Crédit immobilier : de nouvelles obligations pour les banques

« Uniformiser les normes d'évaluation des biens immobiliers à usage résidentiel concernés par le crédit ». C'est l'une des mesures portées par la Directive européenne sur le crédit immobilier, parfois appelée MCD (pour Mortgage Credit Directive) adoptée le 4 février 2014. En clair, la directive exige des banques, une évaluation impartiale et objective de tout bien d'habitation concerné par un crédit via un expert indépendant. Ce dernier devant satisfaire à certaines exigences en matière de compétences. Le point sur cette ordonnance, censée accroître la sécurité des prêts et garantir un niveau élevé de protection des consommateurs.

Prêt responsable. « Les nouvelles mesures de la Directive Crédit visent à créer un marché du crédit hypothécaire à l'échelle de l'Union européenne et mettre en place les conditions d'une meilleure information et protection des consommateurs », analyse le cabinet Cofaris Evalutation, spécialiste de l'évaluation immobilière. En un mot, de « responsabiliser »' la distribution des prêts destinés à financer l'achat de biens immobiliers d'habitation. En plus de l'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur, le prêteur est désormais tenu d'un devoir de mise en garde. « Il s'agit donc d'un texte symbolique de l'après-crise des subprimes qui s'inscrit dans une nouvelle approche de l'octroi du prêt », théorise son directeur.

Réduire le risque. « Soumettre l'évaluation à des normes strictes va notamment permettre aux organismes financiers de réduire au maximum leur risque », poursuit le directeur de Cofaris Evaluation. Les taux d'emprunt sont aujourd'hui jugés relativement faibles. Aussi, les organismes financiers ont-ils la volonté de réduire au maximum leur risque et d'en traduire le coût. Déterminer la valeur hypothécaire et calculer le ratio LoanToValue (ratio de risque correspondant au rapport entre l'endettement et la valeur marché du bien) va devenir indispensable pour apprécier le risque bancaire dans le cadre d'un financement.

Instaurer une relation de confiance « Aujourd'hui, le banquier a évidemment un devoir de conseil envers son client. Mais en matière d'évaluation immobilière, il dispose d'une grande marge de manœuvre  », souligne le cabinet Cofaris Evaluation. L'application de la directive mettra un frein à ces pratiques hétérogènes, en l'obligeant, quel que soit le montant du prêt demandé, à s'assurer les services d'un expert indépendant chargé de vérifier que le bien visé pour garantir le prêt vaut bien le prix affiché. Une évolution au bien-fondé loin d'être partagé par tous, le groupe In&Fi Crédits relevant récemment que « systématiser l'évaluation par un professionnel certifié risquait d'alourdir les coûts et compliquer, voire remettre en cause, certaines opérations ».

Expert qualifié. Actuellement, l'activité d'expert en évaluation immobilière est peu réglementée. Le décret destiné à transposer la directive dans le droit français va justement professionnaliser le métier. « L'évalueur » devra alors être dûment qualifié, justifier chaque année de 20 heures de formation, s'appuyer sur des normes internationales, être affilié à une organisation professionnelle signataire de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et, évidemment, s'engager à respecter cette charte.

A noter : Des décrets devraient venir compléter le contenu de certaines obligations. Affaire à suivre.