L'obligation de délivrance du vendeur

Nathalie Giraud
Mis à jour par
le 22 avril 2022
Juriste chez PAP.fr
© pixabay

Ce terme juridique signifie tout simplement que le vendeur doit délivrer à l'acheteur le logement convenu, et conforme à ce qui était prévu. Cela parait simple et évident mais cette obligation nécessite néanmoins les précisions suivantes.

Une vente dans les délais

La vente d'un bien se fait toujours en deux temps. Vendeur et acquéreur signent tout d'abord un compromis de vente dans lequel ils se mettent d'accord sur tous les points essentiels de la vente.

Puis quelques mois plus tard, a lieu la signature de l'acte de vente définitif. C'est à ce moment là en principe que le prix est payé et le logement livré. On convient donc dans le compromis, non seulement d'un prix de vente, mais du logement que l'on vend et de la date à laquelle la vente aura lieu.

Le vendeur a l'obligation de délivrer le logement convenu à la date prévue.

En cas de non-respect de cette obligation, l'acquéreur a bien évidemment des recours qui dépendent de la gravité de la défaillance du vendeur.

Le vendeur ne veut plus vendre

La vente est annulée en principe du fait de la défaillance du vendeur et l'acheteur obtient des dommages et intérêts dont le montant est fonction du préjudice subi. Généralement, le dédommagement est très important C'est heureusement une hypothèse très rare.

La vente prend du retard 

La plupart des compromis prévoit qu'en cas de retard dans la délivrance du logement, le vendeur doit verser une indemnité par jour de retard. C'est une astreinte destinée à permettre à l'acheteur de se loger en attendant de pouvoir prendre possession du logement acquis.

Le retard de délivrance peut venir de beaucoup de choses. Quelques exemples pour mieux comprendre  :

  • le locataire en place n'est pas parti à la date prévue.
  • Le vendeur ne peut déménager car le logement qu'il a acheté ou fait construire n'est pas prêt.
  • le logement n'est pas vide (il reste encombré de meubles par exemple). Ce problème peut d'ailleurs toucher l'ensemble du logement, auquel cas la vente ne peut avoir lieu, ou une partie seulement (la cave ou d'autres dépendances). Dans ce cas, la vente a lieu mais l'acquéreur demande au notaire de séquestrer une partie du prix en attendant que le vendeur libère complètement les lieux.

Il est très vivement recommandé d'effectuer une visite du bien juste avant la signature de l'acte définitif. Cela permet à l'acquéreur de vérifier que le logement est bien libre (locataire, meubles, tec...) ou à l'inverse que ce que le vendeur devait laisser est bien en place.

Un logement conforme

Il faut bien sûr que le vendeur vous délivre le logement prévu. Cela paraît évident mais il peut arriver que ce ne soit pas le cas ou bien que certains accessoires fassent défaut.

Par exemple :

  • Le vendeur ne vous délivre pas la bonne cave ou bien le bon emplacement de stationnement (celui livré est plus petit et ne vous permet pas de garer votre voiture par exemple).
  • Le vendeur devait vous laisser une cuisine équipée avec l'électro-ménager et ces appareils font défaut.

Dans ces hypothèses, la visite avant signature de l'acte de vente permet en principe à l'acquéreur de faire séquestrer une partie du prix chez le notaire dans l'attente d'une solution, qui dépend de la nature et de l'importance du litige. Le plus souvent, il s'agira d'une diminution du prix.

Si l'acquéreur découvre ces problèmes après la vente, il doit tout d'abord négocier une solution amiable avec le vendeur. Si cela n'est pas possible, l'action en garantie qui lui est ouverte lui permet d'obtenir soit l'annulation de la vente (dans des cas très graves), soit une diminution du prix de vente.

L'acquéreur doit à chaque fois prouver le défaut de conformité. Il faut donc que le compromis et l'acte de vente soient suffisamment précis pour que la preuve puisse être rapportée. Dans l'exemple de la cuisine, il faut énumérer les appareils et éléments de cuisine. A défaut, si l'un est manquant, l'acquéreur ne pourra rien prouver et n'aura donc pas de recours.


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