Crédit : des remboursements sur mesure

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Gros avantage des crédits immobiliers d'aujourd'hui : ils vous permettent de bâtir des remboursements sur mesure. Vous pouvez moduler vos échéances de remboursement à la hausse ou à la baisse en fonction de l'évolution de votre rémunération. En cas de difficultés financières momentanées, vous pouvez reporter une ou plusieurs mensualités en fin de crédit.

Les mensualités modulables

Au fil du temps, vos revenus peuvent varier. Pour faire face, vous pouvez baisser ou augmenter votre mensualité. Cette possibilité vous est ouverte en général une fois par an, après une période de carence (entre six mois et un an dès la signature du contrat). L'ensemble des banques plafonne le montant des modulations à la hausse à 10, 20 voire 30 % de l'échéance, pour éviter que vos mensualités ne deviennent trop importantes. La modification à la hausse des mensualités entraîne un raccourcissement de la durée du prêt, ce qui minore le coût de l'emprunt. A l'inverse, si vous remboursez moins, la durée du crédit s'allongera.

Les mensualités reportables

Toujours dans un souci d'adaptation à votre situation personnelle, vous pouvez reporter une ou plusieurs mensualités en fin de crédit. Une solution futée en cas de problème financier passager. Mais attention : cette possibilité n'est ouverte qu'un nombre de fois limité au cours de la durée du prêt (en général cinq fois). Certains établissements financiers proposent également la possibilité de suspendre pendant un an le remboursement du crédit. Une faculté qui évidemment se négocie et qui a un coût.

Les mensualités lissées

Dans de nombreux cas, les plans de financement intègrent plusieurs crédits (épargne-logement plus prêt action-Logement plus crédit libre...). Or tous ces emprunts ne se payent pas de la même façon. Vos mensualités peuvent ainsi varier dans d'importantes proportions. Ce qui n'est pas toujours facile à gérer. Solution : les crédits dits emboîtables. Ils sont « lissés » de manière à ce que les échéances restent constantes tout au long du prêt. Pour choisir votre crédit, basez-vous sur le taux effectif global (TEG). Il comprend le taux brut plus les frais annexes. Quatre types de frais vous sont facturés : les assurances, les garanties liées à l'emprunt, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé.

L'assurance décès-invalidité
Vous ne pouvez pas emprunter sans une assurance décès-invalidité. Tarif moyen : 0,40 % du capital emprunté. Un coût qui va s'ajouter à la mensualité. Or, toutes les assurances ne se ressemblent pas. Chaque banque travaille avec une compagnie avec laquelle elle a négocié un contrat de groupe. Les tarifs proposés sont donc intéressants.

Revers de la médaille : on vous propose un contrat qui peut ne pas vous convenir. Nous vous conseillons de prendre contact avec d'autres compagnies d'assurances pour faire jouer la concurrence. Cette possibilité, instaurée par la loi Lagarde, existe depuis septembre 2010. La loi Hamon est venue compléter cette possibilité. Depuis le 26 juillet 2014, vous pouvez résilier votre contrat d’assurance prêt au moment voulu, pendant un an, délai qui court à la signature du contrat. La loi Bourquin a renforcé depuis les droits des consommateurs. Depuis le 1er janvier 2018, l'emprunteur peut en effet à chaque date anniversaire de son prêt immobilier changer d'assurance. Les garanties apportées par son nouvel assureur devront être a minima semblables à celles du contrat initial. Il devra résilier son contrat d'assurance en respectant un préavis de deux mois.

Afin de faciliter l'accès au crédit pour les personnes présentant des risques de santé aggravés, les pouvoirs publics, les banques, les assureurs et les associations de malades ont signé une convention baptisée Aeras (Assurer et emprunter avec un risque de santé aggravé). Infos sur le site consacré à l'Aeras.

L'assurance perte d'emploi
Les banques proposent également des assurances perte d'emploi. Elles offrent une grande sécurité, les remboursements étant pris en charge en cas de chômage. Mais elles coûtent cher (de 0,10 à 0,70 % du capital emprunté). Elles sont réservées aux salariés en contrat à durée indéterminée (CDI). Elles comportent des délais de carence et de franchise qui compliquent leur mise en œuvre. L'assurance perte d'emploi n'étant pas obligatoire, à vous de choisir de la souscrire... ou pas.

Les garanties liées à l'emprunt
Pour se protéger des impayés, les banques exigent une garantie. Vous pouvez opter pour l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, le nantissement ou la caution d'une société spécialisée. Leur coût est sensiblement le même ; toutefois, avec une caution, une partie des frais vous est restituée en fin de crédit. L'hypothèque, quant à elle, nécessite une mainlevée (coût : 1 % environ du capital emprunté). Notez qu'en pratique, vous n'aurez pas toujours le choix, la banque pouvant imposer telle ou telle garantie. Le nantissement est réservé aux clients des banques possédant un portefeuille de valeurs permettant à la banque de se rembourser en cas de défaillance.

Les frais de dossier
Ils s'élèvent en général entre 1 % et 1,5 % du montant emprunté. Ils sont revus à la baisse, voire supprimés, si vous êtes bon négociateur... ou si vous acceptez de souscrire l'assurance multirisque habitation auprès de cette compagnie via l'offre de la banque prêteuse.

Les pénalités de remboursement anticipé
Si vous remboursez le capital avant la fin du prêt (tout simplement parce que vous revendez, par exemple), la banque peut exiger des pénalités qui ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû. Ces pénalités sont souvent négociées, surtout si vous envisagez de revendre le bien acquis à court ou moyen terme.

Pour aller plus loin...

Tout savoir sur les mensualités reportables des crédits immobiliers. Connaître cette solution efficace pour faire face à des difficultés de remboursement.