Crédit immobilier : des taux bas mais des durées qui s’allongent

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07 Décembre 2021 - Situation paradoxale : les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas et pourtant la durée des emprunts augmente ! Les emprunteurs cherchent tout simplement à compenser la hausse continue des prix de l’immobilier et le durcissement des conditions d’emprunt.

Crédit Logement /CSA vient de publier son Observatoire du financement de l’immobilier résidentiel. La radiographie, qui porte sur les emprunts accordés en novembre 2021 (donc négociés quelques semaines plus tôt), suscite quelques inquiétudes : les efforts consentis par les acquéreurs pour acheter une maison ou un appartement sont de plus en plus importants malgré des taux d’intérêt historiquement bas. La faute à des conditions bancaires qui se durcissent, mais aussi à des prix de l’immobilier qui ne cessent de monter.

Des taux historiquement bas. Jamais les taux d’emprunt immobiliers n’ont été aussi faibles, autour de 1,05/1,06 % toutes durées confondues ! C’est même le plus bas niveau pour le huitième mois consécutif. « Les établissements bancaires ont maintenu les taux d’intérêt à des niveaux exceptionnellement favorables, afin de limiter les conséquences du durcissement des conditions d’octroi », analyse Crédit Logement/CSA. Et d’ajouter les banques « cherchent à préserver notamment l’accès au crédit des primo-accédants et des primo-investisseurs ». En effet, à partir du 1er janvier prochain, les nouvelles règles prudentielles édictées par le Haut Conseil à la sécurité financière (HCSF) seront gravées dans le marbre.

© Crédit Logement /CSA

Des prix de l’immobilier en hausse. Malgré des conditions de crédit exceptionnelles, le coût relatif des acquisitions atteint son niveau le plus élevé constaté à 4.8 années de revenus en novembre 2021. Les prix de l'immobilier ne ralentissent pas (+ 4.4 % sur les onze premiers mois 2021) alors que les revenus des ménages augmentent quatre fois moins vite (+ 1.1 % sur les onze premiers mois 2021). Pour compenser cet effet coup de ciseau, les acquéreurs s’adaptent pour compenser cette inflation.

Des conditions d’emprunt plus strictes. Les établissements financiers doivent composer avec les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ces derniers plafonnent les durées à vingt-cinq ans (vingt-sept ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux), le taux d’effort des emprunteurs devant rester en dessous de 35 % de leurs revenus. Et ces recommandations deviendront juridiquement contraignantes dès 2022. Des taux d’intérêt très bas permettent de réduire la mensualité et/ou la durée, de quoi respecter plus facilement les règles du HCSF.

Des durées qui s’allongent. Les acheteurs n’ont pas d’autre choix que d’allonger la durée de vie de leur emprunt pour faire baisser leur taux d’endettement. D’après Crédit Logement/CSA, les ménages s’endettent en moyenne sur 240 mois (vingt ans) pour l’achat de leur logement. En un an, d’octobre 2020 à novembre 2021, la durée s’est allongée de sept mois. Un record ! Et en quatre ans et demi, elle a augmenté de deux ans et demi (près de trente mois), passant de 17,5 à 20 ans !

Des stratégies immobilières cohérentes. « L’allongement permet d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et de contenir les taux d’effort sous le seuil des 35 % », explique Crédit Logement. « Dans le contexte des taux bas, il permet aussi d’atténuer l’impact que la hausse des taux d’apport exigés (NDLR au moins 10 %) aurait sur les capacités d’accès au crédit. » Reste qu’il reste encore une marge de manœuvre, car on est encore loin du seuil maximal de 25 ans à ne pas dépasser, comme l’impose le HCSF. Mais clairement, cette limite approche…

© Crédit Logement /CSA

Un apport personnel qui augmente. Parallèlement, le niveau de l’apport personnel s’élève de plus en plus rapidement (+ 13 % sur les onze premiers mois de 2021, en glissement annuel, après + 11.3 % en 2020). Une progression qui concerne toutes les catégories d’emprunteurs, quel que soit le niveau de leurs revenus. Là encore, il s’agit de respecter les conditions imposées par le HCSF. Car plus l’apport est important, plus il est facile de rester en dessus de 35 % de taux d’effort et de ne pas dépasser la durée fatidique de vingt-cinq ans. Reste que les conditions d’emprunt plus strictes, associées à la hausse des prix de l’immobilier, impactent désormais le marché. Selon Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts accordés sur septembre/novembre 2021 baisse de 3,5 % par rapport à la même période de 2020…

Crédit immobilier : les nouvelles règles du HCSF
Depuis la fin 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’instance qui encadre le financement en France, recommande aux banques de limiter le risque de crédit pour les emprunteurs comme pour les banques. Reconduites régulièrement, ces dispositions deviendront juridiquement contraignantes à partir de janvier 2022. Quelles sont ces règles que les banques devront obligatoirement respecter.

  • Taux d’effort : 35 % maximum. Les remboursements de prêts ne pourront pas dépasser 35 % des revenus des emprunteurs, assurance décès-invalidité comprise. Ces 35 % sont calculés sur le salaire net avant impôts, comme c’était déjà le cas avant l’entrée en vigueur du prélèvement à la source.
  • Durée : La durée de remboursement des crédits ne pourra pas dépasser vingt-cinq ans. Un plafond qui est porté à vingt-sept ans pour les achats dans le neuf, la construction de maisons individuelles et les gros travaux dans l’ancien, pour tenir compte du temps de chantier.
  • Investissement : nouveaux calculs. Toutes les charges seront prises en compte dans le calcul du taux d’endettement ou taux d’effort des investisseurs en locatif. Auparavant, les banques appliquaient un calcul différentiel plus favorable.
  • Dérogations : c’est possible ? 20 % des dossiers traités par les banques peuvent déroger aux critères du HCSF (dont 85 % pour la primo-accession). Il sera ainsi possible de souscrire des crédits sur trente ans ou bénéficier d’un taux d’effort supérieur à 35 %. À condition de réussir à convaincre les banques.

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