Crédit immobilier : l'assurance coûte plus cher que le prêt !

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09 Octobre 2019 - Les taux des prêts immobiliers battent tous les records à la baisse. Une aubaine pour les emprunteurs, mais aussi un paradoxe : à l’ère des taux ultrabas, le prix de l’assurance emprunteur peut dépasser celui du crédit !

Les taux des crédits immobiliers battent tous les records à la baisse depuis le mois d'avril. Cette tendance contribue à resolvabiliser les ménages les moins argentés et leur ouvre les portes de l'accession à la propriété. Mais conséquence inattendue des niveaux extraordinairement bas du moment (d'après l'Observatoire des taux réalisé chaque année par Meilleurtaux.com), l'assurance décès-invalidité coûte aujourd'hui plus cher que le crédit !

Des taux très très bas. On le dit et on le répète depuis plusieurs mois, les taux sont à des niveaux jamais atteints ! «  », explique Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. « L'exceptionnel d'il y a quelques mois est devenu la norme », ajoute Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Et selon toute probabilité, 2020 s'inscrira dans cette tendance.

Tout le monde en profite. Aujourd'hui le crédit immobilier est ouvert à presque tout le monde. Avec un CDI, une bonne santé et des comptes bien tenus, les Français ont la possibilité de financer un 40 m2 ou plus dans certaines villes, avec des revenus nets inférieurs à 2.500 €/mois. C'est le cas de Nantes et Nice avec des appartements de 40 m², de Grenoble, Dijon, Reims, Angers ou encore Toulon pour des surfaces de 65 m². Enfin, à Nîmes, Le Mans et le Havre, les propriétaires peuvent acquérir un 80 m2. « Dans de nombreuses villes françaises, on peut devenir propriétaire de belles surfaces avec des revenus moyens. La situation est différente à Paris, Bordeaux et Lyon. Pour les deux villes du sud, une surface familiale (minimum 65 m2) peut être financée par des revenus compris entre 4.000 et 5.000 € net par mois. Pour Paris, les montants des revenus explosent : pour la même surface, il faut gagner 9.600 € net par mois », explique Maël Bernier.  

L'exception parisienne. Paris n'est pas la France ! La faiblesse des taux ne compense pas les prix astronomiques de l'immobilier parisien. D'après les dossiers analysés par Meilleurtaux.com, il faut gagner 5.900 €/mois pour un appartement de 40 m2, 9.600 € /mois pour 65 m2, 11.800 €/mois pour 80 m2, et près de 15.000 € net de revenus/mois pour 100 m2. Avec un prix moyen du mètre carré au-dessus de 10.000 €, c'est mission impossible pour la grande majorité des salariés ! 

L'assurance plus chère que le crédit. Si l'argent ne coûte pas cher, l'assurance décès-invalidité n'a pas bougé d'un iota et pour cause elle est calculée sur le capital emprunté et non sur celui restant dû. Et comme on emprunte plus aujourd'hui qu'il y a dix ans, on paye donc plus de prime d'assurance ! « Cette situation inédite, mais pourtant bien réelle, fait que l'assurance peut être aujourd'hui beaucoup plus chère que le crédit en lui-même », explique Maël Bernier. Et Hervé Hatt d'ajouter : « il est plus intéressant aujourd'hui de renégocier son assurance que sont prêt ! La délégation d'assurance qui est pourtant un bon moyen de faire baisser le coût du crédit, plafonne à 11/12 % des emprunteurs ». Manque d'informations et mauvaise volonté des banques expliquent en partie cette situation.

© Meilleurtaux.com

Polémique sur la délégation d’assurance. Les banques imposent de plus en plus souvent leur propre assurance de prêt (leur contrat groupe) et rechignent à accepter les assureurs extérieurs (délégation d’assurance) alors que les lois Lagarde, Hamon et Bourquin l’autorisent. Du coup, les particuliers ne peuvent plus négocier sur ce point et ne peuvent pas faire d’économies, la délégation coûtant deux à trois fois moins cher que le contrat groupe. 

Banques cherchent marges. Si les établissements financiers se raidissent, c’est parce qu’ils gagnent de moins en moins d’argent sur leurs prêts immobiliers. Du coup, ils cherchent à gratter de la rentabilité sur de nombreux points pour regonfler leurs marges. Hausses ponctuelles de taux, durcissement sur l’apport et les durées, frais de dossier de moins en moins négociables compliquent les projets de certains emprunteurs, notamment les plus modestes. Pour en savoir plus sur ces nouvelles conditions de crédit immobilier, voir notre article Dernières baisses de taux en octobre 2019.