Copropriété : l’individualisation des frais de chauffage en questions

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18 Décembre 2020 - Les copropriétés équipées d’un chauffage collectif consommant plus de 80 kWh/m².an avaient jusqu’au 25 octobre 2020 pour s’équiper de compteurs ou de répartiteurs pour individualiser les frais de chauffage. Seules 30 % d’entre elles l’ont fait. Nos conseils pour se conformer à cette nouvelle obligation.

 

De nombreuses copropriétés n’ont toujours pas mis en place l’individualisation des frais de chauffage ! Depuis 2016, la loi sur la transition écologique, qui retranscrit dans le droit français une directive européenne, oblige pourtant les copropriétés énergivores à se doter d’appareils de mesure pour individualiser les consommations de chauffage. La date butoir était fixée au 25 octobre 2020. Mais seules 30 % des copropriétés sont équipées selon le syndicat de la mesure.

Méfiance à l’égard des appareils. L’entrée en vigueur de l’IFC qui s’est échelonnée en plusieurs étapes selon la consommation énergétique des immeubles explique, entre autres, le retard pris par les copropriétés. Sans oublier une certaine méfiance des copropriétaires concernant la fiabilité de ces appareils de mesure. La Covid-19 qui a empêché le déroulement de nombreuses assemblées générales qui devaient voter l’IFC n’a pas non plus facilité l’installation des appareils. Selon une étude réalisée par l’Ifop pour Hello syndic, après le premier confinement, seules 23 % des assemblées générales de copropriété ont été organisées, parmi celles qui auraient dû l’être après le déconfinement du 11 mai 2020. PAP fait le point sur l’IFC.

En quoi consiste l’IFC ?
Il s’agit de répartir les consommations liées au chauffage entre les différents copropriétaires selon leurs consommations réelles et non selon leurs tantièmes afin de les sensibiliser aux économies d’énergie.

Tous les immeubles sont-ils concernés par l’IFC ?
Non. Seuls les immeubles dont la consommation énergétique est supérieure à 80 kWh/m².an et inférieure à 120 kWh/m².an sont concernés par l’IFC, soit 4,5 millions de logements. Les résidences consommant plus de 120 kWh/m².an sont censées l’avoir fait, l’échéance ayant été fixée au 31 décembre 2017 pour ces constructions.

Quels appareils installer ?
Les immeubles concernés doivent s’équiper en priorité de compteurs individuels d’énergie (CEI) qui doivent être conformes à la norme EN 1434. Si cette installation n’est pas possible techniquement - le législateur a prévu plusieurs cas - , il faut opter pour des répartiteurs d’énergie selon la norme EN 834.

Une rentabilité évaluée. Mais les copropriétés peuvent être cependant exonérées de cette obligation si elles prouvent que l’installation de ces appareils n’est pas rentable. Concrètement, le coût financier engendré par cet investissement doit être supérieur aux économies générées, soit un gain minimal de 15 %. Ces calculs réalisés par le syndic doivent être effectués sur une durée de 10 ans. Une note expliquant l’impossibilité technique ou l’absence de rentabilité de l’installation doit être réalisée.

Des exonérations techniques pour l’IFC 
Les immeubles pour lesquels il est impossible techniquement d’installer des compteurs individuels d’énergie sont notamment ceux pour lesquels :

  • la distribution du chauffage n'est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots
  • l'émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local
  • l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série)
  • l'installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles
  • l'installation de chauffage est équipée d'émetteurs fonctionnant à la vapeur
  • l'installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.

Combien ça coûte ?
Selon une étude réalisée par l’Ademe, un répartiteur de frais de chauffage revient à 38 € par an et par logement contre 58 € pour un compteur d’énergie thermique (CET).

Un recours auprès du conseil d’Etat
L’Association des responsables de copropriété (ARC) et l’Union sociale de l’habitat (USH) ont déposé un recours en mars 2020 auprès du conseil d’Etat concernant l’arrêté du 9 septembre 2019 précisant les conditions de réalisation de l’étude de rentabilité. Les deux entités regrettant notamment que le coût de robinets thermostatiques comme celui de désembouage de l’installation de chauffage ne soient pas pris en compte dans le calcul. Mais le recours au conseil d’Etat n’étant pas suspensif, la loi s’applique bel et bien aux copropriétés qui devaient s’y conformer au 20 octobre 2020. Aucun délai supplémentaire ne sera accordé a indiqué le ministère de la Transition écologique.

Quel est le rôle du syndic ?
Le syndic, chargé de la gestion de votre copropriété, doit inscrire à l’ordre du jour l’IFC. Le devis des compteurs individuels d’énergie ou des répartiteurs d’énergies doit être joint à la convocation. Ce document prévoit la location, l’entretien et la télérelève des appareils. Si ces informations concernant la consommation individuelle des copropriétaires peuvent être transmises par radio, le technicien devant accéder à l’immeuble, la télérelève des données se généralisera. Depuis le 25 octobre 2020, tous les appareils de mesure installés dans les logements doivent être relevables par télérelève. Et en 2027, c’est l’ensemble des appareils qui devront proposer cette fonctionnalité.

Quelles informations seront données ?
En 2021, le syndic devra communiquer à chaque copropriétaire sa consommation énergétique tous les six mois ou tous les trois mois si ce dernier en fait la demande. Et à partir du 1er janvier 2022, cette information doit être transmise chaque mois.

L’IFC concerne-t-elle toute la consommation de chauffage ?
Non. L’IFC qui mesure la consommation des copropriétaires représentera 70 % de la consommation totale de la copropriété. Les 30 % restant correspondent aux parties communes (jardin, local poubelle) qui seront facturés selon les tantièmes.

Que se passe-t-il en cas de contrôle ?
Le syndic devra communiquer les pièces prouvant qu’il respecte bien la loi. Dans le cas où l’IFC n’a pas pu être réalisée pour des raisons techniques ou financières, une note justificative devra être transmise. Et en cas de manquement, le syndic sera mis en demeure de se mettre en conformité. Si rien n’est fait, le syndic pourra être sanctionné d’une amende dont le montant peut atteindre au maximum 1.500 € par an et par logement tant que ce ne sera pas fait.                           

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