, la faute à la chute des lancements commerciaux. Le scénario le plus probable : un redémarrage des ventes dans un contexte de stabilité des prix.

Construction de maisons : l’année de la primo-accession ?

Aujourd’hui. Rabotage régulier des aides financières, effet inflationniste des nouvelles normes thermiques, prix des terrains toujours élevés : depuis des années, ce marché fait face à de forts vents contraires. Les constructeurs devraient enregistrer dans les 95 000 ventes en 2014, contre 102 600 en 2013, 128 100 en 2012 ou encore 143 300 en 2011. « Les principales victimes de cette conjoncture sont les jeunes familles modestes, dont le nombre, chez les constructeurs, a fondu de moitié en cinq ans », déplore Christian Louis-Victor, le président de l’Union des maisons françaises. Le quatrième trimestre 2014 pourrait être plus positif : entre septembre et octobre 2014, les ventes ont augmenté de 22 %. Si ce chiffre est positif, il faudra attendre les premières semaines de l'an prochain pour savoir si ce marché redémarre vraiment.

En 2015. A l’instar des promoteurs, les constructeurs pourraient bien vivre une période de reprise. « La refonte du PTZ+, le maintien de l’Aide au logement accession, une offre aux prix étudiés et des taux toujours bas devraient faire revenir les Français sur ce marché, notamment les jeunes familles modestes », explique Christian Louis-Victor. « 2015 pourrait bien être l’année de la primo-accession », espère-t-il. Trois écueils toutefois : des banques assez frileuses, des terrains toujours rares et un manque de confiance dû à une situation économique générale pas franchement euphorique. Le scénario le plus probable : une timide amélioration.

Taux d’intérêt : toujours plus bas ?

Aujourd’hui. En novembre 2014, le taux moyen toutes durées confondues est tombé au niveau record de 2,38 % d’après l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. C’est un plongeon de 0,70 % par rapport à janvier. Au 8 décembre 2014, le taux fixe moyen sur quinze ans s’établit à 2,35 %, et monte à 2,65 % sur vingt ans, en baisse de 0,05 % par rapport à la mi-novembre précise le courtier Empruntis.com. « Nous avons reçu de nouveaux barèmes orientés à la baisse ces derniers jours alors que traditionnellement, on assiste plutôt à des remontées de taux en fin d’année, les établissements financiers ayant atteint leurs objectifs commerciaux », note Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez le courtier Vousfinancer.com.

En 2015. « Aucune raison financière ne devrait modifier la donne pour les emprunteurs », estime Pascal Beuvelet, président du courtier In&Fi Crédits. « Tant que l’inflation restera cantonnée en dessous de 2 %, tant que la reprise économique ne sera pas effective, la banque centrale européenne conservera sa politique accommodante de taux bas, ce qui permettra aux établissements financiers de continuer de proposer des prêts immobiliers très bon marché. » Cette tendance devrait être consolidée par la vive concurrence à laquelle les banques se livrent. Elles continueront à attirer de nouveaux clients en leur proposant des taux immobiliers inférieurs aux barèmes officiels s’ils présentent un bon dossier. Le scénario le plus probable : les taux resteront bas en 2015.


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