Comment garantir le paiement du loyer d'un logement étudiant ?

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12 Août 2019 - En cette période qui précède la rentrée, les bailleurs reçoivent de nombreuses demandes de la part d'étudiants. Ils disposent rarement de revenus suffisants pour faire face à leur loyer. Alors quelles garanties de paiement peut-on leur demander pour louer en toute sécurité ? Quoi de nouveau pour cette rentrée ?

La caution des parents

Si les étudiants ne disposent pas eux-mêmes du niveau de ressources exigé pour louer, il est très fréquent qu'un de leurs parents propose de se porter garant. Le parent va signer un acte de caution solidaire par lequel il s'engage à payer à la place de son enfant si celui-ci ne règle pas son loyer. En réalité, les parents qui se proposent comme garants acceptent d'emblée de prendre en charge le loyer de leur enfant le temps de ses études et le verse directement au bailleur. C'est une garantie qui fonctionne bien et qui a l'avantage d'être gratuite.

Une précaution à prendre : mettez-vous d'accord avec le garant pour la durée d'engagement à inscrire dans l'acte de caution, car il ne peut pas être prévu « pour toute la durée du bail ».

Notre conseil : demander à la caution de s'engager pour la durée du bail initial et d'un ou plusieurs renouvellements de ce bail, en faisant une estimation selon la durée envisagée pour les études. On ne sait jamais dès le départ combien de temps l'étudiant va réellement rester dans le logement, il est donc conseillé de prévoir une durée suffisamment large.

Pour un étudiant qui commence un cycle d'études et signe un bail d'un an renouvelable en meublé, vous pouvez demander au garant de s'engager pour la durée du bail initial (un an) et trois renouvellements par exemple. Cela garantit le paiement de votre loyer pendant quatre ans au total. Et vous pouvez rassurer le garant : cela n'engage pas le locataire à rester quatre ans. S'il part avant, cela marque le terme de l'engagement de la caution.

La nouveauté ?

Depuis la rentrée dernière, la loi Elan est intervenue et a supprimé la mention manuscrite si fastidieuse à reproduire par le garant dans l'acte de caution pour la validité de son engagement. Désormais, il lui suffit de signer cet acte de caution pour qu'il soit valable, à condition, bien-sûr, d'utiliser un modèle-type comportant toutes les mentions indispensables.

C'est le plus souvent un parent qui se porte caution, mais cela peut être aussi un proche : un frère, une sœur, un ami disposé à s'engager pour le locataire et à signer un acte de caution solidaire.

Pour en savoir plus, vous pouvez retrouver notre article : La caution solidaire.

Où se procurer un acte de caution ?

Vous pouvez vous procurer un acte de caution contenant toutes les mentions obligatoires pour sa validité sur notre site PAP.fr. Vous y trouverez aussi les contrats types de location et d'état des lieux. En faisant signer cet acte de caution par le garant, le propriétaire dispose d'une garantie fiable, à condition d'avoir pris soin de vérifier que ce garant ait des revenus suffisants pour cela : au moins trois fois le montant du loyer du locataire en plus de son propre loyer.

Quels document demander à la caution ?

Pour vérifier que la personne qui se porte caution dispose de revenus suffisants, le propriétaire va lui demander le dossier habituel de justificatifs avec, au minimum, la copie des documents suivants :

  • les trois derniers bulletins de salaire,
  • le dernier avis d'imposition,
  • le contrat de travail,
  • ainsi qu'une pièce justificative d'identité en cours de validité comportant la photographie et la signature.

D'autres documents peuvent également être demandés selon la situation du garant. Vous pouvez consulter la liste des documents qu'un bailleur peut demander à un garant dans notre article : Quels documents doit présenter le garant ?

Qui signe le bail ?

Fréquemment le garant propose de signer le bail. Pourtant, ce n'est pas d'usage puisque le locataire qui va réellement habiter le logement est l'étudiant. Il va directement signer le contrat de location avec le propriétaire, sans que la caution n'ait besoin de rajouter sa signature. Une fois ce bail complété et signé, le propriétaire doit cependant en remettre un exemplaire à la personne qui se porte caution.

L'assurance contre le risque d'impayé de loyer

Les propriétaires peuvent aussi opter pour une assurance en souscrivant une garantie des loyers impayés (GLI). Si l'étudiant dispose de revenus adéquats, l'assureur est susceptible de l'assurer. Comme généralement le locataire n'a pas suffisamment de revenus, l'assureur acceptera d'assurer le dossier à condition que le locataire propose un garant suffisamment solvable.

Pour le bailleur c'est une garantie renforcée : il bénéficie à la fois de la caution d'un proche et de l'assurance. Il n'a donc pas à craindre qu'un parent qui s'est porté caution rencontre une difficulté temporaire à payer le loyer de son enfant étudiant. L'assurance est là pour garantir le paiement. Son coût est variable d'une compagnie à l'autre. Comptez entre 3 à 4% du montant annuel des loyers et charges, montant qui sera déductible de vos revenus locatifs si vous les déclarez au réel.

L'intérêt de l'assurance, c'est qu'elle prend aussi en charge la procédure et les frais de contentieux si besoin. C'est donc une solution idéale pour louer en toute sécurité.

La garantie Visale

Visale pour tous les étudiants

Tous les étudiants en études supérieures qui louent un logement peuvent bénéficier de la garantie Visale, à condition d'être majeurs, et de ne pas avoir plus de trente ans.

Loyer garanti par Visale

Cette garantie Visale (visa pour le logement et l'emploi) permet de couvrir le loyer des étudiants même sans ressources. Pour pouvoir être couvert, le loyer de l'étudiant ne doit pas dépasser 800 € en Ile-de-France et 600 € dans le reste de la France.

La nouveauté : désormais, cette garantie couvre également les dégradations locatives à hauteur d'un montant maximal de deux mois de loyers, charges comprises.

Visale : une garantie gratuite

Ce dispositif a le mérite d'être gratuit aussi bien pour les locataires que pour les bailleurs. Le locataire qui souhaite en bénéficier va faire une demande de Visa sur le site dédié (visale.fr) sur lequel il télécharge les justificatifs demandés. Au bout de deux jours, si son dossier est conforme, il reçoit son visa qu'il peut présenter au bailleur comme garantie pour lui d'obtenir la caution de cet organisme s'il le souhaite. Le bailleur qui l'accepte se rend à son tour sur le site dédié afin de faire sa demande. 

Durée de la garantie Visale

Une fois la garantie obtenue, elle est effective pendant toute la durée du bail à hauteur de 36 mensualités impayées.

Pas de cumul de garanties avec Visale

En revanche, contrairement à l'assurance privée qui peut être cumulée avec une caution, les propriétaires qui acceptent de bénéficier du dispositif Visale ne peuvent pas demander de caution, ni souscrire d'autre assurance contre le risque d'impayé de loyer.

La nouveauté : le bail mobilité créé par la loi Elan fin 2018. Très apprécié pour sa souplesse, car il peut être conclu pour une durée de un à dix mois, ce bail peut être proposé à tous les étudiants. S'ils optent pour ce bail mobilité, l'étudiant et le bailleur bénéficient automatiquement de la garantie Visale. C'est un avantage pour le bailleur car il ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire avec ce bail. Avec la garantie Visale il est couvert pour les dégradations locatives à hauteur de deux mois de loyers, charges comprises.