Crédit immobilier : attention à la baisse du taux de l’usure !

30 Septembre 2021 - Le taux de l’usure a encore été abaissé par la Banque de France. Ce garde-fou destiné à protéger les emprunteurs se retourne contre ceux qui ne bénéficient ni des meilleurs taux d’intérêt, ni d’un taux d’assurance décès-invalidité compétitif.

Si les taux bas sont une aubaine pour de nombreux acquéreurs, le revers de la médaille, c’est la baisse continue du taux d’usure. « Les baisses de taux d'intérêt ont été répercutées sur les taux d’usure qui ont ainsi également reculé ces derniers mois, mais risquent par conséquent de pénaliser ceux qui ne bénéficient pas des taux les plus bas ou qui, compte tenu de leur âge ou état de santé, sont contraints d’emprunter avec des taux d’assurance élevés », explique Sandrine Allonier, directrice des études du courtier Vousfinancer.

Le taux d’usure ? Le taux de l’usure est censé protéger les emprunteurs contre des taux excessifs. Chaque trimestre, la Banque de France analyse les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédits. Ce taux moyen constaté est ensuite augmenté d’un tiers. C’est le taux d’usure. C’est une barrière infranchissable. Le Taux annuel effectif global (TAEG) mentionné dans l’offre de prêt représente le coût total du crédit (taux d’intérêt, frais de dossier, coût de l'assurance décès-invalidité) ne doit aucun cas franchir le taux de l’usure. Le TAEG dépasse le taux d’usure ? La demande de prêt est refusée !

Un plancher a été atteint. De trimestre en trimestre, le taux de l’usure recule pour atteindre des niveaux pénalisant les emprunteurs aux dossiers fragiles. Publiés au JO du 28 septembre 2021, ils atteignent, à partir du 1er octobre, un nouveau plus bas niveau historique à 2,41 % pour les crédits sur vingt ans et plus, contre 2,48 % au trimestre précédent, mais 2,67 % en janvier, soit une baisse de 26 points de base depuis le début de l’année.

Des dossiers fragiles encore plus fragiles. Cette baisse du taux de l’usure n’est pas une bonne nouvelle pour les emprunteurs aux dossiers tangents : primo-accédants sans beaucoup d’apport (donc avec un taux d’intérêt élevé) ou personnes ayant eu des antécédents médicaux (avec un taux d’assurance important). Le faible écart entre les seuils de l'usure et les taux pratiqués par les banques réduit de manière significative la marge de négociation. Avec un coût de l'assurance de prêt plus conséquent, les seniors, les personnes exerçant un métier exposé à des risques d'accident ou d'invalidité ou les emprunteurs polypathologiques sont donc particulièrement exposés au refus de leur dossier, en raison d'un dépassement probable du taux d'usure.

Risque de trou d’air. Si les taux d’intérêt sont encore très bas, et s’ils devaient remonter, ce qui arrivera un jour, certains emprunteurs seraient encore plus fortement pénalisés. « En cas de remontée des taux, la méthode de calcul du taux d’usure se basant sur les taux effectivement accordés durant le trimestre précédent, pose problème. Une hausse des taux ne sera ainsi prise en compte qu'avec un délai de trois mois minimum pour le taux d’usure, qui sera donc encore en baisse quand les taux remonteront. Ce décalage provoque un effet ciseau qui risque d’exclure du crédit une plus large catégorie d’emprunteurs », avertit Sandrine Allonier.

Comment passer sous ce seuil ?
Pour passer sous ce seuil fatidique, il faut faire baisser le TAEG. Et il n’y a pas beaucoup de possibilités. On peut essayer de gonfler son apport (pas toujours facile) ou opter pour une délégation d’assurance. En sortant du contrat groupe d’assurance systématiquement proposé par la banque et en faisant jouer la concurrence entre assureurs, il est possible de diviser le coût de l’Assurance décès-invalidité par deux et le faire passer en moyenne de 0,40 à 0,20 %.
Si cela ne suffit toujours pas, on peut jouer sur le taux de couverture. Solution : couvrir seulement à 50 % chaque tête des co-emprunteurs. C’est moins cher, mais moins protecteur. En cas de décès, le conjoint survivant continuera à verser la moitié de la mensualité, ce qui n'aurait pas été le cas s'ils avaient pu s'assurer à 100 % sur chaque tête.