Bail commercial : la loi Pinel fixe la répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire

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12 Novembre 2014 - Dans un bail commercial, la répartition entre propriétaire et locataire des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux est dorénavant encadrée. Finie donc la liberté contractuelle qui permettait de transférer au locataire l’essentiel de ces sommes. Si le locataire s’en trouve ainsi mieux protégé, de nombreuses questions restent encore sans réponse. La loi Pinel n’a pas encore livré tous ses secrets !

La loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi « Pinel », du nom de l'ancienne ministre du Commerce aujourd'hui en charge du logement, a été publiée le 19 juin 2014. Ce texte réforme le bail commercial pour le rendre plus clair et plus protecteur du locataire. La loi s’attache notamment à mieux définir la répartition, entre propriétaire et locataire, des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux. Un décret très attendu, publié le 5 novembre 2014, vient détailler la mesure et la rendre immédiatement applicable.

De manière plus anecdotique, le décret précise la mesure d'assouplissement du formalisme encadrant le congé.

L’encadrement de la répartition des charges, travaux et impôts entre propriétaire et locataire

La loi Pinel impose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Par ailleurs, cette loi dispose que certaines catégories de charges, impôts, taxes et redevances ne peuvent plus être imputées au locataire. Le décret du 3 novembre 2014 fixe les modalités d’application de ce texte fondamental.

Une nouvelle répartition plus favorable au locataire

Dorénavant, un contrat de bail commercial ne peut plus prévoir qu’est imputable au locataire les cinq postes suivants :

  • 1 Les dépenses relatives aux grosses réparationsmentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux
  • 2 Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien louéou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent
  • 3 Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et les redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement 
  • 4 Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail
  • 5 Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires

A noter : ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

C’est donc un certain bouleversement de la rédaction des baux commerciaux qui s’opère ! En effet, jusqu’ici la liberté contractuelle prévalait et il était d’usage de mettre directement à la charge du locataire l’essentiel des travaux et de récupérer sur lui nombre de charges (de copropriété par exemple) et d’imposition. Dorénavant, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le respect de la loi et de son décret impose aux rédacteurs du bail de tenir compte des charges, des impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

La pratique fréquente consistant à récupérer sur le locataire la taxe foncière demeure donc parfaitement possible.

Dans un communiqué de presse, l’Alliance du Commerce et La Fédération Procos pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé se félicitent de la publication du décret : « Très attendu, ce texte doit enfin mettre un terme au déséquilibre des relations entre commerçants-locataires et bailleurs. Ajoutée au contexte économique général, la pression sur les charges et loyers, particulièrement accrue ces dix dernières années, était devenue insupportable pour les commerçants ».

Ce texte poursuit l’œuvre du juge qui a, dans les dernières années, étendu la notion de grosses réparations imputables au bailleur et interprète dans un sens favorable au locataire les clauses équivoques et/ou contradictoires d’un contrat.

Une nouvelle répartition pleine d’incertitudes !

Cette volonté de mieux encadrer la rédaction des clauses relatives aux charges et travaux et de protéger le locataire se heurte toutefois aux contours flous de certaines notions.

Par exemple, lorsque le texte interdit d’imputer au locataire « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 (1) du Code civil », on peut comprendre :

  • que la liste fixée à cet article est limitative, ce qui serait finalement un recul pour les locataires puisque le juge se livre à une interprétation extensive des grosses réparations depuis maintenant une décennie 
  • que la liste fixée à cet article est seulement illustrative et donc non exhaustive, ce qui laisserait perdurer les incertitudes quant aux contours de la notion... alors que la volonté de la réforme est notamment de clarifier les obligations respectives du propriétaire bailleur et du locataire.

Impossible à ce jour de se prononcer… mais quelle que soit la réponse apportée, la réforme est déjà sur ce point un relatif échec.

(1) Article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

De même, si constitue une avancée pour les locataires le fait que « les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté » ne puissent plus leur être mises à charge, il faut aussi reconnaître la difficulté de mettre en œuvre la règle. En effet, la vétusté, ce qui est abîmé par le temps, n’est pas définie et en l’absence de grille de vétusté officielle, on imagine bien les futures controverses entre bailleurs et locataires, comme c’est déjà le cas fréquemment pour les baux d’habitation !

Il faudra donc encore patienter et attendre réponses ministérielles, décisions de justice et avis autorisés pour véritablement connaître la portée de la réforme.

Une meilleure information du locataire

Outre la fixation d’une répartition des charges et impôts, la loi et son décret pose le principe d’une (forte) obligation d’information du locataire (état récapitulatif annuel, échéancier de travaux). Cette obligation s'impose aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

L'état récapitulatif annuel. Le contrat de bail doit dorénavant comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel qui doit inclure la liquidation et la régularisation des comptes de charges. L’état récapitulatif annuel est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Par ailleurs, le bailleur doit communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L’échéancier de travaux. Une seconde obligation d’information pèse nouvellement sur le bailleur : il doit, lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, communiquer au locataire :

  • 1 Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel
  • 2 Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Ces informations sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

 

Congé donné par lettre recommandée AR : la première présentation fait foi

La loi Pinel a assoupli le formalisme du congé en permettant qu’il soit dès à présent donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et non plus seulement par « acte extrajudiciaire » (acte d’huissier). Le décret du 3 novembre dernier précise que la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.

Certains auteurs soulignent qu’il est risqué de donner congé par lettre recommandée AR. En effet, seul l’acte d’huissier garantit pour eux le respect des conditions de forme et de fond du congé. Le recours à l’huissier, certes plus cher, resterait donc recommandé pour éviter toute erreur fatale.

 Sources :