© katleho Seisa/Getty Images L'année immobilière 2019 sera à marquer d'une croix blanche ! Avec plus 1 million de transactions dans l'ancien on atteint un record historique. Les raisons de cette frénésie sont à trouver du côté des taux d'intérêts qui sont tombés à des niveaux plancher. Les conditions d'octroi des prêts immobiliers, elles, sont restées très souples. La durée d'emprunt, notamment, a atteint des sommets, avec une moyenne de 229 mois en octobre 2019 selon les derniers chiffres de l'Observatoire du financement Crédit Logement/CSA.
Alerte sur l'apport. Le courtier Vousfinancer constate un raidissement récent sur un critère important : l'apport personnel. « La majorité des banques exigent désormais que les emprunteurs disposent d'au moins 10 % de fonds propres. Et si certaines accordent encore des financements à 110 % (des formules qui couvrent la valeur du bien plus les frais NDLR), elles ne sont pas nombreuses : une ou deux par région, et parfois uniquement pour les jeunes primo-accédants de moins de 40 ans » pointe Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Ce qui n'était pas le cas quelques mois en arrière.
Acheter sans argent : possible mais plus difficile. S’il l'on peut encore emprunter sans apport, la plupart des banques demandent que l’emprunteur finance les dépenses annexes via son épargne personnelle. Il s'agit notamment des : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et/ou de courtage, soit environ 10 % du montant du projet dans sa globalité. Autre enseignement de l'étude, l'apport ne cesse de croître. Environ 88 % des emprunteurs passés chez Vousfinancer disposent de fonds propres, avec des montants moyens en hausse en 2019 par rapport à 2018. Ils suivent une courbe plus ou moins parallèle à la hausse des montants de prêts accordés et à l’allongement des durées de prêts. Mais ces moyennes cachent de forts écarts : 47 % des emprunteurs ont moins de 10.000 € d’apport en poche alors que 25 % dépassent 50 000 €.
Les banques plus compréhensives avec les primo-accédants. Quand on jeune s'il n'y a pas d'aide familiale, il est normal de ne pas avoir beaucoup d'apport. En revanche il est essentiel d'avoir des comptes bien tenus ! « Les banques ont une plus forte tolérance pour les jeunes qui débutent dans la vie active… A 30 ans, il est normal de ne pas avoir pu mettre de côté 15 000 € d’épargne, mais à 40 ans et secundo-accédant, il sera problématique de ne pas avoir démontré une capacité à mettre de l’argent de côté. L’important est de faire preuve d’un comportement financier sain et d’avoir de l’épargne de précaution » analyse Jérome Robin, directeur général de Vousfinancer.
Un rapport de un à dix. Plus l'emprunt est élevé plus il faut d'apport ! Logique. Mais compte tenu de l'extrême hétérogénéité des prix de l'immobilier à travers l'Hexagone, le rapport va du simple au décuple selon les villes…. Le courtier a analysé l'apport nécessaire dans les 15 plus grandes villes de France. Le constat est sans appel. Sur la base des 10 % d’apport demandé, en moyenne en France, il faut en moyenne 15.000 € d’apport pour acheter 75 m2 mais les montants varient fortement d’une ville à l’autre, allant du simple au décuple entre Paris et Saint-Etienne par exemple (75.675 € dans la capitale contre 7.125 € dans la métropole forézienne).
Une année de revenus minimum. Rapporté aux revenus moyens par foyer fiscal de ces villes, les écarts restent considérables. Dans les secteurs les moins chers, il faut un peu moins d'une année de revenus pour constituer l'apport. A Paris, en revanche ces fonds propres représentent près de 2 ans de revenus (21 mois), plus d’un an à Bordeaux, Lyon ou Nice, près d’un an à Nantes, Rennes, Montpellier, Lille, Marseille ou Strasbourg et seulement 4 mois à Saint-Etienne. « En rapportant l’apport nécessaire pour acheter 75 m2 en France au revenu moyen local, on se rend compte de la difficulté, notamment pour les primo-accédants de parvenir à réunir les 10 % d’apport correspondants à près d’une année de revenus dans beaucoup de villes de France. Ils sont ainsi les premiers impactés par la hausse des prix, d’où leurs difficultés, même en période de taux bas, à sauter le pas et devenir propriétaires » conclut Sandrine Allonier.
Prêt immobilier : pourquoi faut-il de l’apport ?
Placer de l’apport personnel dans un financement immobilier rassure la banque sur votre capacité à mettre de l’argent de côté, à bien gérer vos comptes et donc à assumer vos remboursements. Mais pas seulement. Car l’apport, c’est aussi une marge de sécurité. Sans lui, le crédit couvre la totalité de la dette immobilière. Si vous devez revendre pour cause d’aléa de la vie (perte d’emploi ou divorce par exemple), votre logement subira une décote et vous devrez trouver de l’argent en plus pour rembourser la banque. Ce qui ne sera pas le cas si vous placez de l’apport dans le projet. En d’autres termes, l’apport rassure la banque, ce qui facilite l’obtention du prêt. Notez toutefois que certaines banques acceptent les crédits sans apports dits à 100%, qui couvrent la valeur du bien, voire les prêts à 110%qui intègrent en plus les frais annexes comme les droits de mutation. Des financements pour l’essentiel réservés aux jeunes primo-accédants à bon potentiel d’évolution des revenus. Pour en savoir plus, consultez notre dossier cliquez ici
