Crédit immobilier : les conditions d’emprunt se durcissent !

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03 Mars 2020 - Emprunter devient plus difficile depuis quelques mois. Les banques exigent en effet un apport personnel pour les investisseurs et les primo-accédants. Et accordent moins de prêts supérieurs à 25 ans.

Apport personnel, durée des crédits, taux d’endettement… Depuis quelques mois, les banques ont resserré leurs conditions de financement ! Les chiffres dévoilés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui passe au crible la production bancaire des deux premiers mois de l’année 2020 attestent de cette nouvelle donne.

Les crédits de plus 25 ans en baisse. Les banques ont en effet diminué la part des crédits de longue durée conformément aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière qui souhaitait protéger les emprunteurs fragilisés par un endettement sur de nombreuses années. Les crédits dont la durée est supérieure à 25 ans ont représenté 1 % de la production totale des crédits en février 2020 contre 1,7 % en 2019. Ces financements sont essentiellement demandés par les ménages aux revenus modestes et les jeunes qui deviennent propriétaires de leur résidence principale. Cette baisse de la production a logiquement tiré la durée moyenne des crédits vers le bas. Elle a en effet diminué en janvier 2020 de quatre mois par rapport à décembre 2019 atteignant désormais 228 mois en moyenne en février 2020 (246 mois pour l’accession dans le neuf et 244 mois pour l’accession dans l’ancien).

Emprunter sans argent, mission impossible ? Le durcissement des conditions de crédit immobilier se vérifie aussi en matière d’apport personnel. Ce dernier a baissé de 5,5 % en 2019, témoignant de la souplesse des banques sur ce critère. Mais la tendance s’est retournée : le taux d’apport rebondit de 11,1 % en glissement annuel sur les deux premiers mois de 2020 remarque l’Observatoire Crédit Logement/CSA. De nombreux courtiers confirment ces nouvelles exigences en matière d’apport qui touchent les primo-accédants. Les crédits à 110 % (ils financent le logement et les frais annexes) ont pratiquement disparu. Même les investisseurs doivent injecter un minimum de fonds propres dans leur opération.

Taux d’effort : un seuil infranchissable. Pour les banques, imposer un taux d’apport minimal revient à baisser le montant du crédit, donc à réduire le taux d’effort des emprunteurs. Et c’était bien là l’une des demandes du Haut Conseil de stabilité financière. Résultat : début 2020, dépasser un taux d’effort de 33 % (la mensualité reste en dessous du tiers des revenus) est quasiment impossible. Même si le reste à vivre est suffisant. Une tendance qui là encore touche les investisseurs. Certains d’entre eux, qui bénéficient d’une situation financière confortable, voient leur dossier refusé à cause d’un taux d’effort à 35 ou 36 % de leurs revenus…

Une tendance à vérifier. Si les nouvelles politiques des établissements bancaires ont déjà eu un impact depuis le début de l’année, reste à vérifier si les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière seront suivies dans la durée. Les banques proposaient notamment des crédits sur de longues durées pour faciliter l’accession à la propriété de jeunes ménages qui ne disposaient pas de revenus suffisants. Ces conditions de financement permettaient de baisser leur mensualité et donc leur taux d’endettement. Autant de clients qu’elles espéraient ainsi fidéliser pour leur vendre ensuite différents produits comme des placements financiers au fil de leur progression professionnelle.

Crédit immobilier : cinq conseils pour emprunter
1- Préparez votre dossier de financement en amont. Soldez vos prêts à la consommation. Vous augmenterez votre capacité d’endettement et votre reste à vivre. Nettoyez vos comptes (pas de découvert, pas d’incidents de paiement).
2- Injectez de l’apport personnel dans votre projet. Vous pouvez mobiliser votre épargne, utiliser la participation aux bénéfices de votre entreprise ou recourir à la solidarité intergénérationnelle (donation, prêt familial).
3- Calculez votre prêt en tenant compte de votre apport personnel, du taux d’effort qui ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus et de la durée, qui sera forcément inférieure à 25 ans. Prenez en compte l’assurance et les garanties.
4- Si vous êtes investisseur en locatif, gardez en tête que vous ne pourrez pas dépasser les 33 % de taux d’effort, un chiffre qui prend en compte vos crédits déjà en cours, notamment celui de votre résidence principale. Les banques vous demanderont au moins 10 % d’apport personnel.
5- Consultez les banques pour connaître leurs critères en commençant par la vôtre. Vous pouvez recourir aux services d’un courtier. Cet intermédiaire est au courant de la politique commerciale des banques. Surtout, son intérêt, c’est de vous faire obtenir votre crédit puisqu’il est payé pour ça.

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