Crédit immobilier : alerte sur le taux d'usure

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04 Décembre 2018 - Si le taux d'usure est destiné à protéger les emprunteurs, son calcul trimestriel pourrait exclure certains profils d'emprunteurs en cas de remontée des taux.

Les taux d'intérêt en cette fin d'année augmentent très très légèrement selon le courtier en ligne Vousfinancer.com. En revanche leur remontée pourrait avoir de fâcheuses conséquences sur certains profils d'emprunteurs. La faiblesse actuelle des taux d'usure fixés trimestriellement par la Banque de France pourrait en effet avoir des effets pervers. « cest l’un des facteurs qui pourrait pénaliser le marché immobilier en 2019  », avertit Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.com.

Taux d'usure ? Le taux de l’usure correspond au taux maximal légal que les établissements de crédits sont autorisés à pratiquer. Il varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel. Ces seuils visent à protéger l’emprunteur d’éventuels abus. Selon l'article L314-6 du Code de la consommation, « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédits et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues. Le Taux annuel effectif global se compose du taux d'intérêt de base, des frais, commissions et rémunérations diverses et de l'assurance décès-invalidité qui accompagne le prêt ».

© Vousfinancer.com

Un taux à la baisse. Depuis deux ans, le taux d'usure qui suit la baisse des taux de crédits immobiliers, n’a cessé de diminuer, passant pour une durée de dix ans à moins de vingt ans de 3,35 % début 2017 à 2,85 % actuellement - soit une baisse de 0,50 % - et de 3,37  à 3,08 % pour les crédits immobiliers de vingt ans ou plus, soit un recul de 0,30 % quand, dans le même temps, les taux moyens nominaux de crédits sont restés quasi-stables (passant de 1,55 % début 2017 à 1,50 % actuellement).

Risque potentiel. Vousfinancer pointe du doigt le faible niveau du taux d'usure en cas de hausse des taux. « Pour l’instant, la forte concurrence interbancaire et la faiblesse des seuils de l’usure limitent la remontée des taux de crédit… mais en cas de tensions sur les taux de refinancement ou les taux d’emprunt d’Etat, les banques pourraient être obligées de répercuter ces hausses sur leurs grilles de taux… Une remontée qui serait prise en compte avec trois mois de décalage dans le calcul du taux d’usure, engendrant ainsi un effet ciseau défavorable pour de nombreux emprunteurs qui dépasseraient mécaniquement ce taux… »

Quelles conséquences ? Ce risque identifié par Jérôme Robin peut avoir de fâcheuses conséquences sur certains profils d'emprunteurs. Les secondo-accédants par exemple faisant appel à un crédit relais pourraient voir leur demande refusée en raison des taux plus élevés appliqués à ce type de prêt et pour lesquels la somme assurée est élevée en attendant le remboursement partiel au moment de la revente, ce qui pèse sur le TAEG. Autre profil exposé, les seniors ou les personnes déclarées à risque aggravé dont l'assurance décès-invalidité est plus élevée.

La délégation d'assurance
Choisir une délégation d'assurance, autrement dit sortir du contrat groupe proposé par l'établissement prêteur, est un bon moyen de diviser par deux le coût de l'assurance décès-invalidité. A condition naturellement que les garanties proposées soient équivalentes. Cette option est une piste à explorer si les taux d'usure venaient à remonter.

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Pour emprunter, il faut s'assurer. Les assurances décès invalidité et perte d'emploi engendrent des frais qui viennent alourdir la mensualité du crédit.