Immobilier ancien : faut-il croire à la reprise en 2016 ?

Après la reprise de 2015, l’euphorie pour 2016 ? La réponse est oui si l’on en croit une étude du Crédit foncier parue hier. Selon ce document, 825.000 logements anciens pourraient être vendus cette année, contre 800.000 l'an dernier. Le précédent record, qui date de 2006, serait battu. Cette année-là, 821.000 biens avaient changé de main. Ces prévisions pour 2016 sont-elles réalistes ? Nous avons mené l’enquête.

Ancien : les ventes sur la décennie 2006-2016

 Source : Crédit foncier. 2015 : estimation. 2016 : prévision.

Baisse des taux : 25% de pouvoir d’achat en plus !

Si le Crédit foncier est optimiste, c’est parce que aujourd’hui, l’argent ne coûte pas cher. Fin janvier 2016, le taux moyen s’établit à 2,20% selon l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Par rapport à fin 2008 (moyenne à 5,07%), c’est l'équivalent d'une hausse de 25% du pouvoir d’achat immobilier !

Des taux bas toute l'année. « Nous ne voyons pas ce qui pourrait pousser les banques centrales à relever leurs taux directeurs et il n’y a aucune raison pour que les taux courts comme les taux longs remontent », martèle Bruno Deletré, directeur général du Crédit foncier. En clair : les prêteurs vont continuer à bénéficier de ressources financières bon marché, maintenant les taux immobiliers à un très bas niveau.

Pas de chute en vue. Les acquéreurs qui attendent de nouvelles baisses 2016 risquent d’en être pour leurs frais. « Les taux sont arrivés à un plancher technique et hormis quelques évolutions mineures, ils ne perdront plus de terrain », affirme Bruno Deletré. Selon les courtiers, les taux pourraient diminuer d’un ou deux dixièmes de point en raison de la forte concurrence bancaire sur les bons profils d’acquéreurs.

Quel taux pour votre emprunt ?

 Source : Empruntis.com au 11 février 2016. Prêts à taux fixes hors assurances et frais annexes.

Banques cherchent clients. Tous les courtiers clament à cor et à cri que les banques sont actuellement prêteuses. « Elles se sont fixé pour objectif de réaliser le même volume de prêts immobiliers qu’en 2015 », explique Joël Boumendil, patron d'ACE Crédits. « Pour pouvoir y parvenir, elles ont assoupli leurs critères. » Par exemple, les financements sans apport personnel ou les durées de remboursements sur vingt-cinq ans sont plus faciles à obtenir.

Les particuliers profitent de l’aubaine. La Banque de France signale que la demande de prêts à l’habitat a augmenté en janvier 2016. Des données corroborées par l’Observatoire du financement CSA/Crédit logement, qui note un bond de 29% des emprunts accordés sur un an, entre janvier 2015 et janvier 2016. Le courtier Empruntis.com enregistre, toujours en janvier 2016, 35.000 intentions d’achat, une augmentation de 32% par rapport à la même période de 2015.

Ancien : des prix adaptés au marché

Autre raison d’y croire en 2016 : la baisse des prix. Le Crédit foncier table sur un recul de 0,9% de l’ancien sur la France entière. Le mètre carré perdrait 1% en régions et 0,8% en Ile-de-France. Associée à la baisse des taux, la tendance requinque le pouvoir d’achat immobilier.

Avec la reprise, faut-il craindre une hausse ? Pas pour Bruno Deletré. « Les vendeurs ont compris que pour réussir leur transaction, ils devaient afficher des prix en phase avec le marché, estime-t-il. Si les taux d’intérêt restent durablement bas, les prix remonteront forcément, mais pas en 2016. »

Immobilier : les chiffres de la reprise en 2016

© Crédit foncier

Un marché plus baissier que prévu. Pourquoi les prix ne baissent-ils pas davantage ? Tout simplement parce que les moyennes reflètent partiellement la réalité. « Les statistiques portent sur ce qui s'est vendu, sur des logements de bonne qualité situés sur des adresses porteuses, là où il y a de l’emploi », note Emmanuel Ducasse, directeur des études du Crédit foncier. Ces biens diminuent peu voire augmentent dans certains cas.

Prime à la qualité. En revanche, les logements avec des défauts situés sur des marchés peu demandeurs, malgré des prix en forte baisse (jusqu’à 20%), ne se vendent pas et ne sont donc pas pris en compte par les statistiques. Pour Emmanuel Ducasse, c'est ce qui explique le sentiment de décalage parfois ressenti entre les chiffres et la perception du marché sur le terrain.

2016 démarre bien. La hausse de la production de crédit montre que les acquéreurs sont actifs en ce début d’année. Des  professionnels communiquent sur une demande qui s’est réveillée dès janvier, alors qu’en général il faut attendre février pour observer un redémarrage du marché. En plus, les Français retrouvent le moral (c'est l'Insee qui le dit), ce qui est toujours bon pour la pierre.

Record ou pas record ? Si les chiffres officiels des ventes pour le début de 2016 ne sont pas encore connus, il y a de fortes chances pour que le marché de l'ancien garde la forme cette année… même s’il est évidemment trop tôt pour parler de record.