Crédit : comment les banques tiennent compte du DPE des logements

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15 Novembre 2021 - Le DPE des logements n’est pas encore un critère majeur pris en compte par les banquiers lors des demandes de prêts. Mais les banques sont plus vigilantes concernant les crédits accordés aux primo-accédants et aux investisseurs. Analyse avec Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement, courtier en crédits immobiliers.

 

Même si les revenus et la situation professionnelle des emprunteurs demeurent des critères essentiels pour accorder des crédits, les banques deviennent plus exigeantes en examinant le DPE de certains biens qu’elles sont susceptibles de financer. Les investisseurs, propriétaires de logements classés G en 2025, devront en effet effectuer des travaux pour changer d’étiquette, condition indispensable à la location du bien. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont, aussi, incités à améliorer la performance énergétique de leur logement pour maîtriser leurs consommations, préservant ainsi leur solvabilité financière et leur capacité à rembourser leur emprunt. Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement, courtier en crédits immobiliers, qui traite 20.000 demandes de prêts par an, nous livre son analyse et ses conseils.   

PAP : Un DPE d’un bien classé F ou G impacte-t-il les emprunteurs lors de leur demande de crédits ?
Sylvain Lefèvre : Ce sont surtout les primo-accédants qui sont touchés. Ces emprunteurs, disposant d’un budget contraint, achètent souvent des biens de qualité moyenne, mal isolés. Si les dépenses d’énergie doublent, ils ne pourront plus payer ces dépenses contraintes ! En l’absence de travaux, ils peuvent cependant obtenir leur crédit à condition de disposer d’un reste à vivre correct. En revanche, dans le cas d’un logement situé dans un marché immobilier détendu, nous les prévenons que leur demande de prêt sera refusée s’ils ne réalisent pas de travaux. Car dans le cas où le bien devrait être revendu rapidement pour le remboursement du prêt, la revente risque d’être difficile.    

Et si l’acquéreur compte réaliser des travaux ?
Si des travaux sont prévus, nous vérifions que l’acquéreur compte bien les intégrer dans son plan de financement. Nous prévoyons alors un seul prêt qui sera composé de deux tranches, l’une finançant l’acquisition du bien et l’autre les travaux. Et nous lui demandons de nous fournir le devis afin de vérifier que l’entreprise choisie soit bien un professionnel de la rénovation énergétique. Elle doit également bénéficier du label Reconnu Grenelle de l’environnement (RGE). Si les travaux ne sont pas financés par le prêt, il existe un risque qu’ils ne soient pas effectués. Mais le prêt immobilier sera accordé si les critères classiques comme les revenus, la situation professionnelle, le reste à vivre, sont respectés.

Qu’en est-il du taux d’endettement des primo-accédants ?
Compte tenu des revenus de ces emprunteurs, nous n’acceptons jamais un taux maximal d’endettement de 35 %. Nous sommes très vigilants à demeurer au-dessous, car ces ménages n’ont pas de marge de manœuvre.

Comment cela se passe-t-il pour des demandes de financement d’investisseurs dont les biens sont classés F ou G ?
Les bailleurs devront impérativement effectuer des travaux pour pouvoir louer. Si aucuns travaux n’est prévu, l’investisseur n’obtiendra pas son crédit. Et s’il s’agit de l’acquisition d’un immeuble qui doit faire l’objet d’une réhabilitation lourde avec le changement de fenêtres, du mode de chauffage, nous demandons une maîtrise d’œuvre ou l’intervention d’un architecte afin que les délais de réalisation des travaux soient tenus. Car les travaux ne peuvent pas excéder le différé de remboursement du prêt, fixé à 24 mois maximum.  

Quels conseils donner aux acquéreurs ?
Avant d’acheter, il faut être accompagné d’un professionnel qui saura leur donner une vision globale en chiffrant les travaux nécessaires à l’amélioration de l’étiquette énergétique du logement. Il est conseillé de prévoir un allongement des délais dans la promesse de vente qui peut passer de 45 à 60 jours pour avoir le temps d’effectuer ces démarches.   

Le rôle du courtier est-il dorénavant plus important avec la prise en compte du DPE ?
Notre spectre d’analyse des dossiers des clients est en effet plus large qu’auparavant. Car nous devons prendre en compte le risque pris par le particulier qui achèterait un logement pour le louer ou l’occuper. Sans oublier la valeur que représenterait à terme ce bien dans le portefeuille de la banque.    

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