Copropriété : des impayés de charges à traiter en urgence

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10 Mai 2021 - Les impayés de charges de copropriété ont bondi de 6 % selon l’Anah. Si la prévention permet de limiter la progression de la dette des copropriétaires grâce à une plus grande vigilance du syndic, la programmation de travaux réduira les charges de copropriété, trop élevées dans de nombreuses copropriétés.

 

La hausses des impayés de charges pourrait accentuer les difficultés de nombreuses copropriétés dans les prochains mois ! Selon Sébastien Catté-Wagner, directeur du projet copropriété à l’Anah qui participait à une table ronde, consacrée à ce thème, les dettes des copropriétaires ont atteint 2 milliards d’euros soit une hausse de 6 %, si l’on se réfère au registre des copropriétés, alimenté par les syndics.

Une dette concentrée. Mais plus que ce montant important, c’est surtout sa concentration qui inquiète. En effet, 29 % des copropriétés accusent une dette d’un milliard et demi d'euros. Une dette qui pourrait d’ailleurs se creuser davantage dès que les aides gouvernementales comme le chômage partiel ou le fonds de solidarité diminueront avant de s’arrêter, une crainte partagée par plusieurs fédérations comme l’Unis.

Eviter le contentieux. Pour éviter que les impayés de charges ne fragilisent les copropriétés, le recouvrement de ces sommes doit être des plus efficace et rapide possible. Les professionnels participant au débat comme Olivier Safar, président de la commission Copropriété à l’Unis ont rappelé la conduite à tenir : « Le rôle d’un syndic, c’est d’être proche des copropriétaires. Il faut proposer un échéancier de paiement pour éviter la procédure, les frais d’avocat qui font augmenter les dépenses du syndicat des copropriétaires et les impayés ».

Le conseil syndical impliqué. La diminution de la dette sera d’autant plus facile que les difficultés à payer que peuvent rencontrer les copropriétaires seront détectées rapidement évitant ainsi un emballement des impayés. Un rôle qui incombe aussi au conseil syndical, selon Jean-Charles Albaseni, président de la commission copropriété à la FNAIM et par ailleurs syndic : « Le rôle du conseil syndical est important. Grâce à l’extranet mis en place par le syndic, il peut évaluer la trésorerie et la situation des copropriétaires. Si le syndic n’est pas vigilant, le conseil syndical peut l’alerter en cas de problèmes ». Les copropriétaires rencontrant des difficultés à payer leurs charges – divorce, perte d’emploi, prise en charge d’une nouvelle personne – ne doivent pas hésiter non plus à contacter leur syndic ou le conseil syndical.

Diminuer les charges de copropriété. Si la crise sanitaire contribue à la hausse des impayés, les dettes des copropriétaires sont aussi le symptôme de charges de copropriété trop importantes comme le rappelle de longue date l’Association des responsables de copropriété (ARC) qui assiste les conseils syndicaux. Les charges augmentent sous l’effet du vieillissement des copropriétés qui n’ont pas engagé de travaux importants depuis une dizaine d’années. Mal isolées, les copropriétés voient leur facture de chauffage grimper ! Les sinistres importants se succèdent. Des fuites d’eau peuvent se traduire par des réparations très onéreuses.

Des travaux à programmer. « L’obsolescence des immeubles nécessite un programme de travaux », plaide Olivier Safar qui milite pour que le diagnostic technique global (DTG) se traduise par un plan pluriannuel de travaux (PPT). « La rénovation énergétique dont bénéficiera l’immeuble diminuera les dépenses de la copropriété. » Le syndic souhaiterait aussi que les sommes versées par le copropriétaire dans le fonds de travaux lui soient restituées lors de la vente du bien alors qu’elles sont attachées actuellement au logement. Une mesure qui, selon lui, inciterait les copropriétaires à voter des travaux plus conséquents améliorant par conséquent l'état de l'immeuble.

Une rénovation à financer. Encore faut-il que la rénovation soit finançable par tous les copropriétaires. En dépit des aides gouvernementales comme MaPrimeRénov’ ouverte désormais aux copropriétés, le financement demeure problématique pour de nombreux ménages. Certaines subventions sont en effet versées après les travaux ! « Des prêts permettent de préfinancer les subventions ainsi que le reste à charge que doivent payer les copropriétaires », rappelle Estelle Baron, directrice du pôle conduite de projets des territoires chez Soliha . « Les rénovations énergétiques ne doivent pas exclure les copropriétaires les plus modestes. » Faute d’avoir les moyens financiers suffisants pour payer leur quote-part de travaux oscillant entre 20 00 et 30 000 € pour des rénovations d’envergure, certains copropriétaires n’ont d’autre choix que de vendre leur bien !

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