L'hypothèque

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Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

C'est une garantie qui permet à la banque qui vous a accordé votre crédit de saisir le logement en cas de non-remboursement du prêt, de le vendre, et de se rembourser grâce à la somme obtenue. C'est donc le logement lui-même qui garantit le remboursement du prêt à la banque. Mais l'emprunteur n'est pas, pour autant, dépossédé de son bien !

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Hypothèque ou PPD : deux formes d'hypothèque ?

Très souvent, la banque propose de garantir le prêt non par une hypothèque mais par une garantie très proche que l'on assimile à l'hypothèque : le "privilège de prêteur de deniers", ou PPD. Celui-ci présente un intérêt non négligeable : il a un coût moins élevé que l'hypothèque traditionnelle ! Mais qu'il s'agisse d'une hypothèque classique ou d'un PPD, le prêt garanti doit obligatoirement être constaté par un acte notarié.

A la différence de l'hypothèque classique, le PPD ne peut servir qu'à garantir des biens déjà construits. Le PPD ne peut donc pas servir de garantie pour le financement d'une maison que vous allez faire construire, ni d'un appartement que vous achetez sur plan.

Si votre prêt est garanti par une hypothèque ou un PPD, cela ne vous empêche pas de vendre votre appartement ou votre maison alors que vous n'avez pas terminé de rembourser votre crédit.

Deux possibilités :

  • Soit vous remboursez par anticipation le capital restant dû grâce à l'argent de la vente, et, dans ce cas, l'hypothèque est levée. C'est ce qu'on appelle une mainlevée d'hypothèque. La mainlevée est un acte juridique par lequel l'établissement de crédit qui a octroyé un prêt atteste que l'emprunteur a complètement remboursé son prêt. La mainlevée génère des frais à la charge de l'emprunteur.
  • Soit, vous demandez le transfert de l'hypothèque sur un nouveau crédit. C'est le cas si vous vendez votre logement pour en acheter un autre en renégociant votre crédit, mais sans en contracter un nouveau. Dans le même temps, vous pouvez demander le transfert de l'hypothèque attachée à ce crédit. Une solution qui coûtera moins cher que les frais engendrés par une levée d'hypothèque et par la prise d'une nouvelle garantie. En revanche, si l'emprunteur rembourse son prêt jusqu'à son terme, l'inscription est maintenue un an après la durée convenue du prêt et tombe ensuite automatiquement sans frais.

Quel est le coût d'une hypothèque et d'un PPD ?

Le coût global comprend :

  • les émoluments du notaire : ces garanties étant obligatoirement établies par un notaire, leur coût comprend donc les émoluments du notaire qui se calculent selon un barème proportionnel obligatoire. S'y ajoute également une somme destinée au règlement des frais annexes. Les émoluments du notaire pour l'établissement de ces garanties ont été revus à la baisse il y a quelques années, ce qui a permis d'en faire baisser le coût global !
  • La contribution de sécurité immobilière : elle remplace, depuis le 1er janvier 2013, le salaire du conservateur des hypothèques. Pour l'hypothèque et le PPD : le coût de cette contribution représente 0,05 % du montant emprunté, augmenté de 20 % (avec un minimum de 8 € ), car ces garanties doivent être inscrites au bureau des hypothèques. L'inscription hypothécaire reste valable pendant toute la durée du prêt et encore l'année suivante, ensuite elle s'éteint automatiquement sans frais ni formalités. En revanche, si vous remboursez le capital restant dû avant le terme de l'emprunt, cela va générer des frais de mainlevée d'hypothèque qu'il faut rajouter dans le coût global du crédit. Ces frais représentent entre 1 % et 2 % du capital restant dû à la charge de l'emprunteur.
  • Les droits d'enregistrement : uniquement pour une hypothèque traditionnelle, et non pour le PPD, il faut rajouter la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % à percevoir sur les sommes garanties, c'est-à-dire le montant du prêt majoré de 20 %. Car les banques inscrivent ces garanties pour le montant du prêt majoré d'un pourcentage qui peut varier d'une banque, le plus souvent de 20 %.

Pour un prêt classique de 150.000 €, la garantie par un PPD vous coûtera environ 0,60 % du prêt, et par une hypothèque traditionnelle, environ 1,50 %, hors frais de mainlevée en fin de prêt dont il ne faut pas oublier de tenir compte, surtout si vous envisagez de revendre le bien acheté alors qu'il reste encore une grande partie de votre crédit à rembourser.

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