Immobilier : ce qui va changer pour les copropriétés

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04 Novembre 2019 - Les ordonnances réformant le droit de la copropriété faciliteront la prise de décision en assemblée générale et renforceront le rôle du conseil syndical. La rénovation énergétique est, en revanche, la grande oubliée de ce texte.

 

Un seul être vous manque et tout est dépeuplé ! La rénovation énergétique de la copropriété devait être l’un des axes majeurs de l’ordonnance qui devait réformer le droit de copropriété. Mais sa publication ce matin au journal officiel a douché tous les espoirs ! L’obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux pour toutes les copropriétés ayant plus de 15 ans, prévue dans les précédentes versions du texte, a finalement disparu. Cet article obligeait les copropriétaires à provisionner chaque année 2,5 % du montant des travaux.

La rénovation énergétique oubliée. « Ce dispositif a peut-être été jugé trop rigide pour être accepté », analyse l’une des parties prenantes lors des consultations menées par le gouvernement pour l’élaboration des ordonnances qui pointe aussi le risque de constitutionnalité de cette mesure. « Les copropriétés dégradées sont les grandes oubliées de cette réforme. Pourtant les tragiques incendies intervenus récemment dans des immeubles à Marseille ou encore à Paris et qui ont engendré de nombreux décès nous rappellent que la rénovation du bâti devrait être une priorité. » souligne Rachid Laaraj, fondateur de Syneval, courtier en syndics de copropriété.

Des règles de vote facilitant les décisions. Si la rénovation énergétique des copropriétés est la grande absente de cette ordonnance, d’autres mesures devraient faciliter la gestion des copropriétés. A l’image de l’abaissement des règles de vote. L’article 25 qui exigeait un vote à la majorité absolue soit la majorité de tous les copropriétaires a été en effet modifié. Si l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas obtenu la majorité de tous les copropriétaires mais que la résolution a obtenu au moins le tiers des voix, un second vote est autorisé selon l’article 24. La majorité des copropriétaires présents suffit. En baissant cette majorité, les décisions seront plus faciles à prendre. C’est notamment le cas des travaux d’amélioration, de rénovation énergétique ou encore l’approbation des comptes.

Un conseil syndical plus fort. Le conseil syndical voit aussi son rôle renforcé. L’assemblée générale des copropriétaires peut en effet par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre des décisions relevant de la majorité des voix des copropriétaires. L’AG devra aussi fixer le montant maximum des sommes allouées. Cette délégation de pouvoir est valable deux ans.

Un droit à encadrer. Si la décision est louable permettant des délais de réalisation plus rapide, elle doit, en revanche, être utilisée avec prudence comme le conseille Emile Hagège, directeur général de l’ARC, une association qui conseille les conseils syndicaux : « Cette délégation peut être donnée pour de menus travaux mais en aucun cas pour des travaux de long terme. L’assemblée générale des copropriétaires doit rester souveraine en se saisissant des décisions stratégiques. Il faut préserver l’équilibre actuel avec d’un côté : un syndic, chargé de la gestion de la copropriété, et de l’autre : le conseil syndical qui contrôle et assiste le syndic ».

Un vote par correspondance source de litiges. Les copropriétaires pourront voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale en utilisant un formulaire qui devra être conforme à un modèle dont le contenu sera fixé ultérieurement par un arrêté. Si la résolution est modifiée au cours du vote de l’assemblée générale, le copropriétaire ayant voté pour sera considéré comme défaillant. Concrètement, il aura la possibilité de contester par voie judiciaire la résolution votée s’il n’est pas d’accord. « C’est un potentiel de contentieux judiciaires à la clé », s’alarme Emile Hagège qui s’inquiète du risque de blocage que pourrait entraîner cet article. « Si une contestation concernant le vote de travaux importants intervient après le vote de l’assemblée générale, le syndic peut être tenté de ne pas débloquer l’argent par crainte que ses travaux ne soient ensuite arrêtés ». Ces différentes mesures entreront en vigueur le 1er juin 2020.

Les autres mesures des ordonnances sur la copropriété
- Accessibilité des immeubles aux handicapés. Un copropriétaire pourra faire réaliser à ses frais des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées dans les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Cette demande jointe à un descriptif détaillé des travaux envisagés doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale.
- Une nouvelle rémunération pour les syndics. Le syndic pourra désormais percevoir une rémunération spécifique complémentaire pour des prestations particulières ne relevant pas de la gestion courante. Différents services comme la conciergerie, le gardiennage ou encore le babysitting pourraient être concernés.
- Fonctionnement simplifié des petites copropriétés. Les petites copropriétés ayant au maximum 5 lots (logements, bureaux, commerces) voient leur fonctionnement simplifié. La constitution d’un conseil syndical n’est plus obligatoire. A l’exclusion du vote du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes, les décisions peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite.