Crédit immobilier, taux d'intérêt : les vrais critères des banques

Les taux des prêts immobiliers dégringolent. La moyenne, toutes durées confondues, est tombée à 2,68 % en août 2014 contre 2,70 % en juillet et 3,08 % fin 2013 d'après une étude de l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement du 3 septembre 2014. Autre chiffre significatif : 97 % des prêts immobiliers accordés en août sont consentis à un taux inférieur à 3,5 %. Et les emprunts à plus de 4,5 % ont disparu du marché. 

Pourquoi cet effondrement ? « Les taux continuent de chuter sous l'influence de trois facteurs : inflation nulle, taux directeurs des banques centrales en chute libre et établissements financiers à la recherche de nouveaux clients », analyse Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Reste à savoir comment profiter de cet argent qui n'a jamais été aussi bon marché.

Présenter un bon profil d'emprunteur

Si les banques veulent prêter, elles cherchent aussi à réduire les risques d'impayés. « Elles privilégient les acquéreurs qui présentent une situation professionnelle stable », explique Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez le courtier VousFinancer.com. En clair : un contrat de travail à durée indéterminée est quasiment indispensable pour emprunter même si vous achetez en couple.

Vous devrez prouver que vous êtes un bon gestionnaire. « Les banques examinent les six derniers relevés bancaires pour vérifier si les comptes sont bien gérés (pas de découverts), si les crédits personnels ne sont pas trop nombreux, si l'emprunteur montre qu'il sait épargner », précise Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. « Lorsque l'un de ces critères n'est pas respecté, l'obtention du prêt pourra être plus compliquée. »

Votre capacité à assumer votre emprunt est passée au crible. Votre mensualité de crédit ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus. Votre reste à vivre est décortiqué puisque vous devez faire vivre votre famille tout au long du remboursement sans vous surendetter. Votre saut de charge (différence entre le loyer actuel et la future échéance de prêt) doit rester raisonnable.

Votre bien immobilier fait partie intégrante des critères des banques. Trop éloigné du lieu de travail, il va faire grimper vos dépenses de transport et donc déstabiliser votre reste à vivre. N'oubliez pas que le prêt est garanti par une hypothèque ou une caution. Or ces dernières sont assises sur le logement. En d'autres termes, un bien de mauvaise qualité, mal placé, sera fragilisé en période de baisse des prix. Pour la banque, c'est un risque supplémentaire puisque sa garantie perdra de sa valeur.

Apport personnel : indispensable !

La principale pierre d'achoppement, c'est l'apport personnel. « Pour obtenir un crédit, l'emprunteur doit placer au moins 10 % de fonds propres dans son projet, une somme qui va couvrir les dépenses annexes comme les frais de notaire », recommande Sandrine Allonier. Pourquoi cette exigence ? Toujours pour réduire les risques. Logique : un crédit qui finance la totalité du projet couvre l'intégralité de la dette immobilière. « Si, en cas de revente forcée pour cause d'aléa de la vie le prix de cession est inférieur au prix d'achat, la banque ne récupérera pas la totalité du montant prêté et l'emprunteur se retrouvera en difficulté », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.

Sans fonds propres, vous aurez beaucoup de mal à obtenir un prêt immobilier. Sauf si vous prouvez à la banque que vous pouvez mettre de l'argent de côté durant les remboursements. En d'autres termes, emprunter sans apport sera moins délicat si votre capacité d'endettement est inférieure à 20 % (la mensualité de crédit ne dépasse pas le cinquième des revenus). Si vous disposez de produits financiers vos négociations seront un peu plus faciles puisque ces placements serviront de garantie à votre crédit immobilier.

Un dossier de crédit bien préparé

Pour éviter un refus de prêt, vous devez vous préparer. Gardez en tête que la négociation d'un crédit immobilier, c'est comme un entretien d'embauche : vous devez convaincre la banque en la rassurant sur vos capacités à rembourser votre emprunt. Commencez par bien vous informer sur les différents aspects du crédit pour connaître vos droits et devoirs, mais aussi les pratiques des banques.

Surtout, soignez votre profil. Nettoyez vos comptes bancaires pour ne plus être à découvert. Dans la mesure du possible, soldez vos crédits à la consommation qui financent des biens ou des services non indispensables. La banque comprendra que vous devez emprunter pour financer votre voiture. Mais elle tiquera en cas de grandes vacances à crédit. Evaluez également vos capacités financières (capacité d'endettement, reste à vivre, saut de charges, etc.).

Reste l'apport personnel. Vous en êtes dépourvu ? Vous pouvez recourir à la solidarité familiale via un prêt ou une donation, sachant que ces dernières, si elles sont inférieures à 100 000 €, sont exonérées de droits. Vous pouvez aussi débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise ou votre épargne salariale. Si vous achetez dans le neuf, notez que le PTZ+, qui vient d'être amélioré, est considéré comme de l'apport personnel par les banques. 

Retenez que les banques considèrent que plus un projet de crédit est risqué, plus son taux va grimper. Donc, en présentant un profil favorable, un dossier bien ficelé basé sur des arguments solides et un minimum d'apport personnel, vous avez de fortes chances d'obtenir votre crédit et mieux encore, de décrocher un taux inférieur aux barèmes officiels.

C'est encore plus vrai si vous adoptez un comportement de consommateur avisé. « Toutes les banques ne pratiquent pas la même politique commerciale ni les mêmes conditions de crédit, indique Maël Bernier. Il faut donc en visiter plusieurs pour comparer leurs offres. » Pour Philippe Taboret, les jeux ne sont pas faits d'avance : « si l'on parle beaucoup de refus de crédit, c'est aussi parce que de nombreux emprunteurs ne consultent pas plusieurs établissements pour faire jouer la concurrence ». A vous de jouer !