1er novembre début de la trêve hivernale : expulsions suspendues mais pas la procédure

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 10 novembre 2016
Juriste chez PAP.fr

La trêve hivernale a débuté le 1er novembre et s'achèvera le 31 mars prochain. Il s'agit des mois au cours desquels on ne peut procéder à aucune expulsion locative. Mais beaucoup croient à tort que l'on ne peut rien faire contre les locataires mauvais payeurs pendant cette période. Ce n'est pas vrai.

© France Info

La trêve hivernale bloque les expulsions mais pas la procédure. Il faut savoir que l'expulsion locative n'intervient qu'au terme d'un processus nécessairement long. Cela signifie que, contrairement à une idée reçue, vous ne devez pas baisser les bras si votre locataire commence à ne pas payer en octobre ou novembre par exemple. Il n'est pas trop tard, bien au contraire. C'est précisément le bon moment pour entamer la procédure. Car pour expulser, il faut au bailleur un jugement d'expulsion.

Lorsque le locataire ne paie plus son loyer, le bailleur doit le relancer. Si la situation perdure, au bout du deuxième mois d'impayés, le bailleur doit lui faire délivrer par huissier un commandement de payer. Le locataire a alors deux mois pour payer qu''il s'agisse d'une location vide ou meublée.

Si au terme de ce délai le locataire n'a pas régularisé sa situation, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance pour obtenir un jugement. Ce jugement condamne le locataire à payer les sommes dues mais surtout met fin au bail et prononce l'expulsion. Le jugement est ensuite notifié par huissier au locataire qui dispose d'un mois maximum pour faire appel.

Passé ce délai, le locataire reçoit un commandement d'avoir à quitter les lieux par huissier. Il a deux mois pour obtempérer. Et ce n'est qu'ensuite que l'expulsion par la force est envisagée.

C'est donc toute une procédure à mener avec un huissier et souvent un avocat qui va durer au minimum entre six mois et un an qu'il faut préalablement mener.

C'est la raison pour laquelle il ne faut pas attendre mais au contraire engager la procédure rapidement, précisément pendant la trêve hivernale.

Dès la saisine du tribunal par le bailleur, donc dès le départ, la préfecture est prévenue par l'huissier et diligente une enquête sociale, financière et  familiale pour cerner la situation du locataire en difficulté et tenter de l'aider.

Différents intervenants se mobilisent à ce stade : une assistante sociale, la Caf, la mairie, les organismes HLM, le Fonds de solidarité logement, la commission Dalo. Tous vont tenter de trouver des aides financières et une solution de relogement.

Enfin, l'enquête doit permettre au juge de prendre une décision éclairée car à ce stade, il peut encore accorder des délais de paiement ou des délais d'expulsion.

Le locataire lui-même a intérêt à se rendre à l'audience pour expliquer au juge ses difficultés et ses espoirs d'amélioration.

La commission Dalo est une commission instituée dans chaque département et que le locataire peut saisir en remplissant simplement un dossier. Si le locataire est dans une situation prioritaire et qu'il doit être relogé en urgence, la commission rend un avis favorable qui est transmis au préfet qui doit lui trouver un logement.

Lorsqu' aucune solution amiable n'a été trouvée, si le bailleur a obtenu un jugement d'expulsion et que tous les délais ont été respectés, le  locataire doit quitter les lieux.

Ce n'est bien évidemment ni le bailleur, ni un serrurier, ni même l'huissier qui peuvent expulser un locataire et sa famille. Il faut donc recourir à la force publique, c'est-à-dire aux forces de police.

Par l'intermédiaire de l'huissier, le bailleur demande à la préfecture le concours de la force publique. Pour se prononcer, la préfecture sollicite un rapport du commissariat de police et un rapport de l'assistante sociale. L'un et l'autre convoquent le locataire pour qu'il s'explique.

Malheureusement, souvent, le locataire ne répond pas à ces convocations et ne fait donc pas état de ses difficultés.

Ensuite, la préfecture accorde ou refuse le concours de la force publique, au cas par cas, dossier par dossier. Le refus de la préfecture doit être motivé. Ainsi, l'expulsion est très exceptionnellement accordée en cours d'année scolaire lorsque le locataire a des enfants scolarisés. Si la personne souffre d'un handicap, on essaie de lui trouver une structure d'accueil.

Le refus de la préfecture d'intervenir ouvre droit à indemnisation au profit du bailleur.

En tout état de cause, même si la préfecture accorde le concours de la force publique, celle-ci n'intervient pas pendant la trêve hivernale car on n'expulse pas les gens en hiver. L'expulsion en revanche interviendra dès la fin de la trêve, soit le 1er avril. La préfecture prévient tous les intervenants : le locataire, le bailleur, l'huissier, la police, la mairie et l'assistante sociale. A ce stade, des solutions peuvent encore être trouvées pour éviter le traumatisme de l'expulsion. Enfin, l'huissier et la police se mettent d'accord sur un jour pour procéder à l'expulsion proprement dite. Ensuite, ces personnes ou ces familles sont réorientées vers des structures d'hébergement d'urgence, l'objectif étant de leur trouver un vrai logement.

La loi prévoit donc deux cas dans lesquels on va expulser, même en hiver :

  •     Les occupants d'un logement situé dans un immeuble frappé d'un arrêté de péril.
  •     Les locataires qui se voient proposer un relogement correspondant à ses besoins familiaux.

En dehors de ces deux cas, l'expulsion ne peut avoir lieu en hiver, et ce qu'il s'agisse de location vide ou meublée (les règles d'expulsion sont les mêmes). Le bailleur n'est donc pas plus « à l'abri » d'un locataire mauvais payeur en meublé.


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