Copropriétés sans syndic : mode d’emploi

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23 Mars 2021 - Faute d’obtenir un nombre de voix suffisant lors de l’assemblée générale, certaines copropriétés ne parviennent pas à élire de syndic. Il est alors possible de saisir le président du tribunal judiciaire qui nommera un syndic chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale.

 

Des copropriétés qui se retrouvent sans syndic ? C’est de plus en plus fréquent. La suppression des assemblées générales physiques, consécutive à la crise sanitaire de la Covid-19, y est pour beaucoup. Si la visioconférence est autorisée pour la tenue des assemblées générales, c’est surtout le vote par correspondance qui prédomine.

Une majorité à atteindre. Ce mode de consultation n’est pas sans poser problèmes comme le rappelle Cécile Barnasson, dirigeante de Copro+ qui conseille les conseils syndicaux : « Le vote par correspondance n’a pas suscité une mobilisation suffisante pour que la résolution concernant le vote du mandat de syndic soit adoptée ». La désignation du syndic doit être en effet votée à la majorité de l’article 25 représentant la majorité de l’ensemble des copropriétaires.

Un nombre de voix insuffisant. Si le nombre de voix est insuffisant, l’article 25-1 peut être alors utilisé à la condition que la résolution ait recueilli au préalable au-moins un tiers des voix. La désignation du syndic peut être votée selon la majorité de l’article 24 soit la majorité des copropriétaires présents à l’assemblée générale et les copropriétaires représentés. Mais le tiers des voix est rarement atteint avec le vote par correspondance. Conséquence : le mandat du syndic est achevé, la copropriété n’est plus gérée.

Des copropriétaires à mobiliser
Si la crise sanitaire perturbe fortement la tenue des assemblées générales, les copropriétés peuvent tout de même éviter de se retrouver sans syndic lors du vote. A condition de se mobiliser comme le rappelle Cécile Barnasson, dirigeante de Copro+, une structure qui conseille les conseils syndicaux : « Pour éviter cette impasse, il faut sensibiliser les copropriétaires avant la tenue de l’assemblée générale en leur expliquant qu’il est impératif de voter ». Une copropriété dont le taux de participation aux assemblées générales atteignait habituellement 50 % a vu ainsi ce chiffre grimper à 60 % alors que c’était le vote par correspondance qui avait été choisi ! Rencontrer tous les copropriétaires occupants a permis de recueillir de nombreuses voix qui ont pesé lors du vote de la résolution.

Une gestion dans une zone crise. Le quotidien des copropriétaires dépend alors de l’attitude du syndic. « Certains professionnels continuent de gérer la copropriété mais s’abstiennent de dépenses. Ils ne payent plus les fournisseurs mais encaissent les charges des copropriétaires », décrit Cécile Barnasson. Dépourvus de mandats, certains syndics convoquent de nouveau une assemblée générale alors qu’ils n’en ont pas le droit, un risque potentiel pour la copropriété. Les décisions prises lors de cette assemblée générale pouvant être contestées par tout copropriétaire.  

Le recours au syndic bénévole. Cette situation délicate peut-être cependant évitée. « Il existe d’autres solutions », prévient Aurane Serot, chargée d’étude juridique à l’ANIL (Agence nationale d’information sur le logement) : « Les copropriétaires peuvent élire parmi eux un syndic bénévole temporaire dont l’unique mission sera de convoquer une nouvelle assemblée générale, chargée de désigner un syndic ».

Un syndic désigné par le tribunal judiciaire. Autre alternative : le conseil syndical ou des copropriétaires de la résidence peuvent avec le concours d’un avocat saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, conformément à l’article 46 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Ce dernier désignera par ordonnance un syndic qui sera chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale et de gérer la copropriété comme un syndic classique.

Un conseil syndical indispensable. La désignation du syndic par le tribunal judiciaire ne doit pas se traduire pour autant par une mise à l’écart du conseil syndical. Cette instance doit en effet toujours exercer son rôle pour le compte du syndicat des copropriétaires, une prérogative à laquelle Aurane Serot est très attachée : « Le conseil syndical doit contrôler les missions du syndic ». Les missions du syndic prendront fin dès lors qu’un syndic sera désigné par l’assemblée générale des copropriétaires.

Un administrateur judiciaire pour la copropriété
Il existe d’autres cas où une copropriété se trouve dépourvue de syndic. Il peut en effet arriver que le syndic n’ait pas convoqué l’assemblée générale dans les temps, son mandat étant alors arrivé à échéance. Aidés d’un avocat, les copropriétaires ou le conseil syndical peuvent saisir le président du tribunal judiciaire, conformément à l’article 47 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété.
Ce dernier désignera par ordonnance un administrateur provisoire pour une durée minimale d’un an comme c’est la pratique dans les tribunaux. Il s’agit le plus souvent d’un administrateur judiciaire qui sera chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale pour désigner un syndic. Mais dans certaines copropriétés confrontées à des dysfonctionnements, l’administrateur judiciaire peut, sur décision du président du tribunal judiciaire, bénéficier des pouvoirs plus étendus. « Il arrive que nous lui donnions tous les pouvoirs détenus habituellement par l’assemblée générale », détaille Gilles Croissant, premier vice-président au tribunal de Versailles. « Il peut en effet y avoir des désaccords structurels entre copropriétaires. Le syndic peut alors décider par exemple de réaliser des travaux d’urgence pour la consolidation de l’immeuble ». La mission de l’administrateur judicaire s’achèvera lors de la désignation du syndic.

Des coûts supplémentaires
Qu’un syndic ou qu’un administrateur judiciaire soit nommé par le tribunal judiciaire pour votre copropriété, des frais supplémentaires devront être payés en plus des honoraires de l’avocat, nécessaire à la rédaction de la requête auprès du président du tribunal. Les honoraires du syndic sont définis par l’article 719 du code de procédure civile. Ceux de l’administrateur provisoire sont fixés par le tribunal judiciaire. « Ceux-ci peuvent être supérieurs au barème à condition que ce soit justifié », précise Gilles Croissant, premier vice-président au tribunal de Versailles. La décision finale revenant au président du tribunal qui les validera ou pas.

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