Crédit : les effets pervers de la baisse du taux d’usure

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09 Avril 2021 - Le taux de l’usure, destiné à protéger les emprunteurs, été récemment abaissé par la Banque de France. Résultat : ce garde de fou se retourne contre certains profils finançables mais qui ne bénéficient ni des meilleurs taux d’intérêt ni d’un taux d’assurance décès invalidité compétitif.

Les taux bas ne font pas forcément l’affaire de tous les emprunteurs ! Depuis1er avril 2021, la Banque de France a révisé les nouveaux taux de l'usure appliqués au crédit immobilier. Pour les prêts d'une durée de 10 à 20 ans, il s’établit à 2,52 % contre 2,57 % au premier trimestre 2021. Et pour les emprunts d'une durée de 20 ans et plus, il monte à 2,60 % (2,67 % auparavant). Cette baisse a des effets pervers : les emprunteurs qui se voient appliquer des taux élevés (jeunes primo-accédants notamment) ou ceux qui paient leur assurance emprunteur au prix fort (seniors, personnes à risque de santé, etc.) se voient exclus du crédit immobilier…

Le taux de l’usure c’est quoi ? Le taux de l’usure a été créé pour protéger les emprunteurs contre des taux excessifs. Pour l’établir, la Banque de France analyse les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit. Le taux moyen est ensuite augmenté d’un tiers. Le Taux annuel effectif global (TAEG) mentionné dans l’offre de prêt représente le coût total du crédit (taux servi par la banque, frais de dossier, assurance décès invalidité, frais de garantie, etc.). Il ne doit en aucun cas franchir le taux de l’usure. Tout dépassement est immédiatement sanctionné : c’est un refus de prêt !

Une mauvaise nouvelle pour les dossiers fragiles. Cette baisse du taux de l’usure n’est pas une bonne nouvelle pour certains emprunteurs. « L’effet ciseau, généré par la réduction de l'écart entre les seuils de l'usure et les taux pratiqués par les banques, réduit de manière significative la marge de négociation » explique-t-on à La Centrale de Financement. « Avec un coût de l'assurance de prêt plus conséquent, les seniors, les personnes exerçant un métier exposé à des risques d'accident ou d'invalidité ou les emprunteurs polypathologiques sont particulièrement exposés au refus de leur dossier, en raison d'un dépassement probable du taux d'usure... » Rappelons que plus un dossier est jugé risqué, plus le taux et l’assurance sont chers.

Solution : faire baisser le coût de l’assurance ! Pour sortir de cette situation, la meilleure solution est de sortir du contrat d’Assurance décès invalidité groupe systématiquement proposé par la banque et de souscrire un contrat alternatif pris chez un assureur extérieur. De quoi diviser par deux voire par trois le tarif de cette assurance et donc de rester en-dessous du taux de l’usure. Depuis la loi Lagarde de 2010, les banques ne peuvent pas s’y opposer. Mais force est de constater qu’elles traînent souvent des pieds. Car comme le souligne Astrid Cousin, porte-parole du comparateur Magnolia.fr « Avec les taux d'emprunt très bas, le coût de l’assurance prend une part énorme au sein du crédit et l’absence de marge sur le crédit immobilier incite les banques à empêcher les emprunteurs d’exercer pleinement leur droit au libre choix de l’assurance. »

Comment changer ? L’offre de prêt immobilier transmise par la banque doit comporter une fiche standardisée d’informations (FSI) dans laquelle toutes les garanties de l’ADI sont décrites (invalidité permanente, incapacité de travail temporaire ou définitive, décès, etc.). Ainsi que son coût. La FSI compte au total dix-huit critères. La proposition de l’assureur alternatif doit couvrir au moins onze de ces dix-huit critères. Et le niveau de couverture doit être au moins équivalent. Si la banque refuse, elle doit le mentionner par écrit et fournir des arguments solides puisque la délégation est, rappelons-le, permise par la loi.

Réduire la couverture de l’assurance. Une autre possibilité existe pour faire baisser le coût de l’assurance : réduire la couverture. Un contrat qui couvre chaque emprunteur à 100 % (on parle d’assurance à 200%) est forcément plus cher qu’une police à 100%. Mais dans ce dernier cas, chaque co-emprunteur n’est couvert qu’à la hauteur de la moitié de ce qu’il finance. Ce qui est forcément plus risqué. L’idée, c’est donc de faire la part du feu entre baisse des coûts et couverture moins protectrice. De même, il peut être possible de souscrire une assurance aux garanties moins étendues. Là encore, c’est plus risqué et il faut que la banque soit d’accord.

 

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