Crédit immobilier : les quatre tendances de mai 2018

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14 Mai 2018 - Le mois de mai reste favorable aux acquéreurs. Les taux baissent encore, la concurrence entre les banques joue en leur faveur et les durées d'emprunt s'allongent. Bémol : la transférabilité des prêts a disparu.

En mai, les taux de crédit ont encore baissé de 0,10 à 0,20%. Les banques se livrent une concurrence acharnée pour attirer de nouveaux clients. Quitte à réduire leurs marges. Parallèlement les durées d'emprunt supérieures à 25 ans réapparaissent. Mais dans ce contexte de taux historiquement bas, la transférabilité des prêts a disparu.

Les taux baissent encore. Les baromètres des crédits immobiliers publiés par les principaux courtiers confirment toujours l’érosion des taux constatée par l’Observatoire Crédit Logement-CSA.  « Depuis la fin de l’été 2017, les taux diminuent doucement, de l’ordre de 1 point de base chaque mois. Ils ont en avril 2018 retrouvé leur niveau de l’hiver 2017 », explique l'organisme. Des exemples ? Sur 20 ans, un taux de 1,65% pour Empruntis et de 1,60% pour Meilleurtaux et VousFinancer.

Une concurrence acharnée. Ces nouvelles baisses s’expliquent principalement par la concurrence commerciale que se livrent les banques. L'objectif est d'attirer de nouveaux clients qui domicilieront leurs comptes et leurs revenus. « Les banques sont loin d’atteindre leurs objectifs », affirme Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. Ce retard s'explique par le ralentissement du marché. Et Cécile de Roquelaure d'ajouter : « Quand on sait que le printemps est la période prospère de l’immobilier, on comprend que les banques soient prêtes à tout pour capter les clients qu’elles espéraient conquérir il y a déjà quelques semaines. D'ailleurs, les barèmes sont bas mais les banques présentent des décotes de plus en plus spectaculaires ».

L'allongement des durées. Bien que les taux soient encore à des niveaux très faibles, le pouvoir d'achat immobilier s'érode. Les prix sont toujours au plus haut et la fin de l'APL accession pénalise les primo-accédants à petits revenus. Pour se resolvabiliser ils sont dans l'obligation d’allonger la durée de leurs prêts. « Ces dernières années, certaines banques refusaient de prêter sur 25 ans, préférant se limiter à 20 ans maximum… Depuis la fin de l’année 2017, dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier, les banques prêtent à nouveau sur plus de 25 ans, y compris sur 30 ans, et même 35 ans ! », explique Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer. « Les primo-accédants ont emprunté en moyenne sur 141 mois en avril, soit un mois de plus qu’au mois de mars », précise Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Selon Crédit Logement, les durées se sont allongées de 5 mois en 2017 et de 2 mois depuis début 2018.

La fin des prêts transférables. Dans ce contexte de taux particulièrement attractifs, deux banques, nationale et régionale, ont annoncé récemment la suppression de la transférabilité de leurs prêts immobiliers. Cette option qui permet de conserver son prêt obtenu à des conditions attractives (le taux du crédit initial est maintenu) pour une future acquisition est devenue une pratique confidentielle. « Avec une éventuelle remontée des taux des marchés financiers à moyen ou long terme, il est difficilement tenable pour une banque de s’engager à maintenir un taux de crédit très avantageux sur une future acquisition qui interviendra dans 7 à 10 ans… Les banques proposent actuellement des taux qu’elles maintiennent volontairement à un niveau bas pour relancer la dynamique du marché, mais si les taux de refinancement et d’emprunt d’Etat remontent, elles devront inévitablement répercuter ces hausses sur leurs crédits afin de conserver leurs marges… Voilà pourquoi l’ère de la transférabilité des prêts est une ère quasi révolue », analyse Sandrine Allonier. 

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