Copropriété : les propositions de QualiSR pour prévenir les impayés de charges

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Alors que le logement est peu traité par les candidats à l’élection présidentielle, l’association QualiSR, spécialisée dans la prévention et le traitement des copropriétés en difficultés, vient de remettre au gouvernement 20 propositions pour prévenir les impayés de copropriété.

Des travaux reportés. Il y a en effet urgence à intervenir. Car les impayés fragilisent les copropriétés qui ont reporté des travaux d’entretien pourtant nécessaires faute de moyens financiers suffisants. La rénovation énergétique, imposée par la loi Climat & Résilience, notamment pour les bailleurs dont les biens classés G en 2025 seront interdits de location à cette date, devrait accentuer encore la pression avec à la clé de nouveaux travaux énergétiques qu’il faudra bien financer. Ces 20 propositions s’attachent aussi bien à prévenir les impayés, favoriser la conciliation qu’à rendre plus efficace la phase contentieuse. Focus sur les principales propositions qui devront soit faire l’objet de textes réglementaires, soit de recommandations de bonnes pratiques à destination des syndics pour changer le quotidien des propriétaires.

Des charges à intégrer au prêt. Pour prévenir les impayés, les experts militent pour que les charges de copropriété courantes comme exceptionnelles soient intégrées au plan de financement de l’acquéreur. « L’acquéreur d’un appartement aura ainsi conscience des charges de copropriété qui s’ajouteront à son emprunt », précise José de Juan Matéo, directeur délégué Procivis Immobilier. L’acquéreur devrait être aussi informé du plan pluriannuel de travaux (PPT), voté en assemblée générale, afin d’anticiper le paiement de charges supplémentaires. A défaut de PPT, une estimation des charges exceptionnelles concernant les travaux serait proposée.

Charges à mensualiser. La mensualisation des charges pourrait grandement améliorer la situation. Si la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété stipule que le versement des provisions doit s’effectuer le premier jour de chaque trimestre, rien n’empêche les copropriétaires de voter pour une mensualisation. Ce paiement serait plus cohérent avec les autres dépenses des copropriétaires qui sont souvent payées chaque mois. Ce qui faciliterait la gestion budgétaire des ménages devant payer une somme moins importante cette dernière étant lissée sur douze mois. Si la mensualisation serait optionnelle – les copropriétaires étant bien sur libres de la refuser lors du vote – , son inscription à l’ordre du jour à l’assemblée générale serait en revanche obligatoire.

La conciliation avant le contentieux. Faire voter en assemblée générale le protocole de recouvrement des charges que suivra le syndic. Avantage de cette mesure : chaque copropriétaire connaît les procédures qui seront engagées en cas d’impayés limitant ainsi tout risque de contestation devant un tribunal. « Lors de cette phase de précontentieux, le syndic pourra rencontrer le copropriétaire débiteur et évaluer avec lui les possibilités d’échelonnement de la dette », précise Alain Papadopoulos, secrétaire général de QualiSR, qui réclame la possibilité donnée au syndic d’échelonner sur vingt-quatre mois, ce qui est interdit pour le moment. Même si certains professionnels passent outre en déposant des chèques au fil de l’eau pour régler les dettes.

Une phase contentieuse plus efficace. Les experts veulent aussi impliquer davantage le conseil syndical en organisant des réunions semestrielles de suivi des débiteurs de la copropriété. « Le syndic a besoin d’un relai local dans la copropriété. Car le conseil syndical connaît les copropriétaires. Il peut alerter le syndic sur les difficultés rencontrées par certains qui peuvent être confrontés à des accidents de la vie comme un divorce », raconte Olivier Safar, président de QualiSR. « C’est ce qui permet d’identifier les copropriétaires de bonne foi et les mauvais payeurs. »

Des copropriétaires mieux dédommagés. Les magistrats sont, eux aussi, appelés à apporter leur pierre à l’édifice. QualiSR souhaite que les dommages et intérêts accordés par les juges, conformément à l’article 700 du Code de procédure pénale, soient plus favorables au syndicat des copropriétaires qui regroupe l’ensemble des copropriétaires. « Le copropriétaire débiteur est parfois condamné à verser 1000 € voire 1500 € alors que les frais de procédure payés par les copropriétaires atteignent parfois 5 000 voire 10 000 € dans certains cas d’indivision ou de succession ! », calcule Olivier Safar. Une différence qui peut révolter plus d’un copropriétaire s’étant acquitté du paiement de ses charges !

Des procédures judiciaires plus rapides. Autre souhait : sensibiliser les cours d’appel à la nécessité d’accélérer les procédures de recouvrement des charges de copropriété. Car le temps de la justice n’est pas celui des victimes ! « Il faut raccourcir les délais de procédure des impayés », exhorte Olivier Safar. « Il faut généralement attendre entre 14 et 17 mois pour avoir le jugement. Pendant ce temps, la dette augmente. Le copropriétaire débiteur fait appel de la décision du juge et il faut de nouveau attendre. Trois années se sont écoulées pour recouvrir les sommes exigées ».