Si les taux bas sont une aubaine pour de nombreux acquéreurs, le revers de la médaille, cest la baisse continue du taux dusure. « Les baisses de taux d'intérêt ont été répercutées sur les taux dusure qui ont ainsi également reculé ces derniers mois, mais risquent par conséquent de pénaliser ceux qui ne bénéficient pas des taux les plus bas ou qui, compte tenu de leur âge ou état de santé, sont contraints demprunter avec des taux dassurance élevés », explique Sandrine Allonier, directrice des études du courtier Vousfinancer.
Le taux dusure ? Le taux de lusure est censé protéger les emprunteurs contre des taux excessifs. Chaque trimestre, la Banque de France analyse les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédits. Ce taux moyen constaté est ensuite augmenté dun tiers. Cest le taux dusure. Cest une barrière infranchissable. Le Taux annuel effectif global (TAEG) mentionné dans loffre de prêt représente le coût total du crédit (taux dintérêt, frais de dossier, coût de l'assurance décès-invalidité) ne doit aucun cas franchir le taux de lusure. Le TAEG dépasse le taux dusure ? La demande de prêt est refusée !
Un plancher a été atteint. De trimestre en trimestre, le taux de lusure recule pour atteindre des niveaux pénalisant les emprunteurs aux dossiers fragiles. Publiés au JO du 28 septembre 2021, ils atteignent, à partir du 1er octobre, un nouveau plus bas niveau historique à 2,41 % pour les crédits sur vingt ans et plus, contre 2,48 % au trimestre précédent, mais 2,67 % en janvier, soit une baisse de 26 points de base depuis le début de lannée.
Des dossiers fragiles encore plus fragiles. Cette baisse du taux de lusure nest pas une bonne nouvelle pour les emprunteurs aux dossiers tangents : primo-accédants sans beaucoup dapport (donc avec un taux dintérêt élevé) ou personnes ayant eu des antécédents médicaux (avec un taux dassurance important). Le faible écart entre les seuils de l'usure et les taux pratiqués par les banques réduit de manière significative la marge de négociation. Avec un coût de l'assurance de prêt plus conséquent, les seniors, les personnes exerçant un métier exposé à des risques d'accident ou d'invalidité ou les emprunteurs polypathologiques sont donc particulièrement exposés au refus de leur dossier, en raison d'un dépassement probable du taux d'usure.
Risque de trou dair. Si les taux dintérêt sont encore très bas, et sils devaient remonter, ce qui arrivera un jour, certains emprunteurs seraient encore plus fortement pénalisés. « En cas de remontée des taux, la méthode de calcul du taux dusure se basant sur les taux effectivement accordés durant le trimestre précédent, pose problème. Une hausse des taux ne sera ainsi prise en compte qu'avec un délai de trois mois minimum pour le taux dusure, qui sera donc encore en baisse quand les taux remonteront. Ce décalage provoque un effet ciseau qui risque dexclure du crédit une plus large catégorie demprunteurs », avertit Sandrine Allonier.
Comment passer sous ce seuil ?
Pour passer sous ce seuil fatidique, il faut faire baisser le TAEG. Et il ny a pas beaucoup de possibilités. On peut essayer de gonfler son apport (pas toujours facile) ou opter pour une délégation dassurance. En sortant du contrat groupe dassurance systématiquement proposé par la banque et en faisant jouer la concurrence entre assureurs, il est possible de diviser le coût de lAssurance décès-invalidité par deux et le faire passer en moyenne de 0,40 à 0,20 %.
Si cela ne suffit toujours pas, on peut jouer sur le taux de couverture. Solution : couvrir seulement à 50 % chaque tête des co-emprunteurs. Cest moins cher, mais moins protecteur. En cas de décès, le conjoint survivant continuera à verser la moitié de la mensualité, ce qui n'aurait pas été le cas s'ils avaient pu s'assurer à 100 % sur chaque tête.