Ile-de-France : les cinq infos à connaître sur le marché immobilier

Demi-teinte. C'est la couleur du marché immobilier en Ile-de-France. Dans l'ancien, les prix ne bougent guère, les ventes progressent, mais l'activité est loin d'avoir retrouvé le dynamisme des années passées. Dans le neuf, le marché souffre avec une baisse des ventes et un effondrement des mises en vente. Les constructeurs de maisons individuelles vont un peu mieux après des années de vaches maigres. Les taux des prêts immobiliers dévissent, avec une moyenne inférieure à 3 % sur quinze ans, du jamais vu depuis l'après-guerre.

Ancien : hausse des ventes et stabilité des prix

Au premier trimestre 2014, le volume des transactions augmente de 9 % par rapport à la même période de 2013 signale la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France dans une étude parue le 27 mai. Une tendance qui touche tous les départements, à l'exception des Yvelines et du Val-d'Oise, qui reculent respectivement de 7 et 2 %.

Un rebond, pas une reprise. « La progression est perceptible mais on est encore loin des niveaux habituellement attendus en Ile-de-France », observe leur étude. « Avec 31 200 logements vendus sur les trois premiers mois de cette année, il manque 2 500 ventes pour retrouver le niveau moyen d'un premier trimestre moyen de la dernière décennie (33 700 ventes). » Pour Thierry Delesalle, notaire à Paris, « le marché reste marqué par un certain attentisme. Les acquéreurs espèrent une baisse des prix, les vendeurs le retour de la confiance ».

Stabilité des prix. Dans Paris, les appartements montent de 0,6 % au premier trimestre 2014 en données corrigées des variations saisonnières. Le mètre carré moyen s'établit à 8 160 €. La petite couronne progresse de 1,3 %. En revanche, la grande couronne recule de 0,2 %. Le prix des maisons monte de 0,2 % en petite couronne mais perd 1,4 % en grande couronne.

Prime à la qualité. Pour les notaires, la résistance des prix est « étonnante. » Dans un marché marqué par un niveau assez bas du volume des transactions, le mètre carré devrait baisser davantage. Or ce n'est pas le cas. En fait, les moyennes cachent sans doute des hausses pour les logements de bonne qualité bien placés, toujours très demandés, même si les notaires observent « des baisses de prix pour les maisons et les appartements ne correspondant pas aux attentes et besoins actuels ».

Immobilier neuf : le marché cale

4 464 logements neufs ont été vendus au premier trimestre 2014 selon une étude de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) du 15 mai dernier. Cette baisse de 11 % par rapport au premier trimestre 2013 et de 4 % sur douze mois intervient alors que les prix du neuf perdent 1 % sur un an (4 634 €/m² sur l'ensemble de la région, 10 614 €/m² à Paris).

Les raison du marasme. Ce qui pénalise le marché : un climat économique d'ensemble morose, un dispositif Duflot qui n'a pas encore séduit les investisseurs et une question de prix. En Ile-de-France, le neuf est environ 20 % plus cher que l'ancien. « Les acquéreurs, notamment les primo-accédants, privilégient les biens plus abordables pour des questions de budget », explique-t-on chez le courtier Cafpi. Une tendance qui touche la France entière y compris la région parisienne.

Lorsque le neuf est au prix, il se vend. « Un programme de maisons neuves en grande couronne, dont les prix, à l'unité, dépassent légèrement les 200 000 € connaît un grand succès », observe Me Charles Flobert, notaire à Saint-Maur (94). « Lors du week-end de lancement d'une résidence très contemporaine de 16 étages à 9 000 €/m² moyen à Issy-les-Moulineaux, nous avons enregistré 25 réservations », se félicite François de Las Cases, chargé du pôle résidentiel chez Sefri-Cime.

La pénurie menace. 3 406 logements ont été mis en vente au premier trimestre, un plongeon de 21 % par rapport à la même période de 2013. « Ce recul s'explique par le gel des autorisations de construire avant les municipales et par la prudence de promoteurs désireux de limiter leur stock », estime l'Agence départementale d'information sur le logement de Paris. Si cette tendance se poursuit, le marché ne sera plus alimenté, laissant craindre une chute de l'offre – et une reprise de la hausse des prix – dans les prochaines années.

Construction de maisons : timide reprise

Les constructeurs de maisons individuelles franciliens enregistrent une hausse des ventes de 6 % sur douze mois, d'avril 2013 à avril 2014, signale l'indicateur de conjoncture Markémétron/Caron Marketing du 27 mai. L'Ile-de-France est la seule région à progresser. Toutes les autres connaissent des baisses allant de – 3 % dans le Nord à – 25 % en Languedoc-Roussillon.

L'offre de terrains remonte. « Concrétiser les projets de construction est plus aisé : il est désormais moins difficile de trouver une parcelle à bâtir notamment en grande couronne », explique Laurent de Fommervault, directeur de territoire grand bassin parisien chez Geoxia. Les prix du foncier à bâtir augmentent mais les surfaces moyennes diminuent d'après l'Observatoire régional du foncier. Ce qui permet de contenir les budgets.

Les constructeurs maîtrisent leurs prix. Ils réalisent des gains de productivité et négocient âprement avec leurs fournisseurs. De quoi contrebalancer les surcoûts générés par les nouvelles normes thermiques. L'entrée de gamme démarre aux alentours de 1 000 €/m² hors terrain et frais annexes, la moyenne se situant dans les 1 500/1 600 €/m².

Un marché étroit. L'an dernier, les constructeurs franciliens ont enregistré dans les 4 800 ventes. En 2013, 6 300 permis de construire pour maisons individuelles ont été accordés, soit 10 % des autorisations de l'ensemble de la région.

Taux d'intérêt : toujours plus bas

En région parisienne, les taux d'intérêt des prêts immobiliers dévissent. Au 28 mai 2014, la moyenne est tombée à 2,90 % sur quinze ans et à 3,15 % sur vingt ans, d'après le courtier Empruntis.com, battant le précédent record du printemps 2013. Sur ces mêmes durées, les meilleurs dossiers empruntent à partir de 2,50 et 2,80 % selon le courtier Meilleurtaux.com.

Le pouvoir d'achat immobilier retrouve des couleurs. Logique : les taux baissent et les prix ne bougent plus. Une tendance qui s'observe essentiellement sur la petite et la grande couronne. A Paris, le courtier Cafpi constate un recul de 1,68 % du pouvoir d'achat immobilier. Il est vrai que dans la capitale, les notaires signalent une légère hausse du mètre carré au premier trimestre 2014.

Immobilier en Ile-de-France : les prévisions

Dans l'ancien, les notaires franciliens tablent sur une timide hausse des ventes. Les besoins en logements sont très importants et l'offre reste inférieure à la demande. Les vendeurs pourraient « accepter des ajustements plus conséquents sur leurs prix », espèrent-ils. Mais les notaires ne peuvent que constater que « la reprise économique est en attente et que le marché du travail, les revenus des ménages et la confiance sont encore mal orientés ». Et d'ajouter : « il ne semble pas raisonnable d'espérer un rebond franc du marché dans le contexte actuel ».

Dans le neuf, les ventes pourraient se stabiliser. Les investisseurs en locatif sont par tradition davantage présents au second semestre. Côté prix, seule une forte hausse du nombre de logements terminés invendus pourrait entraîner une baisse. Mais les promoteurs s'efforcent d'écouler ce stock physique (8 % de l'offre actuelle) et limitent les lancements commerciaux. Pour Christian Terrassoux, président de la FPI d'Ile-de-France, « la relance du secteur passe par des mesures fortes pour libérer du foncier, simplifier les procédures administratives et stabiliser le domaine règlementaire ». Ce qui prendra forcément beaucoup de temps.

Chez les constructeurs, le marché poursuivrait sa lente remontée. La maison reste la forme d'habitat préférée des Franciliens (et des Français) et les constructeurs contiennent leurs prix. Mais les terrains, même s'ils sont aujourd'hui plus nombreux, restent assez rares. Surtout, ce type d'habitat pourrait être pénalisé par la volonté de densification de l'habitat prôné par la loi Alur et déjà appliquée dans de nombreuses communes.

Les taux d'intérêt devraient rester bas. Ils pourraient même baisser de quelques dixièmes de points dans les prochaines semaines. Et tous les observateurs s'accordent pour estimer qu'une hausse n'a guère de chances de se produire d'ici la fin de l'année. Même s'il faut se souvenir que prédire l'avenir reste la meilleure façon de se tromper.