Crédit immobilier : 2022 aussi exceptionnelle que 2021 ?

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20 Octobre 2021 - Le courtier Meilleurtaux.com vient de dévoiler son 32e Observatoire du crédit immobilier. Si 2021 s’annonce d’ores et déjà comme un bon millésime, quelques incertitudes planent sur 2022.

Meilleurtaux.com vient de présenter son 32e Observatoire du crédit immobilier. L’occasion pour ce courtier de faire un bilan de l’année 2021 et de faire un peu de prospective pour 2022. Si les taux restent exceptionnellement bas, le paysage du crédit immobilier bouge. Et les questions s'accumulent : quelles vont être les conditions d'octroi ? Quelles sont les exigences des banques suite aux mesures du Haut Conseil à la stabilité financière ? Quelle évolution pour les taux de crédit immobilier ? Quid de l'assurance emprunteur ?

Des taux historiquement bas. Depuis des mois, les spécialistes du crédit immobilier ne cessent de le répéter, les taux d’intérêt pratiqués n’ont jamais été aussi bas. En un an, Meilleurtaux mesure une baisse comprise entre 40 et 50 points de base selon les durées. Sur vingt ans (la durée la plus courante), le courtier constate même que 30 % des offres sont désormais inférieures à 1,10 %. Les taux peuvent même descendre jusqu’à 0,7 % pour les meilleurs profils. Du jamais vu !

2021 un excellent millésime. Il n’en faut pas plus pour booster la demande. En comparaison avec l'année 2020, Meilleurtaux.com enregistre une augmentation de + 3,4 % des demandes de prêts. « Les effets de la Covid et des différents confinements ont donné envie aux Français d'investir massivement dans la pierre », explique Maël Bernier, directrice de la Communication et porte-parole de Meilleurtaux.com.

La demande semble marquer le pas. Si la demande de prêt a été très soutenue au premier semestre 2021, elle semble ralentir légèrement depuis l'été. « Nous assistons à une légère baisse depuis cet été avec un automne un peu plus calme, bien que toujours dynamique », constate Maël Bernier. Les banques ont été très actives sur toute cette période. Cependant, les exigences bancaires ont été renforcées depuis la mi-septembre, en raison des nouvelles règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Attention aux recommandations du HCSF ! A partir du 1er janvier 2022, l'encadrement strict du crédit immobilier sera effectif. Le HCSF a rendu juridiquement contraignantes les règles qui encadrent depuis plusieurs mois l'octroi des crédits immobiliers. « L'encadrement strict va sans aucun doute entraîner un accès beaucoup plus compliqué à la propriété pour les jeunes acquéreurs, plus modestes, et ne disposant pas d'épargne », précise Maël Bernier.

Un peu de prospective. « Malgré des taux historiquement bas, l'inflation est clairement à surveiller, car si la tendance actuelle se confirme, les taux devraient « normalement » légèrement repartir à la hausse », ajoute Maël Bernier. Si les taux remontaient, la capacité d'endettement des foyers les plus modestes risquerait d'en souffrir. 

Attention à l’effet coup de ciseau. Une hausse pourrait fermer les portes du crédit aux dossiers les plus tangents. L'effet ciseaux avec le taux d'usure entraînerait l'exclusion d'emprunteurs pourtant solvables durant au moins trois mois. Le temps que le nouvel indice soit publié par la Banque de France.

Nouvelles dispositions concernant la résiliation de l’assurance du prêt. Autre affaire à surveiller, la libéralisation de l'assurance emprunteur, la résiliation infra-annuelle (RIA) revient à l’assemblée. Si cette mesure demandée était adoptée, elle offrirait la possibilité de ne plus attendre la date d'échéance annuelle pour résilier son contrat d'assurance de prêt afin d'en souscrire un autre dans le cadre de la délégation d'assurance. Mais attention à l’effet boomerang. Si cette mesure était adoptée, elle pourrait potentiellement générer une hausse des taux, les banques cherchant à compenser le manque à gagner.

Ceux qui peuvent emprunter et les autres. Enfin, les nouvelles recommandations du HCSF pourraient entraîner une fracture entre ceux disposant d'une belle épargne et ceux qui en ont moins. En clair, les plus aisés pourront continuer de profiter de taux exceptionnellement bas (sous les 1 %) en bénéficiant très largement de l'effet de levier du crédit. Tandis que les plus jeunes, les primo-accédants sans épargne, devront attendre de se constituer une enveloppe financière suffisante pour accéder à la propriété. Affaire à suivre…

Crédit immobilier : les nouvelles règles du HCSF
Depuis la fin 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’instance qui encadre le financement en France, recommande aux banques de limiter le risque de crédit pour les emprunteurs comme pour les banques. Reconduites régulièrement, ces dispositions deviendront juridiquement contraignantes en 2022. Mais justement : quelles sont ces règles que les banques devront obligatoirement respecter ?
Taux d’effort : 35 % maximum. Les remboursements de prêts ne pourront pas dépasser 35 % des revenus des emprunteurs, assurance décès-invalidité comprise. Ces 35 % sont calculés sur le salaire net avant impôts, comme c’était déjà le cas avant l’entrée en vigueur du prélèvement à la source.
Durée : plafonnée à vingt-sept ans. La durée de remboursement des crédits ne pourra pas dépasser vingt-cinq ans. Un plafond qui est porté à vingt-sept ans pour les achats dans le neuf, la construction de maison individuelle et les gros travaux dans l’ancien, pour tenir compte du temps de chantier.
Investissement 
: nouveaux calculs. Toutes les charges seront prises en compte dans le calcul du taux d’endettement ou taux d’effort des investisseurs en locatif. Auparavant, les banques appliquaient un calcul différentiel plus favorable.
Dérogations : c’est possible ? 20 % des dossiers traités par les banques peuvent déroger aux critères du HCSF (dont 85 % pour la primo-accession). Il sera ainsi possible de souscrire des crédits sur trente ans ou bénéficier d’un taux d’effort supérieur à 35 %. A condition de réussir à convaincre les banques.

 

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